“대치2단지, 재건축보다 리모델링이 사업성 높다”
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“대치2단지, 재건축보다 리모델링이 사업성 높다”
  • 박근홍 기자
  • 승인 2022.04.14 17:42
  • 댓글 1
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재건축 규제 완화 기대에도…업계 전문가들 "각 단지 현실 고려해야"

(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

대치2단지 리모델링 사업 조감도 ⓒ 조합원 제공
대치2단지 리모델링 사업 조감도 ⓒ 조합원 제공

윤석열 대통령 당선인이 지난 대선 전후로 정비사업 규제 완화를 예고하면서 기존에 리모델링 사업을 추진하던 아파트 단지들 사이에서 '재건축 선회론'이 대두되고 있다. 하지만 업계 전문가들의 입에선 대치2단지 등 일부 아파트의 경우 재건축보다 리모델링 사업성이 더 우수한 만큼, 각 단지 특성을 고려해 적합한 사업 방식을 택할 필요가 있다는 목소리가 나온다.

14일 관련 업계에 따르면 서울 강남구 개포동 소재 대치2단지는 리모델링 사업을 진행할 시 재건축 대비 2배 가량의 신규 일반분양분을 확보할 수 있는 것으로 분석되고 있다. 조합원 입장에서 재건축에 비해 리모델링이 월등하게 유리한 셈이다.

이 같은 분석이 나오는 건 대치2단지만의 특성 때문이다. 해당 아파트는 수직증축 방식으로 리모델링에 들어가면 용적률을 기존 175%에서 293%까지 올릴 수 있다. 이를 통해 기존 전용면적 32·30·50㎡로 구성된 평형은 각각 41·49·60㎡로 확장, 단지 평균 전용면적이 약 22% 확대된다. 또한 기존 1753세대에 추가로 전용면적 41~110㎡ 240세대가 늘어나게 된다.

반면, 재건축 사업을 택할 경우에는 용적률은 300%까지 높아질 수 있지만 리모델링과 달리 조합원분 전용면적이 커지지 않는다. 아울러 240세대가 새롭게 공급되지만 일반분양 물량은 임대를 제외하면 140세대에 그쳐 전체 조합 수익이 떨어지게 된다.

이밖에도 서울시가 층수제한을 폐지했음에도 현 정부와 인수위에선 최근 부동산 시장 재과열 조짐에 빠른 규제 완화를 경계하고 있다는 점, 안전진단 기준이 조정돼도 재건축 가능 등급인 D 이하를 받을 수 있을지는 미지수라는 점 등이 대치2단지 재건축사업 추진에 불확실성으로 다가온다는 게 지배적인 견해다.

한 정비업계 전문가는 "최근 차기 정권에서의 재건축 규제 완화 기대감으로 리모델링을 재건축으로 선회해야 한다는 말이 곳곳에서 나오고 있는데, 단지에 따라서는 섣부른 주장이 될 수 있다"고 말했다.

그는 "아직 교통, 상하수도 시설 등 도심 기반시설 확충에 대한 논의나 대책이 부족한 상황이다. 또한 지방선거, 여소야대 정국 등을 고려하면 재건축 규제 완화를 위한 실효성 있는 법 개정에는 상당한 시간이 소요될 것"이라며 "그러는 사이 건설 자재비, 인건비, 금융 비용 등이 올라 사업성이 악화될 수 있는 부분도 미리 생각해야 한다"고 조언했다.

또 다른 전문가는 "기존 리모델링 추진 단지가 재건축으로 선회할 경우 추가적인 매몰비용 발생이 불가피하고, 정비계획 변경 등으로 인해 사업기간도 지연될 수밖에 없다"며 "특히 대치2단지는 1단지 등 인근 아파트와 한 필지로 묶여 재건축을 추진하려면 함께 진행돼야 하는데, 대치1단지(영구임대)의 계약기간은 아직 10년이 남았다. 앞으로 10년 안에는 재건축이 사실상 어렵다는 의미"라고 분석했다.

최근 대형 건설사들이 너 나 가릴 것 없이 리모델링 사업에 뛰어들고 있다는 부분도 재건축 선회론을 불식시킬 수 있을 만한 대목이다. 1군 건설사 유치를 위해 굳이 재건축을 고집할 필요가 없어졌기 때문이다.

실제로 앞서 사례로 든 대치2단지는 지난 2월 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정한 상태다. 양사는 대치2단지가 리모델링 사업지로서 상징성을 갖춘 만큼, 최신 트렌드를 반영한 커뮤니티 시설 등 다양한 특화설계를 적용하고 최상위 수준의 마감재를 사용함으로써 추가 수주를 위한 추진력을 확보하겠다는 방침을 세운 것으로 전해진다. 특히 그간 주민 불편이 컸던 주차장 부족 문제를 해소하는 데에 주력할 계획으로 알려졌다.

업계의 한 관계자는 "대치2단지는 입지적 강점을 갖춘 사업장이고, 파일 기초로 지어진 아파트를 수직증축하는 국내 최초의 사례여서 시공법 측면에서도 상징성이 크다"며 "이번 사업을 성공적으로 준공한 건설사는 향후 아파트 리모델링 분야에서 선도적인 위치에 설 수 있기 때문에 특히 공을 들일 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

담당업무 : 건설·부동산을 중심으로 산업계 전반을 담당합니다
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주민 1 2022-05-05 08:54:48
사기꾼 리모덜링 조합 변명 PD수첩 영상입니다
https://youtu.be/4ozv9eipVXo
♡28분부터 보세요♡