수도권 재건축, 버블세븐, 중대형 아파트 특히 낙 폭 커
(시사오늘, 시사ON, 시사온=이다희 기자)
MB정부가 출범한 5년 사이 전국 아파트 값이 평균 2% 하락했다. 부동산114(www.r114.com)가 최근 5년간 전국 아파트 가격을 분석 한 결과 지방 아파트는 2008년 2월 이후 29% 상승했지만 수도권은 11% 하락한 것으로 나타났다. 지방은 새 아파트 공급 감소와 혁신도시, 세종시 등 배후수요를 기반으로 한 개발호재로 가격 상승을 거듭했지만 수도권 시장은 달랐다.
2008년 2월 25일 MB정권이 출범 된 이후 국내 수도권 부동산 시장은 대내외 경기악화 등의 영향으로 가격 하락을 거듭했다. 2008년 미국 투자은행 리먼브러더스 파산으로 촉발된 글로벌 신용경색이 국내 경기 침체로 그대로 전해진데다 경기침체가 장기간 지속된 수도권 아파트 시장이 거래부진과 함께 가격 조정을 보인 것이다.
재건축, 일반아파트에 비해 5%P더 떨어져
가격 하락한 강남 재건축, 평균 3억 원 가까이 시세 하락
수도권의 아파트 값을 분석한 결과 재건축 아파트가 일반 아파트에 비해 더 많이 떨어진 것으로 조사됐다. 2008년 2월 이후 일반 아파트는 10% 하락했지만 재건축 아파트는 15% 하락 해 큰 낙 폭을 보였다.
미래가치 상승의 기대로 투자수요가 높은 재건축 아파트는 불황기를 거치면서 대부분 가격 조정을 보였다. 수도권 재건축 단지 중 가격이 하락한 아파트를 대상으로 평균 가격 변동률을 살펴 본 결과 2008년 2월과 비교해 20% 가격이 낮아진 것으로 조사됐다.
2008년 2월 한 채당 8억 2873만 원까지 형성됐던 수도권 재건축 아파트가 2013년 2월 현재는 6억 6313만원으로 평균 1억 6560만원 시세가 내린 셈이다. 지역별로는 ▼과천 -25%(1억 9798만원) ▼강남 -22%(2억 8687만원) ▼송파 -22%(2억 108만원) ▼강동 -22%(1억 3390만원) ▼서초-12%(1억 3516만원) 등의 재건축 값이 하락했다.
개별단지를 살펴보면 서울 강남구 개포동 주공2단지 80㎡형이 2008년 2월 16억 6000만원에서 41%(6억 8500만원) 하락해 2013년 2월 현재 9억 7500만원을 형성하고 있다.
서울 송파구 문정동 현대1차 145㎡형은 2008년 8억 8850만원이었지만, 현재는 32%(2억 8000만원) 떨어져 6억 500만원을 형성하고 있다.
또, 경기 과천시 중앙동 주공10단지 132㎡형은 2008년 2월과 비교해 36%(5억5500만원) 하락해 현재 9억 7000만원으로 시세가 낮아졌다.
시장 불안에 대한 민감도가 높은 재건축 아파트의 특성과 소형주택비율 확대 등으로 재건축 사업의 수익성이 감소하면서 가격 하락폭이 더 두드러진 것으로 분석된다.
거품 빠진 "버블세븐" 명성이 무색
호황기 서울 수도권 아파트의 맹주 역할을 했던 강남, 분당, 평촌 등 버블세븐 지역의 아파트 값도 크게 내렸다. 2008년 2월과 비교해 버블세븐 지역의 아파트 값은 현재 18% 하락했다. 반면 그 외 지역은 7% 하락하는데 그쳐 대조를 이뤘다.
버블세븐 지역에 위치한 아파트 중 가격이 하락한 아파트를 대상으로 가격 변동률을 살펴 본 결과 평균 21% 하락해 큰 낙 폭을 보였다.
2013년 2월 현재 한 채당 6억 5210 만원인 버블세븐 지역의 아파트는 2년 전 한 채당 8억 3008만 원을 형성했다. 5년 사이 평균 1억 7798 만원 가격이 내린 것이다.
