[부동산칼럼] 전셋값 하락 정책이 필요한 이유
[부동산칼럼] 전셋값 하락 정책이 필요한 이유
  • 이원용 부동산연구소장
  • 승인 2020.06.18 16:33
  • 댓글 1
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(시사오늘, 시사ON, 시사온= 이원용 부동산연구소장)

전세대출은 지난 2008년 MB정부 때 최대 1억 원으로 출발해 그해 9월 2억 원으로 확대됐다. 당시 전세대출은 주택금융공사보증을 통해 확실한 직장을 갖고 있는 무주택자 위주로 풀렸다. 전세가격이 상승하기 시작한 게 바로 이 시기다. 그런데 이명박 전 대통령이 강남 보금자리 분양가를 평당 1200만 원에, 하남미사를 평당 900만 원에 대규모로 분양한다고 천명하면서 전세가 상승이 기존 집값 상승으로 이어지지는 않았다.

하지만 시간이 흘러 2013년 박근혜 정부 때 서울보증보험 전세대출이 2억 원에서 3억 원으로, 2015년 즈음엔 5억 원으로 늘면서 상황이 달라지기 시작했다. 당시 전세대출은 주택 보유자도 가능했으며, 특히 소득이 없어도 누구나 대출을 받을 수 있었다. 또한 2015년엔 주택도시공사 보증 상품인 안심전세대출이 나왔다. 해당 상품은 집주인이 대출이 많아도 전세대출을 신청하면 전세보증금까지 보증해주는 게 특징이었다.

이로 인해 임대인은 자본이 거의 없어도 아파트에 투자해 대출을 받고 거기다 전세까지 놓으면서 보유 주택을 늘릴 수 있었다. 무소득자는 물론, 신용등급 9등급까지 이 같은 투자가 가능했다. 

이후 전세가가 폭등하기 시작했다. 과거 동탄, 김포한강, 파주운정, 송도 등 수도권 외곽 신도시 30평대 아파트는 초반 입주 시 전세가격이 보통 8000만 원대였는데 지금은 2억5000만 원대가 기본이다. 지난 2008년 잠실 입주물량이 많았을 때 리센츠, 엘스 등 입주 시 30평대 전세가가 보통 2억 원 정도 했는데, 지난해 송파헬리오시티는 6억 원대였다. 대체로 3배 가량 뛴 것이다.

전세대출은 전세가격이 그대로인 상태에서는 참 좋은 제도이나 전세대출이 나오는 순간 전세가격이 상승할 수밖에 없다는 치명적인 문제가 있다. 시장 구성원 대부분이 전세를 놓아 이것을 투자 지렛대로 활용하기 때문이다.

실제로 현장에서 이뤄지는 투자 목적 거래 사례를 살펴보면 현재 경기, 인천은 10명 중 8명이, 서울 지역은 10명 중 7명, 이중 강남권은 10명 중 4명 정도가 전세대출을 받은 것으로 파악된다. 은행권 전세대출은 80조 원에 이른다. 전세대출이 투자자들의 유동성을 확보해주는 역할을 하고 있으며, 전세가를 부풀리고 있다고 해석할 수 있는 대목이다. 이는 부동산 투자자금으로 사용돼 집값 상승의 도화선으로 작용한다.

무한반복이다. 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지고, 이로 인해 전세 호가가 높아지면 전세대출을 받아 충당한다. 그리고 집값이 다시 뛴다. 이 같은 순환이 더 무서운 이유는 전세가가 매매가보다 높은 건 비상식적인 일이어서 집값에 거품이 꼈다고 인식하기 어렵다는 데에 있다. 이것이 계속 되풀이되고 있다.

결국 투자자(정부에서 규정하는 투기세력)들에게 정말 무서운 부동산대책은 전셋값 하락 정책이다. 전세대출이 없다면 임차인의 현재 현금 동원 능력으로 가격이 형성될 수밖에 없기 때문이다. 부동산 거래 특성상 임대인 입장에서도 정해진 날짜에 전세 계약이 체결되지 않으면 힘든 지경에 처하기 마련이다. 임차인에게 돈이 부족하다면 그 부족한 돈으로 전세가가 형성된다는 것을 정부만 모르고 있는 것 같다.

전셋값 하락 정책은 장기적으로 봤을 때 서민들에게도 이득이다. 예를 들어 8000만 원에 들어갈 수 있는 집을 자본이 없어 월세로 산다고 가정하면 월마다 필요한 비용은 40만 원 정도다. 하지만 앞서 거론했듯 전세대출로 인해 가격이 그 3배인 2억5000만 원으로 상승하면 대출 이자만 월 60만 원에 이른다.

혹자들은 전세대출 제도가 조정되거나 원천 금지된다면 국민 주거권이 불안해질 가능성이 있다고 주장한다. 전세로 들어가서 열심히 돈을 모아 내 집을 마련하는 길이 없어진다는 이유에서다.

그러나 이건 닭에게 인삼, 녹용 등을 먹여 마치 닭에게 애정을 주는 것처럼 보이지만 실상은 이 닭을 잡아먹는 인간들을 위한 것임과 다름이 없다. 전세대출은 표면적으로는 서민을 위한 제도지만 실제는 투자자들의 구매 의욕과 투기 심리를 자극해 전셋값과 집값을 상승을 불러온다. 일부 투자자, 그리고 금융권 수익을 위한 것임과 다름이 없다.

진정 집값을 잡겠다는 의지가 있다면 문재인 정부는 전세대출부터 손봐야 한다.

이원용 부동산연구소 소장은…

부동산 실전투자 전문가

중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼니스트


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