(시사오늘, 시사ON, 시사온=최준선 기자)
기업형임대주택(뉴스테이)이 건설사에게 제공하는 각종 택지·세제지원 관련 특혜 논란이 지속되는 가운데 기업의 출구전략까지 마련돼 ‘서민에겐 땅장사 기업에겐 고수익 특혜’라는 비판의 목소리가 더욱 커질 전망이다.
서민공급용 공공주택을 짓기 위한 땅을 싸게 공급하는데 더 신경써야 하는데, 오히려 중산층을 위한 뉴스테이용 땅만 싸게 해주고 있어, 서민을 위한 정책이 부족하다는 지적이다.
뉴스테이, 각종 규제 완화 힘입어 첫발 떼
뉴스테이 사업은 각종 규제 완화로부터 시작된 사업이다. 정부가 지난해 도입한 ‘뉴스테이 3법’을 통해 각종 규제를 철폐함으로써 민간기업의 참여를 유인한 것이다.
이에 따라 민간사업자는 임차인 자격, 임대료 등에 대해 한국토지주택공사(LH) 등 공공사업자보다 규제를 덜 받게 됐다. 담보권 설정 제한과 분양전환의무도 폐지됐다.
뉴스테이 공급촉진지구로 설정된 곳에서는 복합개발이 허용되며 용적률·건폐율, 건축물 조경·높이 등 건축규제도 대폭 완화됐다. 개발제한구역(그린벨트)도 공급촉진지구로 지정할 수 있게 했다.
공공기관이 조성한 공공택지의 일정 비율을 뉴스테이 사업자에게 우선 공급할 수 있는 근거도 특별법에 담겼다.
뉴스테이 택지는 ‘조성원가’, 공공주택 택지는 ‘감정가격’으로 공급…바뀐 우선순위
논란이 되는 것은 이처럼 정부의 규제완화를 바탕으로 시작한 뉴스테이가 공공재원의 분배 측면에 있어서 한쪽으로 치우쳐 있다는 점이다.
국토부가 뉴스테이 공급촉진지구의 택지 공급을 ‘조성원가’로, 공공주택지구 내 전용 60㎡ 이하 공공아파트 용지는 ‘감정가’로 공급하기로 했기 때문이다.
일반적으로 감정가는 조성원가보다 높기 때문에 택지가격이 높게 책정되기 마련이다. 민간 건설사가 중산층에 공급하는 뉴스테이의 땅값보다 서민이 분양받는 소형 공공주택의 땅값이 비싸게 공급되는 셈이다. 이에 정책의 우선순위가 바뀌었다는 비판이 일고 있다.
정부는 뉴스테이 택지를 조성원가로 공급하는 것과 관련해 싼값에 토지를 확보할 수 있도록 해 기업들의 사업 참여를 높이려는 의도라고 설명했다. 아울러 그린벨트 해제지역에 조성한 공공택지의 아파트 분양가가 강남 보금자리 주택처럼 주변 시세보다 지나치게 낮아 ‘로또 아파트’가 되는 것을 막기 위함이라고도 밝혔다.
그러나 대통령 공약이던 행복주택 대신 뉴스테이가 현 정부 최대 주택 정책사업으로 떠오르면서 서민 분양주택 공급은 외면한 채 건설사들의 수익을 먼저 챙겨주는 결과를 가져오지는 않을지 우려가 제기되고 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 ”특정 계층 지원에 집중하느라 정작 내집 마련이 시급한 무주택 서민을 위한 정책에 소홀한 건 아닌지 정책의 방향을 다시 점검할 필요가 있다"고 말했다.
‘금수저 문 임대주택’ 비판…"기업 배만 불려"
형평성 문제를 지적받을 만큼 혜택이 집중됐음에도 ‘금수저 문 임대주택’이라는 비판을 받을 정도로 임대료가 높게 책정돼 논란이 되고 있다.