지역별로는 ▼분당 -27%(2억 771만원) ▼용인 -25%(1억 2102만원) ▼송파 -21%(1억8959만원) ▼강남 -20%(2억 5833만원) ▼목동 -17%(1억 5141만원) ▼평촌 -16%(6266만원) 순으로 하락했다. 격 하락이 두드러졌던 버블지역의 개별단지를 살펴보면 분당동 장안건영 194㎡형이 2008년과 비교해 48%(5억 3500만원) 하락해 2013년 2월 현재 5억 9000만원의 시세를 형성하고 있다. 인시 죽전동 죽전마을현대홈타운4차 1단지 150㎡형도 45%(3억 5000만원) 가격이 빠져 현재 4억 2000만 원 정도다. 남구 도곡동 대림아크로빌 191㎡형은 2008년 15억 5000만원에서 31%(4억 7500만원) 시세가 빠지면서 2013년 2월 현재 10억7500만원을 형성하고 있다.
과거 선호지역, 강세지역이라도 거래부진의 장기화, 실물경기 침체 우려 속에서 주택시장 수요가 빠르게 위축되면서 옛 명성은 온 데 간 데 없다.
수도권 중대형 아파트 "찬밥" 신세
규모별로는 상대적으로 수요가 더 빠르게 실종된 중대형 시장이 하락세를 주도했다. 최근 5년 사이 수도권의 전용85㎡이하의 중소형 아파트가 5% 하락하는 동안 전용85㎡초과는 19% 하락했다.
또 전용면적85㎡ 초과 중대형 아파트 중 가격이 하락한 아파트를 대상으로 평균 가격 변동률을 분석한 결과 22%하락 한 것으로 조사됐다. ▼경기지역이 -27%(2억 771만원) 하락하면서 파주시> 고양시> 성남시> 김포시> 용인시 순으로 중대형 아파트 가격이 많이 하락했다. ▼인천은 -19%(1억 8959만원)하락했고 중대형 새 아파트가 많은 연수구> 중구> 서구 순으로 하락했다. ▼서울은 -18%(1억 2102만원) 하락했고 송파구> 강서구> 강동구 >양천구> 강남구 순으로 중대형 아파트 하락이 두드러졌다.
경기 파주시 동패동 우남퍼스트빌 181㎡형은 2008년 2월과 비교해 45%(3억 6500만원) 시세가 내려 2013년 2월 현재 4억 4000만 원 정도다. 서울 송파구 문정동 문정래미안 159㎡형은 38%(4억 7500만원) 시세가 내려 현재 7억 7500만원 수준이다. 인천 연수구 송도동 송도성지리벨루스 2008년 2월과 비교해 46%(4억 500만원) 시세가 내려 현재 4억 7500만원 수준이다.
대형아파트는 수요자들이 자금을 마련하기가 어렵고 관리비 등 비용부담이 크다. 또한 환금성도 좋지 않아 불황기를 거치면서 사실상 수요자들의 관심 밖으로 밀려나면서 찬밥신세로 전락했다.
수도권 2채 중 1채는 가격 하락, 20%이상 가격 하락한 아파트도 상당수
2008년 2월 이후 서울 수도권 아파트 315만 4천여 가구 중 56%는 매매가격이 하락한 것으로 조사됐다. 수도권 아파트 2채 중 1채는 가격이 떨어진 셈이다. 여기에 현재 매매가격이 보합세를 보이거나 높아진 아파트 중에서도 물가상승률, 대출이자, 보유세 등을 감안하면 가격이 하락한 아파트는 더 늘어나게 된다.
가격이 하락한 아파트 중에서도 20%이상 가격이 빠진 아파트가 31%에 달해 개별 아파트에 따라 낙 폭은 더 큰 것으로 보인다. 여기에 투자성이 강한 재건축 아파트, 시장을 선도했던 버블세븐, 그리고 랜드마크 아파트의 중대형 아파트 등 지역을 대표했던 단지들이 하락하면서 수요자들이 느끼는 가격 하락 체감은 더 크다.
또 현재 주택 매수심리가 극도로 위축돼 매수자 우위 시장에서 높아진 협상력으로 매도가격보다 더 낮은 가격에서 주택 거래가 이뤄지고 있어 매도자의 가격하락 체감은 더 커질 수밖에 없다.
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