특히 시공사의 무리한 과잉수주경쟁과 불법활동, 그리고 조직 폭력에 의한 조합 총회의 무산으로 인한 조합원의 재산 피해, 정신적 피해, 그리고 조합원간의 반목 등 대립 양상이 지속되고 있다.
특히 지난 2008년 6월 27일 동부지원에서 가락재건축사업에 대한 업무 중지를 하여 현재 조합장 직무정지 가처분 판결을 받은 상태에 있다. 대법원의 확정판결시 조합 업무 정지가 1,2년간 계속된다.
장기 사업 실패에 따른 아파트 주민의 재산상 손해가 막심하다. 이러한 문제를 해결하기 위해 국회가 나서야 한다. 국회는 국민의 재산을 보호해야 하는 것은 최소한의 의무이다. 국회가 11년 동안 장기적으로 난항을 겪고 있는 가락 시영아파트 재건축사업에 대해 국정조사권을 발동해야 한다.
재건축사업은 입주민들이 자기 재산인 아파트의 재건축을 통해 재산가치 증식을 목적으로 한 사업이다. 그런데 본래의 취지와 달리 재산상의 손실과 생활상의 불편과 어려움, 그리고 경제적인 고통이 일어나고 있다면 그 원인을 찾고 해결하도록 해주는 것이 국회의원의 역할이요, 의무이다.
국회는 가락 시영아파트 재건축사업이 늦어짐으로써 6600세대는 물론, 가족 그리고 이해관계자들의 재산상의 피해와 불이익에 대해서 그 진상을 조사하고, 이에 합당한 대책을 내놓아야 한다.
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가락아파트 재건축사업은 재건축사업방식이나 사업과 관련한 문제로 대립하기보다 누구에 의해 사업을 진행하는 지가 대립되고 있는 양상이다. 다시 말하면 재건축사업이 지연되는 것은 주택 조합원의 실익을 위한 대립이 아니라, 시공사와 난무하는 단체들, 그리고 이를 둘러싼 이권 때문에 대립하고 있다.
무엇보다 조합원의 절대적인 지지를 받으며 사업을 진행해온 주택조합(조합장 주영렬)과 건설사업관리자(호승C.M.C)가 제 역할을 할 수 없도록 만든 주변 여건이 그 원인이라 할 수 있다.
1999년 11월 8일 6600세대 중 4/5가 넘는 5,808명으로부터 재건축사업에 동의한다는 내용의 재건축동의서를 받고 재건축주택조합 총회를 개최하려고 했으나, 임의조직인 가락시영아파트재건축비상대책위원회가 창립 총회 개최 연기를 요구하고, 재건축추진위원회 위원장(주영렬) 및 이사를 감금하고 창립총회 개최를 저지함으로써, 성원 미달로 창립 총회가 무산되는 등 시작부터 순조롭지 않았다.
그러나 2000년 2월 19일 어렵게 주택조합 창립총회(올림픽공원 역도경기장)을 열리고, 삼성물산, 현대건설, 현대산업개발 3개사를 시공사로 하여 재건축사업업무를 추진하게 되었다.
2000년 6월 17일 주택조합위원회(갑: 위원장 주영렬)과 시공사(을: 삼성물산, 현대건설, 현대산업개발), 건설사업관리업체(병: 호승C.M.C)와 맺은 공사도급계약서에 의하면 전체 공사금액은 1조 3240억 3400만원(평당 244만9천원)이었다.
평당 250만원 내외의 공사비도 이제는 평당 400만원대로 올라있다. 서울시의 공공관리자제도 예시사업장 2곳(A.B구역)에 대한 대형 건설사 재개발?재건축 담당자들의 분석자료에 따르면 A구역의 본공사비(철거비 제외)는 3.3㎡당 428만원, B구역의 본공사비(철거비 제외)는 3.3㎡당 402만원에 달한다.
가락시영아파트 재건축사업에 대해 국정조사권 발동해야
무엇보다 국회가 가락시영아파트 재건축사업에 대해 국정조사권을 발동하지 않는다면 직무유기이다. 2000년 이후 가락시영아파트 재건축사업과 관련하여 조합과 시공사, 그리고 인허가업체인 지방자치단체인 서울시 송파구청에 대해 무수한 언론보도와 고소 고발사건을 보아왔으면서도 이를 지켜보고 방관한다면 국민의 재산권을 보호해야 할 국회의 책무를 저버리는 행위이다.
국회는 그동안 재개발?재건축의 문제점에 대해서 근원적인 해결책을 찾아서 아파트 조합원들에게 실질적인 도움이 가는 대안을 내놓아야 한다. 재개발?재건축의 문제점으로 대두된 주택조합-시공업체-철거업체-지방자치단체로 이어져 오는 먹이사슬을 깰 방안도 마련해야 한다.
가락시영아파트 재건축사업이 어렵게 된데에는 송파구청이 법과 원칙을 지키지지 않은 데 그 원인이 있다. 송파구청은 주택조합원의 전폭적인 지지로 승인된 재건축조합위원회(위원장 주영렬)이 자체적으로 안전진단을 하고, 이를 바탕으로 구청에 안전진단을 의뢰한 재건축조합에 2000년 9월 8일 안전진단 결과를 통보했다. 이는 공식적인 조직으로 인정한 것이다. 그런데 그후 주택조합을 승인하지 않았다. 그 이유가 석연치 않다.
