(시사오늘, 시사ON, 시사온=전재천 칼럼니스트)

2012년 초부터 예고되었던 현상이 나타나고 있다. 전세가 상승폭이 멈추지 않고 있다. 덩달아 월세가격 상승폭마저 계속 오르는 추세이다.  필자가 늘 주장하듯 왜 이런 현상이 나타났는지부터 규명해야 한다. 원인부터 확인돼야 처방이 가능할게 아닌가. 소위 부동산 전문가들이 여러 매체에 출연하여 언급하고 있지만 원인을 제대로 분석하는 전문가는 볼 수가 없다. 원인을 모르고 무슨 대책을 말하는가? 

필자는 여러차례 지적했듯이 중증 환자를 놓고 병명 즉 병의 원인이 규명 되지 않았는데 어떻게 처방을 한단 말인가. 최근 대책의 하나로 중론이 되고 있는 것은 취득세 인하를 앞당기고 다주택자 양도세 및 중과세를 없애자는 방향이다. 또 하나가 전·월세 상환제 도입 세입자 주거 안정을 들고 있다.

전세 수요를 매수 수요로 돌려 보자는 것인데 이는 대책이라고 볼 수 없다. 문제는 제시를 하지만 답은 알아서 찾으라는 식이다. 정부가 답을 가지고 정책을 폈다면 이런 문제가 나타났겠는가. 정부 정책에 있어 근시안적인 정책이 문제가 야기 된 것이다. 지금부터 필자가 현안문제에 대한 답을 제시해 보겠다.

먼저 전·월세 대란이 일어난 원인부터 찾아보자. 문제점의 근본부터 알아야 왜 여기까지 왔는지 알 수 있을게 아닌가.  참여정부 시절로 돌아가서 생각해 보기 바란다. 2005년 참여정부 출범 후 행정수도 이전계획 발표와 정부 공기업 절반정도를 지방으로 분산 이전한다는 계획이 부동산 바람을 몰고 왔다. 이후 소위 강남불패로 일컬어지는 기득권층과의 충돌, 여기서 빚어진 반발 심리가 부동산 시장을 왜곡시켰고 후속 조치로 가진 악법 규제를 양산했다.

투기지역 지정을 비롯해서 토지거래허가지역 토지의 경우 비업무용일 경우 양도세·중과세 60%  등 현재까지도 세율조정은 그대로이다. 열거할수 없을 만큼의 규제를 넘어 자본주의 국가의 기본틀마져도 위협받을 만큼 시장원리에 위배되는 법안들로 세금을 축조했다. 결과적으로 정권은 보수진영으로 다시 넘겨지고 말았다.

그러나 이명박 정부 출범 후에도 왜곡된 부동산 정책의 문제점을 과감히 철회되지 못했다. 사사건건 국회에서 반대에 부딪치자 규제일부 완하쪽으로 방향을 선회했기 때문이다. 필자는 2012. 12월 대선 기간 부동산 정책에 대해 꼬집는 표현 중 참여정부는 국민과 싸우려 했고 MB 정부는국민을 우롱했다라고 질타한 바 있다. 참여정부에서 부동산 문제의 원인이 시작되어 MB 정권에서 병을 키웠다고 본 것이다.

박근혜 정부에서도 약물처방만 한다면 환자는 회복 될 수 없다. 수술을 필요로 하는 환자를 앞에 두고 약물처방을 하면서 차도가 좀 어떠냐고 질문을 하면 답을 찾을 찾을 수 없다는 얘기다. 이제는 답을 찾아 보자. 첫째는 전세수요자를 매수쪽으로 방향을 유도하는데 있다.

현재 전세금이 지역에 따라서 낮게는 매매가 대비 60% 에서 높게는 80% 대에 육박하고 있다. 그렇다면 현재 매매가는 시장원리에 따라 판단할 때 높다는 것인가. 전혀 아니다. 최소 20% 이상 상승 가치가 있음에도 매수에 임하지 않는 근본 이유를 알아야 한다.

부동산은 소유하면 상승 할 것이라는 막연한 기대가 있었다. 지금은 그 반대 현상이 온 것이다.  소위 부동산 전문가들이 매체를 통해 설명할때는 데이터에 의한 수익분석을 정확히 예측해 줄 필요가 있다. 특정지역을 설명할 경우 토지가 대비 건축비 산정을 통해 현재 분양가와 향후 상승폭이 어느정도 있을지에 대한 분석이다. 

금융대출의 문제점에도 보완이 필요하다. 소득대비 이자 및 상환등을 완하해야 한다. 특정하여 규정지을 경우 실소유자는 대폭 감소할 수밖에 없다. 주택가격이 바닥을 친 이상 매매가의 60% 정도 대출이 나간다고 해도 금융사 피해는 없을 것이기 때문이다. 다음 칼럼에서 계속 연결 지필 하겠다.