‘건설사들이 자사 브랜드를 내걸고 공급하는 고품질 임대주택’이 뉴스테이 사업이기에 시세보다 저렴한 임대료를 기대하는 것은 무리지만 정도가 심하다는 지적이다.
상반기 중 공급되는 서울 영등포구 대림동 뉴스테이의 임대료는 보증금 1000만 원에 월세 70만~110만 원(전용면적 29~44㎡) 수준이다. 서울 중구 신당동의 뉴스테이(전용 24~59㎡)도 보증금 1000만 원, 월세 65만원~보증금 1억 원, 월세 100만 원 사이로 책정됐다.
중산층의 평균 소득인 291만 9000원을 기준으로 월세 100만원을 부담한다면 월소득 대비 임대료(RIR) 지수는 34.3%, 110만 원을 부담한다면 37.7%에 이른다. 이는 국제개발협력기구(OECD)에서 권고하는 적정 RIR지수인 20%보다 두 배에 가깝다. 국토교통부의 2014년 주거실태조사에서 집계된 중산층의 평균 RIR 23.1%도 크게 상회하는 수치다.
이와 관련 경제정의실천시민연합(경실련)은 “뉴스테이는 고가 월세주택에 불과하다”며 “택지 우선 공급과 기금 우선지원, 세금감면 등 한정된 공공자원을 서민이 아닌 고가월세주택을 공급하기 위해 우선 사용하는 것”이라며 비판했다.
아울러 ”국내 1호 뉴스테이인 위례 뉴스테이의 경우 사업자 내부수익률이 21%에 달하는 등 건설사들은 해마다 10~20%의 고수익을 올릴 것”이라며 “임대기간 만료 후 분양전환이 되지 않는 경우 정부가 매입까지 확약해 건설사는 아무런 손해를 보지 않는 구조”라고 지적했다.
임대기간 중 매각 허용… 민간기업에 출구전략까지 마련해줘
이 가운데 정부는 민간사업자들의 출구전략까지 마련했다.
국토부는 지난 15일 “오는 6월까지 뉴스테이 참여 건설업체의 출구전략을 만들 예정"이라며 "의무기간(8년)을 채우지 않아도 일정기간이 지났을 때 공실률이 10% 미만이라면 SPC지분 매각을 허용하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다.
현재는 뉴스테이 임대 의무기간(8년)이 끝나기 전에 지분을 매각하기 위해서는 대주주인 주택기금의 승인을 받아야 한다. 임대사업 안전성을 확보하기 위한 절차로 사실상 임대의무기간 내 지분매각이 어려웠다.
업계는 매각 허용 방안을 환영하는 분위기다. 임대기간 중 지분매각이 가능해진 만큼 다른 뉴스테이 사업에 투자할 여력이 생겨 업체의 이익을 보전할 가능성이 높아졌기 때문이다.
그러나 일각에서는 규제 완화 등 각종 혜택에 출구전략까지 마련해주는 것은 정부가 민간기업에게 과도한 혜택을 주는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있다.
한 부동산 전문가는 “뉴스테이가 완벽한 시장논리 속에서 민간사업 위주로 진행되고 있다”며 “중산층의 주거난 해소를 위해 도입한 제도인 만큼 민간 기업도 단순 공급에서 벗어나 주거 복지 향상의 측면에서 접근할 필요가 있다"고 말했다.
뉴스테이는 현 정부가 중산층 주거안정 대책으로 꺼내든 이후 관련법 등을 개편하면서까지 일사천리로 추진하고 있는 최대 주택정책 사업이다.
뉴스테이가 기업에 대한 각종 특혜논란과 높은 임대료에 대한 우려를 넘어 서민층을 위한 임대주택 정책과의 균형을 이룰 것인지, 아울러 정권이 바뀐 이후에도 좌초되지 않고 추진될 만큼 안정적인 사업구조를 갖출 수 있을지 향후 귀추가 주목된다.
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