[인터뷰] 진선미 “강남 부동산 불패 신화는 계속된다”
[인터뷰] 진선미 “강남 부동산 불패 신화는 계속된다”
  • 박근홍 기자
  • 승인 2020.02.26 15:25
  • 댓글 6
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진선미 지젤시그니티 서초 VIP전담 분양투자상담실장
“집값 정말 잡고 싶다면 규제 대폭 풀고 공급 늘려야”
“조정국면 거친 뒤 서울 중심으로 재상승 가능성 높아”

(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

문재인 정부가 12·16 부동산 대책, 2·20 추가 부동산 대책 등을 연이어 발표하면서 향후 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지에 대한 국민들의 관심이 높아지고 있다. 특히 서울 집값 폭등, 수도권 풍선효과 등으로 내 집 마련이 어려워지면서 실수요자들의 고민이 깊어졌고, 국내외 경기 침체 등으로 투자자들도 안정적인 부동산 투자처를 찾는 데에 어려움을 겪는 모양새다.

〈시사오늘〉은 우리나라 주택시장을 주도하는 서울 강남권에서 VIP를 상대로 부동산 투자 관련 전문 상담을 맡고 있는 진선미 지젤시그니티 서초 분양투자상담실장을 지난 25일 만나 정부 대책에 대한 평가와 향후 시장 전망, 내 집 마련과 투자 전략에 관한 얘기를 들어봤다.

“정부는 시장을 따라잡을 수 없다”

-현재 부동산 시장 상황을 진단하자면.

"서울 아파트 시세가 최근 2~3년 간 초강세를 유지하는 형국이다. 특히 '마용성'(마포·용산·성동구)과 강남3구가 시세를 주도하면서 양극화 현상이 더욱 커지고 있다. 여기에 정부의 부동산 대책까지 더해져 실수요자나 투자자들이나 고민이 많은 것 같다."

-문재인 정부가 12·16 부동산 대책에 이어 2·20 추가 부동산 대책까지 내놨는데 어떻게 평가하나.

"한마디로 고강도 규제다. 전자의 주요 내용은 대출 규제와 보유세 인상이고, 후자는 이에 대한 보강 정책으로 조정대상지역의 확대가 골자다. 이후 거래량이 많이 감소했고, 현장에서 체감하는 매수 문의도 줄었다. 당분간은 관망세, 조정국면이라고 본다. 하지만 장기적으로 볼 때 시장은 다시 상승세에 돌입할 것으로 내다보고 있다. 저금리에 주식양도세까지 강화하면서 돈이 있어도 투자할 곳이 마땅치 않기 때문이다.

부동산만큼 안정적인 투자수익을 대체할 수 있는 곳이 사실상 없다. 우리나라뿐만 아니라, 전(全)세계적으로 봐도 지난해 고급주택 가격이 하락하면서 집값이 전반적으로 떨어질 것으로 예상했지만 결국 경제 위기감이 높아지면서 유동자금이 부동산 시장으로 몰리는 바람에 다시 상승하지 않았나."

-정부의 대책이 무용하다는 의미인가.

-현 정부는 늘 고강도의 정책들을 발표했다. 그런데 이건 역대 정부에서도 다들 집값 안정화 차원에서 수십 차례나 해왔던 것들이다. 그러나 시장경제는 정부의 뜻대로 움직이지 않았다. 시장은 항상 정부 정책에 한발 앞서 다른 방향을 찾았다. 이번에 수도권 비규제 지역을 중심으로 풍선효과가 발생한 것도 그 방증이다."

-부동산 대책의 패러다임 전환이 필요하다는 뜻으로 들린다.

"맞다. 그렇지만 부동산 대책은 정부의 고유권한이다. 오는 4월 총선 결과에 따라, 또는 레임덕이 언제 오느냐 그 시기에 따라 다소 영향이 있을 수는 있겠으나 내 생각엔 현 정권은 그 방향성을 그대로 유지할 것으로 보인다.

정부는 집값을 잡기 위해 지속적으로 규제 정책을 발표하겠지만 시장은 반대로 움직일 공산이 크다. 아무리 강도 높은 대책을 만들어도 수요보다 공급이 적은 상황이기 때문이다. 부동산 상승 억제가 힘들다."

-그렇다면 어떤 대책이 필요하다고 생각하나.

