[시사오늘·시사ON·시사온= 박근홍 기자]

경기 파주 운정신도시에 들어서는 대규모 주상복합단지 '힐스테이트 더 운정'에서 악성 미분양 물량이 발생할 수 있다는 관측이 지역 내에서 제기된다. 다만, 시간이 다소 지연될 뿐 결국 완판은 될 것이라는 분석도 나온다.

21일 경기 파주 일대 복수의 부동산시장 관계자들에 따르면 힐스테이트 더 운정은 지난 7~11일 청약 당첨자를 대상으로 한 정당계약에서 완판에 실패했다. 계약 포기 세대가 다수 나와서다. 또한 미계약 물량 발생에 대비해 청약 접수 직후 진행한 사후 신청 참여 의향 접수와 최근 받고 있는 선착순 분양 접수도 접수 수 자체는 많으나 수요자들의 관심이 뜸한 것으로 전해진다.

당초 해당 단지는 무난하게 완판될 것이라는 전망이 중론이었다. 운정신도시 핵심 입지 중 한 곳인 와동동 중심상업용지 F1·P1·2블록에 조성되는 3413세대(아파트 744·오피스텔 2669실) 규모 단지인 데다, 경의중앙선 운정역 역세권 입지를 갖춘 만큼 대기 수요가 풍부했기 때문이다. 1군 건설사인 현대건설이 시공하는 힐스테이트 브랜드 단지라는 점도 이 같은 전망에 힘을 더했다.

그럼에도 현재 지역 내에서 악성 미분양 발생 우려가 대두되는 이유는 크게 세 가지다. 

우선, 높은 분양가다. 힐스테이트 더 운정 분양광고(입주자모집공고)를 살펴보면 이 단지의 오피스텔 분양가는 약 9억 원이다. 여기에 각종 유상옵션, 취득세 등을 더하면 입주예정자가 최종 부담해야 할 비용은 10억 원 가량이다. 이는 파주는 물론, 전체 수도권 일대에 최근 공급된 주거형 오피스텔 중에서도 최고가 수준이어서 분양 초기 고분양가 논란이 일었다. 오피스텔 분양가는 현행법상 상한제가 적용되지 않으며 시행사와 시공사가 정한다. 이에 대해 시행사인 하율디앤씨 측은 다소 비싸게 느껴질 수 있으나 최근 운정신도시 일대 집값 상승세, 단지 내 시설 고급화 등을 고려하면 적정하게 책정된 가격이라는 입장이다.

하지만 지나치게 과도하다는 주장도 나온다. 하율디앤씨는 2018년 해당 사업부지를 LH한국토지주택공사로부터 약 4300억 원에 매입했으며, 현대건설과는 계약금 약 1조2000억 원(1조1899억 원)에 시공 계약을 체결했다. 이자 등 부수 비용이 있겠으나 일단 1조7000억 원 가량에 사업을 본격화하게 된 셈이다. 힐스테이트 더 운정 오피스텔을 통해 하율디앤씨가 올리게 될 매출을 보수적으로 계산하면 전용면적 84㎡ 2659실을 8억7000만 원씩(2조3133억 원), 최고층 147㎡ 10실을 각각 18억 원·25억 원씩(201억 원) 등 총 2조3334억 원이다. 여기에 차후 공급될 아파트 물량(744세대를 5억 원씩, 3720억 원)을 더하면 하율디앤씨는 이번 사업으로 약 2조7000억 원의 매출을 얻는 것이다. 유상옵션, 상업시설 등에 따른 부가적 수익은 제외된 금액이다.

운정신도시의 한 주민(64세)은 "아들이 이번에 장가를 가는데 요즘 집값이 하도 비싸니까 좀 도와주고 싶어서 분양가도 보지 않고 무작정 힐스테이트 더 운정 모델하우스에 갔다. 오피스텔이니까 싸게 나올 거라고 생각했다. 그런데 모델하우스 직원이 내내 분양가 얘기를 안 하더라. 물어봐도 묵묵부답이었다. 나중에 상담하려고 의자에 앉으니까 그때서야 분양가가 10억 원이라고 하는데 숨이 턱 막혔다"며 "GTX 수혜도 없는데, 아파트도 아니고 무슨 오피스텔이 10억 원이냐고 하니까 그래도 피(P, 프리미엄)가 붙는다고 했다. 어이가 없어서 그냥 나왔는데 마누라가 나 몰래 넣어서 당첨이 됐다. 내가 계약하지 말라고 했다. 현대건설이 이럴 수가 있냐"고 토로했다. 본지가 '현대건설은 짓기만 하는 거다'라고 첨언하자 그는 "우리 같은 사람이 그걸 누가 아느냐. 힐스테이트면 현대건설이지"라고 답했다.

또 다른 이유는 시행사인 하율디앤씨가 이번 사업을 추진하면서 인근 주민들의 반감을 샀다는 것이다. 하율디엔씨는 힐스테이트 더 운정을 분양하면서 경의중앙선 운정역 역세권 입지는 물론, 향후 서울지하철 3호선 연장에 따른 개발호재도 있다고 홍보했다. 또한 고분양가 논란에 있어서는 지역 여론은 발전 기대감이 주를 이룬다는 방어논리를 펼쳤다. 이 과정에서 경기 고양 일산 가좌마을주민연합회가 하율디앤씨의 모기업격인 인창개발과 지방자치단체, 현대건설 등을 들먹이며 "지하철 3호선 가좌마을역 배제, 현대·인창·파주시는 공범"이라는 피켓을 들고 집회를 열자 하율디앤씨는 해당 지역 주민들을 명예훼손 혐의로 고소했다.

