'2013년3분기-오피스텔'…사려는 사람은 줄고 수익성도 줄고
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'2013년3분기-오피스텔'…사려는 사람은 줄고 수익성도 줄고
  • 방글 기자
  • 승인 2013.10.28 15:35
  • 댓글 0
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(시사오늘, 시사ON, 시사온=방글 기자)

▲ ⓒ뉴시스

오피스텔 공급과잉 여파 지속, 매매/월세 동반 하락세
주택 전세대란 오피스텔까지 영향 미쳐
4분기 입주물량 1만 2000여가구, 당분간 가격 하락세 지속 전망

오피스텔 공급과잉의 여파가 지속되면서 3분기에도 가격 하락이 지속됐다. 입주물량이 집중된 수도권 일대는 기존 오피스텔의 공실 기간이 길어지자 임대인들이 대거 월세 하향조정에 나섰다. 임대수익률 저하, 공실 위험 증가 등 투자매력도 하락으로 이어졌고 투자수요도 줄고 있다. 특히 올해 4분기에는 약 1만 2000실 가량이 입주를 기다리고 있어 이 같은 양상은 당분간 지속될 전망이다. 한편 주택시장의 전세대란이 오피스텔까지 파급되면서 전세가격은 크게 치솟았다.

[공급동향 - 분양, 입주] 입주, 분양 소폭 감소

2013년 3분기 오피스텔 분양물량은 전국 5534실로 지난 2분기에 비해 51%가량 줄었다. 분양시장은 오피스텔 수익성 감소로 투자자 찾기가 쉽지 않아 물량소진에 어려움을 겪고 있다. 건설사들은 기존 사업장의 분양물량 털기에 힘을 집중해 신규사업은 많지 않다. 지난 2010년부터 2012년 사이 현대건설, GS건설 등 대형 건설사들이 자체브랜드를 앞세워 오피스텔 사업에 뛰어들었지만 최근에는 오피스텔 사업에서 한발 물러선 상황이다.

지난 3분기에는 △서울 2049실 △경기 1503실 △충남 1416실 △세종 216실 △대전174실 △제주 58실의 오피스텔 분양물량이 공급됐다. 서울에서는 마곡지구, 경기에서는 평택에서 집중적으로 오피스텔 공급이 이뤄졌다. 충남 천안에서는 84㎡의 중대형 오피스텔로만 구성된 "중흥S클래스프라디움레이크"(1416실)이 선보였다.

입주물량은 2분기에 비해 소폭 줄어든 6191가구다. 시도별로는 △서울 2557실 △경기 1240실 △인천 872실 △대전 349실 △충북 300실 △광주 234실 △부산 206실 △전북 182실 △세종 130실 △대구 121실이다. 서울에서는 송파 문정지구에 1249실의 대단지 "송파푸르지오시티" 등 강동, 강남 일대에 입주량이 많았다. 경기에서는 성남, 용인, 하남 등 동북부 지역에 입주하는 오피스텔이 많았다.

▲ ⓒ부동산 114

[가격동향] 공급과잉에 매매와 월세는 하향세, 반면 전세는 대란 수준

3분기 전국 오피스텔 매매가격은 지난 2분기말 대비 0.07% 가량 하락했다. 특히 입주량이 집중된 수도권 일대에 하락세가 두드러졌다. 인천이 -0.29%로 하락세가 가장 컸고, 서울(-0.1%), 경기(-0.05%)가 뒤를 이었다. 특히 직장인이나 대학생 등 주 임차수요가 몰리는 강남(-0.47%)이나 서대문(-0.12%), 마포(-0.07%) 등 전통적으로 강세를 보여왔던 지역에서 하락세가 두드러졌다.

봄 이사철 동안 증가세를 보였던 월세시장도 2분기 이후 수요가 감소하기 시작했다. 이에 따라 임대인이 대거 월세가격 하향조정에 나섰고 전국 오피스텔 3분기 월세변동률은 -0.05%로 하락세를 보였다.

