X는 Y로부터 주택을 임차기간 만료일을 1996. 7. 31.로 정하여 임차하였고, 그후 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었는데, X가 임차한 주택이 1998. 10. 7. 선순위 근저당권자의 경매신청으로 경매절차가 진행되다가 1999. 7. 27. A에게 낙찰되었으며, X는 A의 요구에 의해 주택을 명도하였습니다.
(법률관계)
X가 A에게 주택을 명도한 후 Y에게 임대차계약이 종료되었음을 이유로 보증금반환을 할 수 있는지에 대해 살펴보고자 합니다.
임대차계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로, 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 등 처분권한이 있을 것을 필요로 하지는 않습니다.
그러나 위에서 본 바와 같이 임차목적물의 소유권이 변동되고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 임차목적물의 명도해 줄 것을 요구하여 임차인이 이를 명도하였다면, 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용?수익하게 할 의무는 이행할 수 없게 되었다고 할 것입니다.
따라서 임차인이 목적물을 사용?수익할 수 없는 것이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 위 임대차계약은 당연히 종료되는 것이므로, X는 Y에게 임대보증금반환을 청구할 수 있습니다.
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