[부동산칼럼] 문재인 정부, 전세대출 보증료 장사 그만둬라
[부동산칼럼] 문재인 정부, 전세대출 보증료 장사 그만둬라
  • 이원용 부동산연구소장
  • 승인 2020.07.03 17:11
  • 댓글 0
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(시사오늘, 시사ON, 시사온= 이원용 부동산연구소장)

지난 2017년 5월 문재인 대통령이 취임할 때 대략 4억 원하던 서울 아파트가 현재는 7억 원정도하고 있다. 집값 하락 안정화 정책을 펼치는 게 아니라 집값 상승 정책을 지속하고 있다는 푸념이 실수요자들 사이에서 나올 정도다. 세수 확보를 위해서 부동산 시장에 불을 지피고 있다는 의구심이다.

필자는 만약 현 정권이 정말로 집값 상승 정책을 펼치고 있다면 그 이유는 다른 데에 있다는 생각이다. 바로 보증료 장사다. 전세 대출 시 임차인은 주택금융공사.주택도시공사,서울보증등에 보증료를 내야 하는데, 그 돈이 생각보다 짭짤하다. 

서울보증의 경우 보증료는 고객이 아닌 은행이 내는데 다른 전세 상품보다 금리가 0.3%정도 높다. 결국 고객이 보증료를 내는 것과 다를 바가 없다. 주택금융공사의 보증료는 대출금액의 0.15% 전후 정도다.

주택도시공사는 정말 심각한 실정이다. 은행에 보증은 100% 해준다. 하지만 연체에 대한 보증료가 대출금의 0.05%, 여기에 추가로 전세 보증금 전체를 반환한다는 명목으로 전체 보증금의 0.128%를 더 받는다.

이게 어떻게 장사가 되느냐, 간단히 설명하자면 임대인이 5억 원에 주택을 매수하면서 동시에 주택담보대출을 2억 원 가량 받는다고 가정했을 때, 보증금 시세가 3억3000만 원 정도라면 이보다 저렴한 2억8000만 원에 내놓아도 임차인은 절대로 들어오지 않는다. 대출이 있기 때문이다.

하지만 임차인은 대부분 전세대출을 받기 때문에, 패키지로 전세보증금 반환까지 가능한 주택도시공사상품이 있어서 집에 대출이 많이 있어도 전세로 들어갈 수 있는 지금의 구조가 형성된다.

바로 이런 구조 하에서 정부 기관인 도시공사와 아파트 투자자들의 이해관계가 맞는 것이다. 정부는 보증료를 계속 받아서 좋고, 투자자는 자기 돈 하나 들어가지 않고 2억 원에 대한 대출 이자만 납입하면 되는 것이다. 그 사이에 집값이 뛰면 앉은 자리에서 수억 원을 버는 거다. 도시공사 입장에서도 집값 하락이 없으니 전세보증금 반환 때 골치 아플 일이 없다.

반대로 집값이 하락한다면 어떤 일이 벌어질까. 도시공사는 경영난에 시달릴 것이다. 앞서 예를 든 임대인에게 대출이 있다면 집값이나 전세가가 조금만 떨어져도 세입자에게 줄 돈이 없다. 그럼 세입자는 도시공사로부터 전세 보증금을 받을 거고, 도시공사는 임대인에게 그 금액을 청구해야 하는데, 임대인은 집을 처분해야만 하는 상황에 이른다.

결국 공기업인 보증기관, 그리고 투자자 모두 집값이 상승해야만 유리한 상황이며, 마치 집값을 놓고 악어-악어새와 같은 관계가 만들어지는 것이다.

정부가 이 같은 제도를 유지하는 명분은 세입자 보호다. 하지만 만약 안심전세대출제도가 없다면 세입자는 이렇게 대출이 많이 낀 집에 아예 들어가지 않을 것이며, 투자자들도 자기 돈 없이는 아예 투자할 생각조차 못하게 될 것이다. 나아가 이런 집에 세입자들의 관심이 없으면 투자자는 자금경색으로 불가피하게 집을 싼 값에 매도하려 할 수밖에 없다.

전세대출이 무서운 이유는 집값 상승이 전셋값 상승으로 이어지고, 이것이 다시 집값 상승으로 연결되는 악순환이 반복되는 핵심적 역할을 전세 대출이 맡고 있다는 것이다. 매매가가 오르면 전세 호가를 올리고, 그 올라간 호가만큼 전세대출이 나오기 때문이다. 급등하는 가격에 거품이 없어 보인다. 그간 박근혜, 문재인 정부 들어 집값 상승 패턴을 보면 대부분 이런 식으로 집값이 폭등했다.

아마 정부에서 부동산 정책을 담당하는 실무자들은 이런 내용을 다 알고 있을 것이다. 이미 전세대출로 인해 집값에 많은 거품이 끼었다고 판단된다. 이러다 정말 상상도 할 수 없는 사태가 터지면 누가 책임을 질 것인가. 늦었지만 지금이라도 정부는 전세대출 보증료 장사를 당장 그만둬야 한다.

만약 임차인 보호, 실수요자 보호라는 명분을 위해, 또는 지지율 하락 걱정에 해당 제도를 유지하고 전세대출을 계속 존재시키고 싶다면 최소한 다른 방향으로라도 규제를 강화할 필요가 있다. 

일례로 신용대출을 받을 시 배우자 포함 신용대출 후 1년까지 주택을 구입하지 않겠다는 서약서를 받아야 한다. 신용대출을 원리금상환방식 체제로 바꾸고, 전(全)금융권사업자대출자에게도 1년 간 주택을 구입하지 않겠다는 서약서를 받으면 최소한 종합부동산세, 양도소득세 등 세금을 올리는 것보다는 효과가 있을 것이다.

근본적으로 갭투자의 기본은 전세보증금을 이용하는 것이다. 전세보증금을 하락시키면 갭투자는 하라고 해도 못한다.

※ 본 칼럼은 본지 편집자의 방향과 다를 수도 있음을 알려드립니다.

이원용 소장 ⓒ 시사오늘 권희정 기자
이원용 소장 ⓒ 시사오늘 권희정 기자

이원용 부동산연구소 소장은…

부동산 실전투자 전문가

중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼니스트



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