일산 가좌마을의 한 주민(35세)은 "주민들이 시위했다고 고소·고발하는 건설사는 처음 봤다"며 "고양시민들도 운정신도시 분양시장의 수요자로 분류되는데 이러면 안 되는 거 아니냐. 이제 이 지역에선 개발사업 할 거 다했고, 파주시민들은 자기들 편이니 그냥 막가는 거 아닌지 모르겠다"고 지적했다. 다만, 이 부분에 있어 운정신도시 주민들의 입장은 확연히 다르다. 운정신도시의 또 다른 주민(53세)은 "힐스테이트 더 운정은 지역 랜드마크 사업이다. 분양가가 다소 비싸긴 해도 잘 됐으면 좋겠다"며 "지하철 3호선 연장은 지역 숙원이다. 고양시는 고양시대로, 파주시는 파주시대로 하면 되는 것"이라고 했다.

마지막으로 국방부가 제기한 고도제한 문제다. 최근 국방부는 힐스테이트 더 운정(최고 194m)이 준공되면 인근 방공진지에서 임무 수행이 어렵다는 이유로 최근 주택건설사업계획승인 집행금지 가처분신청을 냈다. 이후 의정부지방법원이 이를 받아들이면서 해당 사업에 대한 지자체 처분 효력이 모두 정지됐고, 현재 힐스테이트 더 운정은 공사가 중단된 상태다. 이에 대해 분양 관계자는 "공사중단 문제는 조만간 합의가 이뤄질 것이다. 잔여세대 분양은 예정대로 오는 27일 진행할 것"이라고 말했다.

업계 전망은 엇갈린다. 초고층 공동주택에 대해 국방부와 갈등이 발생할 시 사법부에서 대부분 최종적으로 시행·시공사 편을 들어주는 경향이 있는 만큼 큰 문제가 되지 않는다는 분석과 파주시가 접경지대라는 특성을 감안하면 이번 사안의 경우에는 다른 결과가 예상된다는 견해가 공존하는 것이다. 실제로 운정신도시 1·2지구 F1-M 블록은 2019년 시공사인 서희건설이 주상복합아파트 건축안(최고 150m)을 지자체에 제출했으나 파주시에서 군부대 협의를 요구하면서 고도제한 문제로 최고 높이가 30m 가량 깎여 승인된 바 있다. 또한 힐스테이트 더운정의 경우 2020년 파주시의 요청으로 감사원이 고도제한 문제와 관련된 컨설팅을 국방부 의견을 완전 배제하고 진행해 물의를 빚기도 했다.

이와 관련, 파주시 측은 지난해 하율디앤씨가 국방부에 질의했을 당시 국방부로부터 협의 대상이 아니라는 회신을 받아 사업승인을 정상적으로 해줬으며, 운정신도시는 군사시설보호구역에서 해제된 지역이기에 국방부와의 협의를 강제할 법적 근거도 없다는 입장을 고수하고 있는 것으로 전해진다. 지역 주민들도 이에 동조하고 있다. 운정신도시연합회는 지난 16일 청와대 국민청원게시판에 게시된 '운정신도시는 2008년 군사시설 보호구역에서 해제됐습니다'라는 글에 동참해주길 회원들에게 적극 독려 중이다. 해당 청원글은 참여 인원은 21일 오후 5시 기준 1700여 명이다.

힐스테이트 더 운정에서 악성 미분양 물량이 발생할 수도 있다는 우려의 목소리가 나오는 이유들이다. 지역 부동산시장의 한 관계자는 "고분양가 문제도 그렇고, 이번에 고도제한 이슈도 살펴보면 사업자가 좀 욕심을 부린 것 같다는 생각이 든다. 문제 해결보다는 여론전에 치중하는 것처럼도 보인다. 지역 주민들의 기대가 무척 높은 사업이었는데 그만큼 실망도 큰 분위기"라며 "오는 27일 줍줍에서 대거 해소되지 않으면 시행·시공사에서 회사몫으로 좀 가져간다고 해도 악성 미분양 물량이 남을 수밖에 없어 보인다"고 내다봤다.

다만, 또 다른 관계자는 "다음해부터 대출 규제가 강화되고, 오피스텔도 DSR 규제가 적용되기 때문에 연내 공급된 수도권 오피스텔 물량은 금방 소진될 것이다. 힐스테이트 더 운정도 마찬가지다. 워낙 세대 수가 많고, 여러 논란에 휘말리는 바람에 다소 지연될 순 있겠지만 결국 완판은 될 거다. 아파트는 최근 운정 시세를 감안하면 당연히 완판될 것으로 보인다"며 "군부대 문제도 별 거 아니라고 본다. 접경지대라는 특수성이 아니라 차기 대선과 지방선거에 더 신경을 쓸 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.