반면 전세시장은 상황이 달랐다. 오피스텔 특성상 전세물건은 잘나오지 않는 데다 주택시장에서의 "전세대란"의 여파가 오피스텔 시장에 미치면서 가격이 솟구쳤다. 전국 오피스텔 전세가격은 전분기 대비 0.63% 상승했다. 시도별 전세변동률은 △서울(0.64%) △경기 (0.74%) △인천 (0.47%) 수도권 일대의 상승폭이 컸다.

[임대시장] 월세시장 공급과잉으로 공실 多, 임대수익률 하락

월세가격과 매매가격이 동반 하락함에 따라 임대수익률은 지난 2분기와 동일한 5.9%/년를 유지하고 있다. 수도권은 서울 5.45%, 경기 5.93% 인천6.53%로 보합세이거나 줄어든 반면  부산(6.17%), 대구(7.12%), 충남(7.59%), 충북(6.98%) 등의 지역은은 오히려 수익률이 소폭 상승했다. 다만 임대수익률은 공실위험 등 투자리스크에 대한 부분이 고려되지 않은 세전수익률인 만큼 최근 공실 증가로 인해 실제 수익률 수치상에서 나타나는 것보다 임대 수익성 악화가 더 클 것으로 추정된다.

[4분기 오피스텔 전망] 입주물량 전국 1만2002실 예정, 수도권 입주 폭탄
매매/월세 가격하향세 지속될 듯

3분기 들어 소폭 줄어들었던 입주물량이 4분기 들면서 1만 2000여실로 크게 증가할 예정이다. 특히 서울(3382실), 경기(3114실), 인천(2431실)에 집중적으로 입주가 이뤄지면서 수도권 오피스텔 시장이 더욱 악화될 전망이다. 서울에서는 강서, 관악, 구로, 금천, 마포, 영등포 등 서남부와 서북부 일대에 입주하는 사업장이 많고, 경기는 성남 판교신도시, 수원 광교신도시, 용인, 화성 동탄신도시 등 동남부 일대 입주하는 사업장이 많다. 인천은 남동구 논현동 일대에 입주량이 집중될 예정이다.

전세물건은 신규 입주 단지를 공략

4분기에는 오피스텔 입주가 크게 증가 하는 만큼 매매, 월세 시장에는 악영향을 미칠 수 있으나 전세를 찾는 수요자들에게 희소식일 수 있다. 입주를 시작하는 단지에서는 기존 오피스텔보다 비교적 전세매물이 많이 나오기 때문에 수도권 일대 직장을 둔 수요자라면 신규 입주하는 오피스텔을 공략해 볼 필요가 있다.

2013년 4분기 오피스텔 입주예정 단지
4분기 분양물량 1만 3148실 공급계획 예정

4분기에는 분양계획 물량이 1만 3148실이 공급된다. 다만, 연말에 예정된 오피스텔 사업장의 경우 일정변경이 잦은 만큼 관심 단지의 경우 분양 일정을 꼼꼼히 확인해 보는 것이 좋다.

4분기에는 아파트, 상가 등이 복합된 주상복합 형태로 공급되는 오피스텔이 눈에 띈다. 서울 송파 문정지구에 건설되는 "송파파크하비오"는 대우건설이 시공을 맡아 오는 10월에 선보일 예정이다. 오피스텔 3470실을 비롯해 아파트 999실, 호텔, 레지던스, 상업시설이 복합된 단지로 개발될 예정이다. 울산 남구 달동에서는 주상복합 "울산센트럴자이"가 10월 중 공급된다. 아파트 288가구와 함께 건립되며 오피스텔은 총 126실 규모로 전용 33㎡의 소형만 구성된다. 이외 광교신도시, 전남 나주, 충남 천안 등 각지에서 오피스텔 분양이 이뤄질 전망이다.

 

 

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