[시사텔링] 3기 신도시 분양가, 높게 책정될 수밖에 없는 이유 ‘셋’
[시사텔링] 3기 신도시 분양가, 높게 책정될 수밖에 없는 이유 ‘셋’
  • 박근홍 기자
  • 승인 2021.07.13 14:25
  • 댓글 0
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(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

3기 신도시 공식 홈페이지 캡처 ⓒ 시사오늘
3기 신도시 공식 홈페이지 캡처 ⓒ 시사오늘

3기 신도시에 대한 국민들의 기대가 상당합니다. 집값·전셋값 폭등에 실수요자들의 고통이 이만저만 아닌 상황 가운데 문재인 정부가 양질의 저렴한 주택을 수도권에 공급하겠다고 내놓은 정책이니까요. 내 집 마련 희망에 부풀어오른 수요자들이 오는 16일부터 시작되는 3기 신도시 사전청약을 간절히 기다리고 있습니다. 하지만 최근에는 기대보다 실망이 점점 커지는 모양새입니다. "신도시 청약 수요자는 젊은 층이 많기 때문에 최대한 저렴한 가격에 공급하는 게 맞다고 본다"는 노형욱 국토교통부 장관의 공언과는 달리, 분양가가 예상보다 비싸게 나왔기 때문입니다. 

실제로 AI·빅데이터 전문업체 바이브컴퍼니가 제공하는 빅데이터 분석 서비스 썸트렌드에 따르면 '3기신도시'라는 키워드에 대한 유튜브 여론은 지난달부터 이달 3일까지 '긍정'·'중립'이 우세했으나, 인천 계양지구 등 3기 신도시 추정 분양가가 공개된 지난 5일을 기점으로 '부정'이 크게 확대됐습니다. 부정적 여론이 왜 확대됐는지는 감성 연관어를 살펴보면 유추 가능합니다. 지난달에는 '감사하다', '좋다' 등 긍정적 연관어가 주를 이뤘지만 최근에는 '비싸다', '높다' 등 부정적 연관어가 목격되고 있는데요. 3기 신도시에 대한 기대감이 실망감으로 바뀐 이유가 고분양가임을 알 수 있는 대목입니다.

그렇다면 3기 신도시 분양가는 정말 비싼 걸까요? 국토교통부는 3기 신도시 분양가를 인근 시세 대비 60~80%로 맞추겠다고 했습니다. 그러면서 추정 분양가로 인천 계양지구 전용면적 59~74㎡ 3억4000만~4억6000만 원 등을 제시했는데요. 우선, 전제가 잘못됐다는 비판이 나왔습니다. 폭등한 집값이 비정상적이라고 할 땐 언제고 왜 '시세'를 기준으로 삼느냐는 것이죠. 또한 추정 분양가가 인근 시세보다 비싼 경우가 있음을 지적하는 이들도 있었습니다. 일례로 국토부 실거래가공개시스템을 살펴보면 인천 계양구에 위치한 전용면적 59㎡짜리 아파트 2채가 지난달 3억7000만 원, 3억7500만 원에 매매된 바 있습니다.

AI·빅데이터 전문업체 바이브컴퍼니가 제공하는 빅데이터 분석 서비스 썸트렌드 유튜브 분석에서 '3기신도시'라는 키워드로 검색 시 최근 한 달 간 감정연관어 탑10 캡처 ⓒ 시사오늘
AI·빅데이터 전문업체 바이브컴퍼니가 제공하는 빅데이터 분석 서비스 썸트렌드 유튜브 분석에서 '3기신도시'라는 키워드로 검색 시 최근 한 달 간 감정연관어 탑10 캡처 ⓒ 시사오늘

그런데 말입니다. 사실 애초에 3기 신도시에 공급되는 아파트들은 가격이 높게 책정될 수밖에 없다는 생각도 듭니다. 그 근거는 크게 세 가지를 들 수 있습니다.

가장 큰 이유는 '임대주택'입니다. 3기 신도시는 '택지개발촉진법' 하에 조성된 1·2기 신도시와는 달리 '공공주택 특별법'에 따라 건설되는데요. 때문에 공공임대주택 비중이 상당히 높게 계획이 잡혔습니다. 해당 법을 살펴보면 공공주택지구인 3기 신도시는 공공주택 비율이 전체의 절반 이상이어야 하고, 이중 공공임대주택은 35% 이상 공급돼야 합니다. 이번에 사전청약이 이뤄지는 인천 계양지구를 예로 들면, 이 지역에는 주택 1만7000여 호 가운데 35% 규모인 6066호가 기존 영구임대, 국민임대, 행복주택 등을 하나로 묶은 통합공공임대 방식으로 공급될 예정입니다.

