(시사오늘, 시사ON, 시사온=전재천 칼럼니스트)

지난 23일 주택 시장 동향을 보면, 서울, 경기, 충남, 울산, 전남 등에서 모델하우스를 개장하고 주말을 맞아 특정 지역의 경우 845가구 분양에 2만 명이상 몰려 북세통을 이루었다고 한다. 같은 날 공교롭게도 모 일간지에는 '강남 뱃살 이론도 옛말...  줄줄이 깨지는 부동산 투자법칙'이란 제목의 대형기사가 실렸다. 뱃살론이란 애칭은 가장 먼저 오르고 가장 늦게 하락한다는 뜻이다. 

현재 나타는 구름 인파 현상은 무엇을 의미 하는가. 필자는 오는 9~12월까지를 주택 매입의
적기라고 지적한 바 있다.  지역에 따라 조금은 다르겠지만 주택가격이 상한가 대비 60%대까지 하락했다고 본다. 토지비 산정 건축비 계산과 신규 분양가 등을 종합해보면 20%정도가 반등에 여지가 있다고 전망했다. 취득세 감면을 영구적으로 적용한다는 정책도 반영이 되었을 것이다.

하필이면 23일 모델하우스 오픈한 날 '강남 뱃살 이론도 옛말'이란 보도가 동시에 있었다. 기사에 따르면 내년 초 결혼 예정인 직장인 이 모(29)씨는 "전세난이 심각하다는 얘기를 들었지만 이정도 일 줄은 몰랐어요. 예물 등을 최대한 줄이겠다"며 벌써부터 신혼집을 구하느라 마음이 급하다고 했다.
양가 부모님의 도움을 받기로 해 자금에는 여유가 있지만 집을 살 생각은 없다. 집 값이 얼마나 더 떨어질지 불안하기 때문이란다. 변화하는 주택 투자의 불문율인 강남불패 신화는 부동산 투자자들에게 오래된 믿음이었다.

그런데 글로벌 금융위기 2008. 10월 이후 강남 3구의 아파트 매매가격은 비 강남권보다 더 떨어진 상황이다. 투자대상 1순위였던 재건축 아파트라는 공식도 힘을 잃고 있다고 한다. 시세 차액에 대한 기대감이 줄고 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 투자 수요를 바탕으로 한 예전의 투자 공식들이 깨지고 있다는 것이다. 전세 관련 투자공식도 줄줄이 깨져있다. 전세시장으로 만 쏠리는 수요도 투자 법칙들을 바꿔놓고 있다. 전세가율(매매가 대비 전세금의 비율)이 60%에 육박하면 집 값이 오르고 거래가 활기를 띤다는 전세가율 60%법칙은 대표적 투자 상식이었지만 이젠 틀린 말이 되고 있다.

필자는 여러 형태로 진단을 해 왔다. 왜 이처럼 기존 공식으로 통하던 것이 불문율이 되고 있는가. 같은 내용이지만 다시 한 번 짚어 보겠다. 수요와 공급에 균형이 맞지 않을 때 상승과 하락을 하는 것이다. 공급을 요하되 수급이 되지 않을 경우 상승할 수 밖에 없다. 또한 국가 발전 속도에도 상승에 영향을 크게 미친다. 경제성장 5%대이면 부동산 시장은 10%대로 상승하게 되어 있다. 일본의 지난 과거와 오늘날의 중국을 보면 잘 판단이 될 것이다. 현재 대한민국 주택시장은 변화의 시기이다.  복합주택이 30년이상 주도해 왔다. 

상류층일수록 개인 단독주택 쪽으로 방향이 서서히 변화하고 있다는 것을 좌시해서는 안 된다.  대한민국 경제성장은 저성장시대에 와 있다. 주택보급율이 100%대 넘어섰고 결국에는 실소유자 위주로 제편된 것을 알아야 한다는 것이다.  과감한 정책이 제시되지 않고는 결코 부동산시장회복을 기대할 수 없다.  취득세 하향감면 영구조치가 투자심리로 갈지는 의문을 가지고 지켜볼 일이다. 주택은 단순주거 쉼터이기 전에 문화공간임을 직시해야 된다. 

자산으로 보아 각종 세금이 부과되어서는 안 된다는 것이다. 또 다시 제안하지만 양도세 50% 정도 인하 조치가 가장 시급함을 인지하기 바란다. 기존 아파트 경우 반등의 소지가 20%대 있다고 본다면 전세 수요가 매매 쪽으로 돌아설 것이다. 전체 부동산시장을 판단해서 토지시장 취득세 인하와 양도세 인하등도 빠른 조치가 급선무이다. 일시적 투기 조짐이 있더라도 시장원리에 맡겨두는 것이 옳을 것이다.

수익이 없는데 투자를 하겠는가! 대한민국의 중산층 경우 정부 수치가 아닌 감성에서 보아야 한다. 직장인들 기준에서 연봉 얼마 이상 등 이것은 수치일 뿐 자영업자 대부분 중산층으로 분리되었으나 지금은 자영업자는 모두 망한다는 관념속에 빠져 있다. 살고있는 주택이 5~6억원 정도에 상가 3억원정도, 토지 500~1000평 정도의 싯가 3~5억원까지 작든 크든 우리내 중산층은 연소득을 떠나 위에 열거 한 것이 정서이다.

주택가격은 심리적으로 반토막 났고 상가는 애물단지로 전락되었다.  토지시장은 아직도 시베리아 벌판이다. 무슨 희망이 있겠는가?  토지시장을 풀어주라는 것은 묵혀둔 자산을 움직여 주면 소비시장으로 연결되기 때문이다. 결국 세수확보의  빠른 길을 여는 것이다.  필자가 반복하여 주문할 수 있는 이유는 수 십년 동안 경험에서 판단 할 수 있기 때문이다. 독자들께서 필자의 칼럼 첫회부터 확인하면 알 수 있을 것이다. 정책 제안을 얼마나 정확히 해 왔는지를 말이다. 특단의 조치가 아닌 이상 더욱 수렁으로 빠지게 된 다는 것을 알았으면 한다.