[시사오늘·시사ON·시사온=안철현 변호사)

김씨는 2009년 3월20일 이씨로부터 주식회사 자이언트가 분양한 아파트의 수분양자 지위를 양수했다. 그리고 같은 날 김씨는 바로 그 아파트를 최씨에게 임대했다. 김씨가 이씨로부터 아파트의 수분양자 지위를 양수할 때 당초의 수분양자인 이씨가 중도금을 납부하기 위해 자이언트의 연대보증 하에 자이언트가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수했다.

아파트를 분양받아 본 사람은 잘 알겠지만 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위해서는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납해야만 한다.

그런데 김씨는 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지 않은 채 4월30일 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 최씨를 아파트에 입주하게 했다. 그리고 최씨는 바로 그 날 주민등록과 전입신고를 마치고, 확정일자까지 받아 뒀다. 

김씨가 대출금채무를 상환하지 않고 담보대출로 전환하지도 않았으니 당연히 은행은 자이언트에 상환을 요구했다. 그러자 자이언트는 은행에게 연체이자를 대위변제하고 김씨에게는 분양계약을 이행하지 않았다는 이유로 분양계약을 해제했다. 그리고 최씨에게는 분양계약이 해제됐으니 건물을 명도해 달라고 요구했다.

이와 같이 수분양자의 지위에 있는 김씨가 분양계약상의 의무를 이행하지 않아 계약이 해제됐으니 임대권한이 없는 김씨로부터 그 아파트를 임차한 최씨도 건물을 명도해 줄 의무가 있어 보인다. 과연 그럴까?
이 경우에는 김씨가 분양계약상 아파트에 입주하기 위해 요구되는 의무를 다하지 못해 뭔가 하자가 있어 보이지만 김씨는 자이언트로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 최씨를 아파트에 입주케 한 이상 분양계약의 이행으로 아파트를 인도받았다고 봐야 한다.

그러한 지위에 있는 김씨로부터 아파트를 임차해 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 최씨로서는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 자이언트에게 대항할 수 있다고 보는 것이 타당하다.

한편 민법 제548조 제1항에는 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대해 원상회복의 의무가 있지만 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있다. 김씨가 분양계약을 위반해 계약이 해제되면 원칙적으로 김씨는 원상회복의 의무가 있기 때문에 원래대로 아파트를 돌려줘야 하니 최씨도 건물을 명도해 줘야 한다.

그러나 자이언트가 계약을 해제하더라도 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차해 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖췄다면 임차인인 최씨는 민법 제548조에서 규정하고 있는 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다.

그러므로 최씨는 김씨의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자인 자이언트에게 대항할 수 있다고 봐야 하는 것이다. 우리 법원에서도 위와 같은 법리를 내세워 자이언트와 최씨 사이의 건물명도 소송에서 최씨의 손을 들어준 사례가 있다.

위 사례에서 아직은 자이언트 명의로 소유권보존등기가 돼있고 김씨에게 소유권이전등기가 되지 않은 상태다. 그러다 보니 최씨는 적법한 임대권한이 없는 자로부터 건물을 임차했다고 보여 질 여지도 있다.

하지만 최씨는 주택임대차보호법 제3조제1항에서 말하는 대항력을 갖춘 임차인으로써 그리고 민법 제548조 단서에서 말하는 침해받지 않는 제3자로써 보호받을 수 있다는 점을 알면 자신의 권리를 지킬 수 있게 된다.