[시사오늘·시사ON·시사온=전재천 자유기고가)

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서는 요즘 붐이 일고 있는 임대수익형 오피스텔과 상가 등에 대해 수익구조 및 향후 지속성 여부를 독자들과 함께 생각하는 시간을 가져보겠다.

첫째, 오피스텔인 경우는 대부분의 위치가 역세권에 위치하고 있다. 그 이유는 교통이나 특히 소형 오피스텔인 경우 주거 겸 1인 사무실 용도의 활용가치 때문이다. 분양일 경우 투자대비 연 7 - 8% 수익을 기본으로 하고 있다. 연 7 - 8% 수익 구조는 참신한 업체의 분양가라고 보는 것이 인정할 만하다.

하지만 지면광고를 통해 임대수익 연 15% 1년 책임 보장 등의 문구로 분양하는 경우 조심스럽게 살펴 볼 필요가 있다. 금융 금리가 연 3% 대인데 5배 이상의 임대수익을 수분양자에게 줄 리가 있겠는가. 의문은 말미에서 필자가 정리하겠다.

다음은 상가 분양이다. 신흥도시 중심  상가, Apt 단지 상가 또는 역세권 상가 등 다양하다. 일례로 1990대초 입주한 수도권 5개 신도시를 예로 들어 보겠다. 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 20년이 지난 현재 위 5개 신도시 중심 상권은 모두 실패작이다.

공실률이 적게는 20% - 40%에 이른다. 초기 5 - 10년 內 상권은 80 - 90% 상권 형태를 이루었지만 현재는 평균 수익률이 3%대에 못 미치고 있다. 원인을 몇 가지 분석해 보겠다.      

첫째는,상업지역 공급 과잉에 있다. 지역 인구비례 상업지역 분포가 있다. 200% 가까이 상업지역을 공급한데서 1차 문제가 있었다.

둘째, 수도권이기 때문에 서울 강남 상권과 근거리에 있다는 점을 들 수 있다.

셋째, 같은 종류(품목) 집중 현상이다. 결국은 상업지역 토지 공급 과잉에서 큰 원인이 되었다고 볼 수 있고 분양가 역시 터무니없이 부동산 붐을 타고 투기성 분양가가 높았다는 것이다.

현재는 위 5개 신도시는 중심상권도 Apt 단지 상권도 모두 자멸하고 말았다. 문제점이 지적되었다면 앞으로의 투자는 어떻게 판단해야 하는가.   

그렇다면 오피스텔 분양에 있어 어떻게 분석하는 게 올바른지 알아보겠다(?) 에서 던진 것처럼 임대수익 연 10% 이상 1 - 2년 보장 하는 것은 매우 위험하다. 우선 분양가를 주변 시세하고 면밀히 비교해 볼 필요가 있다.

어떤 보장이 주어질 때는 실제 분양가는 주변시세 보다 매우 높을 경우가 많다. 사업자는 결코  희생을 하지 않는다는 것이다. 또한 건축비용은 분양자가 알 수 없으나 분양 평수 비례 토지 평수가 몇 평인지 비교해 볼 필요가 있다. 

훗날 재건축이 될 경우 토지 지분율이 낮으면 건축비는 100% 분양자가 부담할 수밖에 없다. 그렇다면 연 몇 %가 중요한 것이 아니다. 나의 투자금액을 감하고 있다는 것이다.

연 10%를 받으면 10년이 지나야 투자원금을 회복하고 10년 이후부터 순수익이 발생하는 것이 된다. 금융비용을 포함시키면 3 - 4년 연장으로 비율계산이 산정된다. 2 - 3년 사이 내부 인테리어 비용지출 등 종합적인 계산을 하지 않는다면 실제 수익을 판단하기 어렵다는 것이다. 오피스텔 빌딩인 경우 최소 15층 - 30층인 점을 잘 판단하기 바란다.

다음은 상가 투자인 경우 현실성이 있어야 한다. Apt 단지 內 상가인 경우 세대수 대비 몇 개의 상권이 입점하는가. 기본적으로 ㉮미니슈퍼 ㉯치킨집 ㉰세탁소 ㉱미용실 ㉲분식점 ㉳기타 주변이 학교가 있는 경우 문구, 학원 등 바디숍 등 세대수와 환경에 따라 기초 상권을 판단하기 바란다.

계략적인 수입을 판단하고 분양가를 가늠하는 것이다. 필자는 다음 칼럼에서는 세대분산 시대에 떠오르는 도시형생활주택과 소형주택 임대사업에 대하여 기고하려 한다. 

<한스빌타운, 한스월드 전재천 회장>