(시사오늘, 시사ON, 시사온=전재천 칼럼니스트)

이번 칼럼에서는 오는 가을이 집을 매입할 시기인지를 판단했으면 한다. 우선 몇 가지 추이를 짚어보자. 경매 시장의 흐름을 보면 전세금보다 저렴한 경매 아파트가 수도권에서 4년 만에 40배 가량의 물량이 나와 있다고 한다.

또한 서울에서는 1억미만 전셋집이 5년새 1/3 줄었다는 통계가 나왔다. 관련 보도자료에 따르면 감정가 3억1000만원의 서울 노원구 상계동 한신아파트의 경우를 보자.  26평형(전용면적 84.9㎡) 기준 평당 약 1200만원 선이 경매시장에서 두 번 유찰 후 1억9840만원 까지 떨어졌다.  전세금은 최대 2억500만원 선이다. 전세금이 평당 약 800만원선에 이른다. 실제 감정가보다 실거래가는 25% 낮아졌다는 계산이 된다. 경매낙찰가는 평당 1000만원선에 이르지 못할 것으로 판단된다.

올 가을 내집 마련 기회로 봐야 하는지는 또 다른 곳을 분석해 보자. 전세금 수준에 낙찰된 아파트도 있어 알아보자.  경기 고양시 덕양구 행신동 소망마을 늘푸른 3단지 아파트이다.  15평형(전용면적 51.03㎡)은 2013. 7. 18일 기준 감정가 1억8000만원에서 유찰돼 최저가가 1억2600만원까지 떨어진 후 1억3512만원으로 낙찰이 되었다. 

이 아파트 경우 전세금이 1억3000만원으로 낙찰가와 500여만원 밖에 차이가 나지 않는다. 낙찰가 평당 가격은 평당 840만원 대이고 전세가는 평당 860만원 대이다. 이 아파트 역시 감정가는 평당 1200만원 선이다. 실제 감정가 보다 전세 가격이 80% 선에 육박하고 있다.

그동안 아파트 경매 경우 감정가액의 90%선에서 낙찰되었던 것이 감정가대비 20~25%까지 내려가다 보니 전세가격 보다 낮은가격에 낙찰이 되고 있다. 과연 위에 사항이 정상적인 가격인지는 확인해 볼 필요가 있다. 현 시세 보다 지나치게 낮은 가격이라면 오를 수 있다는 뜻이 아닌가?

먼저 주변 분양가를 살펴보자. 신규아파트 경우 분양가는 상한가를 칠때는 1500~1600만원선이었다.  경제침체와 부동산시장 불황이 지속되면서 신규아파트 미분양 속에 갖가지 옵션이 나오면서 1200~1300만원대로 낮아져 있다. 

위에서 보는 것처럼 꼭 경매물건이 아니더라도 급매물일 경우 1000만원대 정도라면 기존가격에 20%대 낮은가격이 틀림없다. 더 낮아지기란  어려운것이 신규물량이 건설되지 않기 때문이다.  건설 기업에서 이익이 없는데 건축을 하겠는가이다.

앞으로 눈여겨 볼 것은 정부 정책의 변화이다.  취득세 영구적 감면 발표가 있었고 주택 경기 부동산시장 활성화 방안의 특단에 조치를 강구 중에 있다. 2014년초 정도면 발표가 있을 것으로 필자는 판단하고 있다.

필자는 칼럼을 통해 부동산활성화 방안에 대한 정책 제안. 제언을 수없이 요구했고 최대 걸림돌이 양도세 대폭완화 최대 50%정도 조정이 불가피함을 역설했었다. 고가주택이 아닌 이상 보유세가 부과되지는 않는 만큼 세금에 문제가 될 것은 없다.

박근혜 정부가 시작되면서 두 마리 토끼를 다 잡는 방향으로 정책이 펼쳐지고 있다. 이명박 정부는 외교에만 집중하였고 부동산이라던지 서민 정책이 미비하였던게 사실이다. 그러나 박근혜 정부는 서민 정책과 부동산 정책에 집중하고 있음을 볼 수 있다.

또한 2013. 8. 15일 광복절 축사에서 국익을 위해 세일즈 외교로 전 세계를 무대로 뛰겠다 다짐도 하셨다. 남·북한 문제가 해소되고 나면 국내경기는 호전적으로 변화 될 것이고 주택시장 또한 활성화 될 것으로 판단된다.  결론적으로 2013. 9~12월까지 주택구입의 적기로 삼았으면 한다.