"간단하다. 금방 얘기했지만 원론적으로는 공급이 늘면 집값은 저절로 잡히는 거다. 서울을 예로 들면 규제가 심해지면서 재건축·재개발 사업이 10년 이상 지체되는 경우가 대부분이다. 이제는 대지 용도철폐, 용적률 완화 등 적절한 개발정책을 시행하는 것도 고려할 필요가 있다. 대책만으로는, 특히 맹목적인 규제만으로는 한계가 있다. 앞으로도 정부와 민간의 많은 고민이 필요하다."

“불황 길어질수록 여건 좋은 서울 강남에 몰린다”
“복잡한 시장 상황, 내 집 마련에 발품·공부 필수”

-앞으로 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것 같은가.

"솔직히 말하면 정부의 강력한 부동산 대책 때문이 아니라, 장기적인 관점에서 볼 때 우리나라도 조만간 자연스럽게 하락 국면에 돌입할 것으로 보인다. 그리고 부동산 양극화는 더 심화될 것이다. 일본의 잃어버린 20년과 같은 일이 펼쳐질 가능성이 높다. 경기 침체의 장기화, 인구감소, 인구절벽 등 여러 이유들이 복합적으로 작용할 것이다.

하지만 도쿄 집값이 지난 20년 간 3배가 오른 것처럼 서울, 특히 강남3구는 앞으로도 오를 수밖에 없다고 생각한다. 인구절벽이 확대될수록, 불황이 길어질수록 사람들은 교육여건이 좋은 곳, 생활여건이 좋은 곳, 일자리가 있는 곳을 찾을 것이기 때문이다. 또한 경기 침체에는 부동산만한 투자처가 없다."

-그만큼 내 집 마련은 어려워질 것 같은데, 집 장만을 원하는 수요자들에게 조언을 해달라.

"내 집 마련 정말 쉽지 않다. 공부도 많이 해야 하고, 무엇보다 부지런해야 한다. 돈, 시간, 노력 중 어느 하나 소홀히 하면 안 된다. 정부 규제로 시장이 많이 복잡하다. 대출제한, 갭투자 제한 걸린 곳이 대다수다. 그 내용을 다 살펴보고, 발품도 팔고, 로또 청약도 넣고 해야 집을 장만할 수 있는 상황이다. 그리고 목적이 분명해야 한다. 단지 좋은 집에서 살고 싶은 건지, 기왕이면 투자까지 고려할 건지 정확한 목적이 필요하다."

-전문가로서 추천하는 지역이나 상품이 있다면.

"세상에 싸고 좋은 집은 없다. 싸고 좋은 집이 있다고 하는 사람은 사기꾼이다. 개인적으로는 돈이 없을수록 서울에 집을 마련하는 걸 추천한다. 정부의 규제가 아직 미치지 못하는 상품들을 찾아야 한다. 시장은 이런 상품을 항상 만들고 있다. 대출 규제가 없는 오피스텔, 주택 수에서 미포함될 수 있는 레지던스 등 자신의 노력에 따라 충분히 살 집과 투자처를 찾을 수 있다.

단, 부동산은 위치가 제일 중요하다는 걸 명심해야 한다. 입지가 최고다. 서울, 그중에서도 강남3구 안에서 이런 상품들을 찾는다면 충분한 시세차익과 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 다시 돌아가서 얘기하자면, 무주택자의 경우 많은 시간과 노력을 쏟아야 되며 추가 주택 수를 고민하는 다주택자들은 규제에서 벗어난 상품에 투자하는 게 옳다고 본다."

진선미 지젤시그니티 서초 VIP전담 분양투자상담실장

담당업무 : 건설·부동산 및 재계를 담당합니다.
좌우명 : 隨緣無作

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눼눼 2020-02-27 01:11:46
댓글 다 똑같은 사람이 다는 거 같네ㅋ
어쩜ㅋㅋㅋㅋ 이리 티나게ㅎㅇㅎㅇ

아무개 2020-02-26 19:48:49
좋은 글 감사 합니다.
굿~~!!

김서안 2020-02-26 19:45:11
진솔하고 정확한 얘기 잘 들었습니다.
한번쯤 시도해 보고 싶네요.

정우순 2020-02-26 19:44:20
부동산에도 트랜드가 있는거 같다. 트랜드무시하고 투자하면 실패 확률이 높아지는거 같다. 실패한 1인중에 한명이 나다.

김현수 2020-02-26 17:46:50
투기조장 전문가를 모셔다 얘기 들어봐야 뻔한얘기