Q. 돈을 빌려주고 이를 담보하기 위해 빌려준 돈을 보증금으로 해 돈을 빌린 사람과 주택임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있을까?
 
A. 주택임대차보호법에 의하면 임차인은 다른 채권자에 우선해 보증금을 변제받을 권리를 가지게 되고, 일정범위 내에서는 선순위담보권자보다도 우선 변제받을 권리가 주어진다.
 
그래서 돈을 빌려주고 그 돈을 보증금으로 하여 임대차계약을 하면 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있으니 담보가 된다고 생각할 수 있다.

이와 같이 실제 주거 목적으로 살고 있는 임차인이 아니면서 빌려준 돈을 떼이지 않기 위해 임대차계약을 체결한 경우에도 실제 거주 목적으로 임대차계약을 한 임차인과 똑같이 보호될 것인가 하는 문제가 되겠다.

최근의 이와 관련된 사례를 살펴보면 김모씨는 2007년경 이 모씨에게 4천만 원을 빌려줬다가 이 가운데 3천만 원을 임대차보증금으로 갈음하기로 하고 자기 이름으로 이모씨 소유의 건물에 대해 임대차계약을 하였다.
 
그러나 그 건물은 경매로 넘어갔고 김모씨는 자신이 소액임차인이라고 주장하며 경매법원에 배당을 요구했으나 배당에서 제외되자 배당을 받은 다른 채권자를 상대로 소를 제기했다.

먼저 이런 소송을 ‘배당이의의 소’라고 하는데, 배당기일에서 자신이 받아야 할 만큼의 배당을 받지 못했을 때에 더 많이 받아간 배당권자를 상대로 나에게 배당을 해달라고 하거나 더 배당해 달라고 이의하는 소송이다.

이 소송에서 법원에서는 “김모씨의 임대차계약은 주된 목적이 주택을 사용하려는 것이 아니고 다른 담보권자보다 먼저 빌려준 돈을 받으려는 데 있었다”고 하면서 “주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다"고 판시했다.

이는 이미 2001년경 “채권자가 채무자 소유 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다 하더라도 주된 목적이 주택을 사용하는 것이 아니라면 소액임차인으로 보호할 수 없다"는 대법원 판례와 결론을 같이 한 것이다.

결국 김모씨는 나름 빌려준 돈을 담보하기 위해 임대차계약도 하였지만 아무런 담보 목적도 달성하지 못한 꼴이 되고 말았다.
 
통상 돈을 빌려주고 이를 담보하기 위해 채무자 소유의 부동산에 근저당권을 설정하기도 하고, 가등기도 한다. 이런 것들이 여의치 않을 때에는 위 사례와 같이 임대차계약을 하여 우선변제 받으려고 하는 경우가 심심치 않게 있다. 그러나 위 사례를 통해 알 수 있듯이 아무런 소용이 없다는 것을 먼저 알아 두어야 하겠다.

어쨌든 돈을 빌려줄 일이 없는 것이 최선일 터이다. 그러나 만약 피치 못해 빌려주어야 할 사정이 있다면 담보를 설정하여야 마땅한데 그럴 경우에는 채무자 소유의 부동산이나 아니면 제3자 소유의 부동산에라도 근저당권을 설정하는 것이 그나마 안전하다. 물론 이런 경우에도 선순위의 근저당권이 설정된 것은 없는지, 가압류가 되어 있지는 않는지 등 그 권리관계를 부동산등기부등본을 통해 확인해 보는 것도 선행되어야 하겠다.

필자도 그 동안 남에게 돈을 빌려주고 돌려받지 못한 경우가 있었다. 독자들은 필자의 직업상 그런 일도 있느냐고 의아해 할 수도 있겠다. 그러나 결국 그런 일은 인간관계에 기인한다.
 
 돈을 빌려주고 어떻게 담보를 설정하고 어떻게 받을 수 있는지 머리를 짜내는 것 보다는 서로의 신뢰를 저버리지 않고 기분 나쁘지 않게 거절하는 노하우를 쌓는 것이 더 바람직하리라 생각해 본다.
 
 이는 돈을 빌려주고 돌려받지 못한 스트레스, 담보를 설정해 놓았다가 이를 실행해 환수하기까지 드는 시간과 노력, 서로의 신뢰관계 등은 빌려준 만큼의 돈으로도 보상받기 어렵기 때문이다.