(시사오늘, 시사ON, 시사온=박상길 기자)

서울특별시 강남구 구룡마을 개발사업이 결국 무산됐다.

도시개발구역 지정 후 2년이 되는 날까지 개발계획이 수립되지 않으면 구역 지정이 자동 해지된다는 도시개발법 제10조항에 대한 법적 효력이 발생했기 때문이다.

서울시는 2012년 8월 구룡마을을 도시개발 구역으로 지정했지만 개발방식을 둘러싸고 강남구와 갈등을 빚어오다 합의점을 찾지 못했다.

구룡마을 토지주들이 민영개발을 추진하려는 움직임을 보이고 있지만 민영개발이 성사될 가능성은 높지 않은 것으로 전해졌다. 이미 2005년부터 2008년까지 4차례에 걸쳐 민영개발 제안서가 제출된 바 있지만 모두 반려됐기 때문이다.

당시 서울시와 강남구는 공원 지역이 너무 많이 포함된 데다 개발이익의 과도한 사유화, 특혜 시비 우려 등의 이유로 반려했다.

업계는 현재 상황이 이전과 크게 다르지 않은 점으로 미뤄 민영개발 성사 가능성은 없을 것으로 예상하고 있다. 결국은  서울시와 강남구가 개발 방식에 대한 이견을 좁히는 게 관건이라는 입장이다.

사업 추진에 진통을 겪었던 구룡마을 개발 논쟁 요인을 <시사오늘>이 짚어본다. <편집자주>

시, 일부환지방식 도입 주장 VS 구, 100%수용·사용방식 고집

구룡마을 개발은 2011년 서울시가 수용·사용방식 개발방침을 발표하면서 본격화됐다.

하지만 시는 이듬해인 2012년 사업비 부담 등의 이유로 초기 사업 비용을 4000억 원가량 절감할 수 있는 일부환지방식 도입을 주장했다.

일부환지방식은 도시개발사업에서 수용한 토지 소유주에게 보상금 대신 개발구역 내 조성된 토지로 보상하는 것이다.

강남구는 일부환지방식은 특정 토지주에게 특혜를 줄 수 있다며 100%수용·사용방식을 고집했다.

100% 수용·사용 방식은 토지소유자에게서 소유권을 사들인 뒤 보상해주고 사업을 진행하는 방식이다.

문제는 정치권으로 확산됐다. 지난해 10월 열린 국회 국토교통위원회 서울시 국정감사에서 당시 국토위 소속 새누리당 의원들은 서울시의 일부 환지방식 도입 개발 방침에 대해 특혜 의혹을 제기했다.

시는 감사원에 개발과정 전반에 대한 감사를 청구했고, 지난 6월 “구룡마을에 대한 개발방식 변경을 무효로 보기는 곤란하다”는 통보를 받은 것으로 알려졌다.

구, 시·SH공사 간부 검찰 고발

강남구는 감사원의 감사결과에 대해 일부환지방식이 특정 토지주에게 특혜를 줄 수 있다고 판단, 서울시와 SH공사 간부를 최근 검찰에 고발했다.

구는 2012년 12월 당시 제17차 정책협의회 당시 비공개 회의자료를 근거로 일부환지방식에 대한 특혜 의혹을 제기했다.

주택건설사업자가 소유한 도시개발구역 내 토지 전부를 시행자에게 양도할 경우, 해당 주택건설사업자에게 건설용지를 공급해야 한다는 내용이 제시됐다.

구청 측은 이를 근거로 특정 대토지주에게 5만8420㎡의 특혜가 부여될 수 있다고 지적했다.

아울러 택지분양 예상금액이 8187억 원에 달하고 보상추정가를 제외하더라도 4000억 원의 자금이 남는다고 설명했다.

구는 지난달 28일 위계에 의한 공무집행 방해 및 허위공문서 작성, 직권 남용죄, 구룡마을 개발 자금 조성 및 사용경위 등에 대해 수사를 의뢰했다.

고발장에는 △도시개발구역내 수목이 울창한 공원부지 4808㎡(특정 대토지주 토지 699㎡ 포함)를 부당하게 포함시켜 준 사실 △구룡마을 현장조사 과정에서 군사시설인 차량호, 군사시설보호구역 표석, 군사시설 안내문을 확인했음에도 도시계획위원회에는 사실과 다르게 폐지된 군사시설이라고 보고한 사실 △차량호 등 군사시설이 있어 군부대와의 협의 없이는 편입될 수 없는 특정 대토지주 땅 1441㎡를 부당하게 추가 편입해 준 사실 등이 사유로 담겼다.

구는 절차상의 하자와 관련해 서울시가 사업시행방식 변경에 대해 합리화하려고 해서는 안 된다고 주장했으나, 서울시는 대토지 소유자라 하더라도 환지 범위가 650㎡로 제한돼 있어 특혜가 성립될 수 없다는 입장이다.

토지主, 5일 개발제안서 구에 제출

이런 가운데 구룡마을 토지주들이 민영개발 추진 움직임을 나타냈다.  서울시와 강남구가 감사 결과를 놓고 법적 분쟁을 하는 등 개발이 요원해졌다는 것이다.

여기에 지난달 28일 오전 10시 30분께 서울특별시 강남구 개포동 구룡마을 3지구 카센터에서 원인을 알 수 없는 화재가 발생, 인근 판잣집으로 옮겨붙으며 2000만 원의 재산 피해가 발생하는 등 안전사고도 한몫한 것으로 풀이된다.

토지주와 철거민은 최근 자신들이 원하는데도 불구하고 서울시와 강남구가 개발 방식을 놓고 다투는 바람에 2년간 사업이 지연됐다고 주장했다.

토지주협의회는 5일 민영개발 개발제안서를 강남구청에 제출할 예정인 것으로 알려졌다.

서울시는 토지 전체의 용도 지역을 바꿔 진행하는 공적 개발 이익을 민간이 가져가는 것에 동의할 수 없다는 입장이다.

강남구도 도시개발 이익이 민간에 돌아가는 것은 기존에 제기했던 특혜 의혹과 같은 맥락이라며 시와 뜻을 같이했다.

하지만 토지주협의회는 구룡마을의 경우 전체 토지의 90%가 민간 소유이기 때문에 토지주 동의만 얻으면 민간개발을 추진하는데 법적 문제가 없다며 날을 세우고 있다.

현행 도시개발법에 따르면 국가나 지자체 등 공공기관이 아니어도 도시개발구역의 토지소유자가 국·공유지를 제외한 토지면적의 '3분의 2' 이상 동의를 얻으면 민간개발을 제안할 수 있도록 규정하고 있다.

서울시와 강남구, 구룡마을 토지주들의 팽팽한 기싸움이 계속되는 가운데 열악한 주거환경 속에서 생활하는 구룡마을 주민들의 불편함이 연장되고 있다.