저렴한 월세와 관리비를 내고 일정 기간 동안 안정적으로 삶을 꾸릴 수 있는 공공임대주택, 이를 확대하는 건 참 좋은 주거복지정책이라고 생각합니다. 하지만 문제는 재원입니다. LH한국토지주택공사가 매년 부채에 허덕이는 건 바로 공공임대주택사업 때문인데요. 사업 초기에는 토지보상과 택지조성에 막대한 예산이 투입되고, 아파트를 올릴 때는 또 상당한 건설비가 들어가고, 준공 후에는 또다시 엄청난 관리 비용이 요구됩니다. 이를 통해 LH가 얻는 건 임대수입+정부보조금 등인데, 이게 통상적으로 비용 대비 현저히 적은 편입니다. 밑 빠진 독에 물을 붓는 것과 다름이 없습니다.

자, 그렇다면 정부, 그리고 LH 등 공공기관에서 택지지구를 개발할 때 어떻게 해야 비용과 손실을 최소화할 수 있을까요. 공공분양으로 공급되는 아파트들의 분양가를 높게 잡고, 건설사 등 민간에게 돌아가는 택지를 최대한 비싸게 팔아야 하는 겁니다. 공공임대주택 비중이 높은 3기 신도시는 아마 공공분양 아파트들의 분양가를 더 높게 잡고, 민간에게 돌아가는 택지를 더욱 비싸게 매각할 공산이 크겠죠. 3기 신도시 추정 분양가를 책정할 때 택지비가 아닌 시세를 기준으로 삼은 배경이 여기에 있다고 봅니다.

물론, 정부와 지방자치단체의 재정, 주택도시기금 등을 많이 확보할 수 있다면 그럴 일은 없을 겁니다. 여기서 3기 신도시에 공급되는 아파트들의 분양가가 높게 책정될 수밖에 없는 두 번째 근거가 나옵니다. 바로 '코로나19'입니다. 문재인 정부는 코로나19 극복을 위해 지출을 확대했고, 재정이 악화됐습니다. 미국, 일본, 싱가포르 등 다른 선진국에 비해선 분명 적은 규모(GDP 대비)지만 팬데민에 대응하고자 이례적인 재정부양책을 쓴 건 분명한 사실입니다. 최근 코로나19가 급격히 재확산되고 있음을 감안하면 정권재창출 또는 정권교체 후에도 확장재정은 당분간 계속될 것으로 보입니다.

여기에 지자체 재정도 악화됐습니다. 팬데믹에 따른 긴급재난지원금으로 채무가 증가했기 때문입니다. 주택도시기금 사정 역시 좋지 않습니다. 지난해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 "3년 뒤 기금이 고갈될 수 있는 상황"이라고 언급했을 정도로 말이죠. 업계 일각에서는 기금 고갈로 인해 현 정권이 수립한 주택공급계획에 차질이 생길 수도 있다는 관측까지 나옵니다. 이런 상황에서 3기 신도시에 보조금이 얼마나 추가로 투입될 수 있을까요.

아울러 본청약이 도대체 언제 진행될지 가늠이 안 간다는 측면에서도 고분양가 책정이 예상됩니다. 정부는 오는 2024년부터 3기 신도시 입주가 시작될 계획이라고 공언하고 있지만 관련 업계에서는 아무리 빨라도 2026~2027년, 늦으면 2030년 이후가 될 것이라는 전망이 주를 이룹니다. 이 같은 시나리오대로면 본청약은 수년 뒤가 될 것으로 보이는데 현재 집값·땅값 상승세를 감안하면 사전청약 때 제시된 추정 분양가를 웃도는 분양가가 본청약 때 책정될 여지가 상당하다는 생각입니다. 전형적인 지역주택조합 사업 추진 방식 같다는 느낌이 '약간' 들기도 하네요.

이밖에도 LH발(發) 투기 사태 이후 3기 신도시 인근 토지보상이 계속 지연되고 있으며, 이 과정에서 이미 계약을 마친 토지 소유주들마저 이전보다 높은 보상비를 요구하는 사례가 속출하고 있다는 점도 3기 신도시 분양가가 높게 책정될 수밖에 없는 이유 중 하나로 꼽을 수 있을 것 같습니다.

어찌됐든 저찌됐든, 무주택 실수요자들에게는 3기 신도시 사전청약을 일단 강력히 추천합니다. 사전청약에 당첨돼도 다른 단지에 청약을 넣을 수도 있고, 본청약 때까지는 손해를 볼 일이 하나도 없으니까요. 

담당업무 : 건설·부동산 및 유통을 담당합니다.
좌우명 : 隨緣無作

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