서울시내 곳곳에 흩어져 있는 알짜배기 땅들을 첨단 복합단지로 개발하는 사업이 본격화된다. 서울시는 1만㎡ 이상 대규모 개발이 가능한 부지 30곳에 대해 민간 개발사업자가 제출한 도시계획 및 용도 변경이 가능한지 타당성을 검토한 결과 16곳을 조건부 협상 대상지로 선정했다고 최근 밝혔다.

시는 지난해 11월 공장이나 차고, 터미널 등으로 사용되다 토지 이용의 효율성이 떨어진 1만㎡ 이상의 대규모 부지를 지역 특성에 맞게 개발하는 대신 기부채납 비율을 설정해 개발 이익을 사회적으로 환수하는 시스템을 마련했다.
 

 
이에 따라 시는 지난 3월 25일까지 각 자치구를 통해 접수된 30곳의 부지 개발 신청지 가운데 도시계획 전문가 등 9명으로 구성된 평가단 협의를 거쳐 협상 가능 대상지 16곳을 가려냈다.

개발 협상이 가능한 16곳으로는 현대차 소유의 성동구 삼표레미콘 부지와 서초구 롯데칠성 부지, 광진구 동서울터미널, 서초구 남부터미널, 중랑구 상봉터미널, 용산구 관광버스터미널, 마포구 홍대역사, 구로구 구로역사이다.
 
또 노원구 한진도시가스 부지와 구로구 백광화학 부지, 동대문구 동부화물터미널, 강동구 서울승합차고지, 노원구 성북역세권과 성북역사, 성동구 자동차매매장, 강남구 대한도시가스시설 부지도 포함됐다. 이들 지역은 주변 토지 이용과의 연계성 등을 감안해 용도변경 범위를 제한하거나, 교통문제 등 개발에 따른 부작용을 줄일 수 있는 대책이 마련돼야 한다는 전제조건이 붙었다.
 
◇ 서초동 롯데칠성부지…삼성타운 3배 복합단지
서울 서초구 서초동 1322번지 일대 롯데칠성 물류센터(면적 4만3438㎡)는 강남에서도 `노른자위` 땅으로 불린다. 지하철 2호선 교대역과 강남역 사이에 있으며 100m가량 떨어진 삼성타운(2만4000㎡)보다 규모가 2.9배나 크다.
 

 
롯데그룹은 이곳에 업무·상업·주거복합시설을 갖춘 초대형 롯데타운 조성을 검토 중이다. 1976년부터 롯데칠성이 물류센터로 사용하고 있는 이 부지는 현재 제3종 주거지역이다.
롯데는 지난해 서초구청에 제시한 사업안을 통해 이곳에 호텔 백화점 오피스 주상복합 뮤지컬센터 극장 미술관 도서관 전시관 공원 등을 조성하겠다고 밝혔다. 계열사들이 한곳에 모여 근무할 수 있는 업무용 빌딩도 건축할 것으로 알려졌다.
 
◇ 뚝섬 현대차 부지..110층 빌딩 건설
현대자동차그룹은 서울 성동구 성수동 1가 뚝섬 삼표레미콘부지(3만2548㎡)에 1조원을 들여 지상 110층짜리(지하 7층) 초고층 빌딩인 `글로벌 비즈니스센터`를 건설할 계획이다.
현재 제1종 주거지역인 이곳은 서울시의 도시계획변경 협상대상 결정에 따라 기부채납 등 서울시가 제시하는 조건을 충족하면 상업지구로 변경된다. 이 부지는 현대차그룹 계열사인 현대제철이 소유하고 있다.

현대차그룹에 따르면 이 빌딩 지상 3~5층에는 컨벤션센터가 들어서고, 6~25층에는 연구·개발센터, 26~110층에는 호텔 및 사무실이 들어선다.
특히 건물 지하 2~3층에는 대규모 자동차 테마파크와 미래형 자동차 체험관 등을 조성한다는 구상이다. 일종의 자동차 박물관을 지어 관광객 등을 유치한다는 복안이다. 다만 당초 알려진 것과 달리 양재동의 현대기아차 사옥은 이곳으로 이전하지 않는다. 착공예정시기는 내년 상반기, 완공시기는 2014~2015년이다.
 
◇ 상봉 동서울 남부터미널 주상복합 개발
서울 중랑구에 위치한 상봉터미널 운영회사인 신아주는 이용객 감소를 이유로 터미널을 폐쇄하고 그 자리에 50층 이상 초고층 주상복합 아파트를 지을 계획이다.
상봉터미널은 상봉동 83의1번지 일대 2만7995㎡ 부지에 자리 잡고 있으며 지하 2층~지상 3층 규모로 연면적은 1만8785㎡다. 상봉터미널은 상봉균형발전촉진지구에 포함돼 있어 개발이 완료되면 촉진지구의 랜드마크로 부상할 가능성이 높다. 현재 이곳에는 현대차그룹 계열 건설사인 엠코가 대규모 주상복합 건설을 추진하고 있다.
 

 
대한전선 소유였던 서초동 남부터미널은 2007년 5월 모 부동산개발업체에 매각됐다. 이 회사는 서초동 남부터미널에 46층짜리 오피스빌딩 개발을 준비 중이다. 기존 터미널 시설은 계속 운영한다.

한진중공업이 소유한 광진구 구의동 동서울터미널도 협상대상으로 결정됨에 따라 개발에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 한진중공업은 이곳에 기존 기능은 유지하면서 지하 4층~지상 40층 규모 판매·업무·문화·집회시설을 짓겠다는 계획이다. 인근 강변역 테크노마트, 구의 자양 균형발전촉진지구 등과 시너지 효과를 낸다는 구상이다.
 
◇ 유보된 준공업지역 9월께 재심의
이번에 개발 계획 협상이 유보된 10곳 가운데 강서구 가양동의 대상부지와 CJ부지, 금천구 시흥동 대한전선 부지, 구로구 구로동 CJ영등포공장, 도봉구 도봉동 옛 해태전자 공장부지 등 5곳의 준주거지역은 이르면 오는 9월께 재심의가 진행된다. 준공업지역을 개발협상 대상에서 유보시킨 이유는 서울시가 8월 말까지 ‘준공업지역 종합발전계획’을 확정한 뒤 이에 맞춰 개발 계획을 수립해야 하기 때문이다.

유보지역 중 강남구 삼성동 한전부지는 한국전력의 개발사업 참여 가능성이 불투명해 유보시켰다. 한전은 정관상 개발사업을 할 수 없기 때문이다. 한전은 특히 2012년 전남 나주로 이전할 계획이어서 해당 부지를 아직 매각하지 못해 개발 계획을 협상할 주체가 없다는 것도 걸림돌이다. 이에 따라 한전이 정관을 바꾸거나 부지를 매각할 경우 한전부지 개발 계획은 다시 논의될 전망이다.

한편 ‘협상불가’ 판정을 받은 노원구 중계동 운전학원부지, 서초구 염곡동 염곡정류장, 노원구 하계동 학교부지, 송파구 송파동 일신여상 부지 등은 모두 정부나 서울시 관리지침에 따라 차량기지, 공영차고지, 학교시설 등으로 활용될 계획이다.