[시사오늘·시사ON·시사온=전재천 자유기고가)

길을 지날 때 나무를 보면서 숲을 못 본다는 속설이 있다. 부동산 투자는 워낙 광범위하여 A 라는 친구는 ‘땅을 매입했는데 몇 년 만에 대박이 났대’  ‘그 친구 땅 보는 특별한 노하우가 있었나봐’ 친구끼리의 대화다. 이번 칼럼에서는 광범위한 부동산 투자 중에서 토지에 관해서 먼저 투자 방법을 설명하려 한다. 

부동산 투자에는 원칙이 있다. 특히 토지에 투자(매입)하는 경우 검토해야 할 것이 많은 편이다. 첫째는 지목이다. 국토이용계획확인원을 발급해서 확인하길 바란다. 둘째, 토지의 구분은 대지, 잡종지, 전·답, 임야, 유지 등이 있다. 이 중 대지, 잡종지는 언제든 건축허가를 얻을 수 있다.

셋째, 전·답은 관리지역  비관리지역인지에 따라 건축 가능 여부가 다르다.  비관리지역인 경우 그 지역 주민에 한해서 농지원부가 있어야 농가주택 또는 농업관련 창고 등이 허가된다.    

넷째, 임야(山)를 매입할 경우 더욱 세심하게 살펴야 한다. 관리지역 內에 자연녹지, 보전녹지, 준보전녹지 등으로 구분되어 있어 매입 투자함에 주의가 요구된다. 자연녹지 경우 토지면적의 20%에 한해서 개발이 (건축) 가능하나 보전녹지 경우는 개발 불가능하고 흔히 말하길 代를 물린다고 표현한다.

자연녹지라 하더라도 도로가 있는가에 따라 또한 도로 (4m) 이상 되어야 건축허가가 가능하다. (지목상 도로여야 한다.) 현황이 도로가 있더라도 국토이용계획확인원에 도로가 표기되어 있지 않으면 도로로 인정을 받을 수 없다. 지역에 따라서는 6m 이상 요구되기도 한다.

이외에도 지역이 수변구역 또는 상수원보호구역 등 허가 요건에 있어 많은 제약이 따르므로 전문가의 조언을 받는 것이 바람직하다. 아울러 그 지역이 앞으로 발전 가능한지 여부는 그곳 시. 군. 구청에서 향후 5년간 개발계획 등을 열람해 보고 판단하는 것이 지역을 살피는 좋은 방법이다.        

또한, 특정 기업이 유치되는지 여부도 확인해 볼 필요가 있다. 우리나라 뿐 아니라 선진국들조차도 세계적인 유망 대기업을 유치하기 위하여 토지를 20년 무상지원, 도로 인프라를 구축해 주는 등 많은 혜택을 주면서 기업 유치에 나서고 있다.

우리나라와 같이 국토가 작고 수도권에 인구가 집중된 경우 현재 어떤 기업이 있고 유치될 기업은 있는지에 따라 지가 상승 폭이 달라지므로 꼼꼼한 체크가 필요하다.

필자도 현재 경기도 화성시 팔탄면 노하리 500-24번지 외 40필지 약 12,000평 규모에 한스빌타운 빌라 약 500세대 중 1차 24평형 30세대를 분양가 6천만 원대 평당 200만 원대 착한가격으로 우선분양 중이다. 기존 시세보다 30% 이상 낮은 가격이다.

다음 칼럼에서는 상가, 오피스텔 , 소형주택의 투자란 제목으로 기고할 예정이다. <(주)한스월드, 한스빌타운 전재천 회장>