재건축 조합은 법적 정당성에 있다. 그것은 조합원의 지지와 동의, 조합원의 이익 대변, 공정성 등에 기인한다. 만약 불법 주택조합을 구청이 승인하거나, 그 불법주택조합에 시공사가 사업과 관련하여 대여비를 준 경우에는 관련 법에 의해 처벌하여야 마땅하다.
무엇보다 재개발은 공공사업의 성격을 띠고 있다. 사업의 주체인 조합원은 시공사에 비해 전문적인 지식도 부족하고 도움을 받기도 어렵다. 따라서 감독관청이 세세한 항목 까지 관련 규정이나 계약내용과 다른 지 심사할 책임이 있다.
또한 상급부서인 서울시의 감사가 미흡한 것도 문제이지만, 시?도지사로부터 분기별 정비사업 추진실적을 보고 받고 있으면서도 문제점을 점검, 보완하지 않은 국토해양부에 대해서도 그 책임을 물어야 한다.
무엇보다 재건축사업은 시공사가 조합원의 재산을 이용하여 부를 창출하는 사업이다. 단순히 조합원으로부터 의뢰받은 건축공사만을 하는 것이 아니다. 재건축사업을 통해 조합원들이 재산상의 이익을 얻어야 하나, 결론적으로 보면 시공사가 막대한 이익을 챙긴다. 이것은 잘못되었다. 이러한 잘못된 현실을 보고 국회가 알고서 방치한다면 이것은 직무유기에 해당하는 범법행위이다.
그동안의 재건축사업을 살펴보면 주택조합은, 시공사 선정만 끝나면 사업기간 내내 시공사에 끌려 다닐 수 밖에 없다. 공사도급 계약을 제대로 이행하지 않거나, 주택조합 운영에 따른 사업비 지원과 업무 협조를 더디게 하여 경제적인 어려움을 자초하게 하거나, 공사도급 계약의 변경과 설계 변경 등을 강요하거나, 실제로 설계 변경을 통해 공사비를 인상하게 하고 조합원들의 경제적 부담을 가중시킨 것이 비일비재하다.
가락시영아파트 재건축조합은 2000년 2월 19일 재건축조합창립총회가 모태가 되어야 법적 정당성이 보장된다.
가락시영아파트재건축사업은 시공사인 건설3사(삼성물산, 현대건설, 현대산업개발)가 최초로 주민총회와 주택조합 총회를 거쳐 대표권을 행사한 재건축주택조합(조합장 주영렬)과 맺은 공사도급계약을 이행하지 않은 것이 화근이며, 또한 재건축사업에 대한 법과 원칙에 따른 업무집행을 하지 않은 송파구청, 또한 이를 관리 감독해야 할 서울시와 국토해양부가 그들의 업무를 제대로 이행하지 않은 데 그 원인이 있다.
그동안 재개발?재건축의 주무 부처인 국토해양부와 서울시, 송파구청에 대한 국정조사권을 발동해 문제점을 찾고, 개선책을 제시하여야 한다.
국정감사와 국정조사는 간단하다. 도시및주거환경법 준수, 주택조합 정관 이행 여부, 송파구청 재개발 관련 조례 이행 여부, 주택조합과 시공사, 시행사간의 계약 이행 여부, 그리고 금전이 오고간 것에 대한 점검, 주민 동의 여부. 주택조합과 맺은 공사도급계약이 이루어지지 않은 이유, 계약 미이행에 대한 원인과 책임을 반드시 물어야 한다.
법적, 제도적인 장치 마련해야할 국회 침묵
주민총회, 조합원 총회를 거쳐 승인 받은 주택조합이 있는데도 불구하고, 이를 합법 조직으로 승인하지 않고, 주택조합 규약에 의해 조합장의 교체나, 조합원 총회에 의한 조합장 선출이 아닌 상태에서 특정인이 신청한 주택조합을 법적인 요건(창립총회 소집 요구는 주택조합 규약과 도시및주거환경법에 의하면 조합장인 주영렬의 소집요구와 조합원 1/10의 소집요구가 있을 경우 조합장이 총회를 개최할 수 있음)과 구비사항을 검토도 없이 바로 승인해 줌으로써 한 지역에서 2개의 조합이 활동하게 만든 송파구청에게도 이제는 법적인 책임을 물어야 한다.
시공사 선정은 주택조합총회의 동의와 국토해양부장관이 정하는 입찰경쟁방식으로 하게 되어 있다. 주택조합 조합장 또는 그 직무를 대행하는 자가 아닌 상태로 개인이 가락시영아파트재건축조합의 조합장 명의로 건설3사와 가락시영아파트 재건축사업 공사도급약정서를 체결했다면 도시정비법 제11조(시공사 선정) 위반이며, 이에 따른 벌칙(동법 제84조 2항에 따라) 3년 이하의 징역 또는 3000만원의 벌금도 물어야 한다.
무엇보다 건설3사는 2000년 6월 17일 주택조합(조합장 주영렬)과 공사도급계약을 했으면서도, 2003년 8월 21일 특정인이 추진하는 주택조합과 2중으로 공사도급계약을 맺고, 송파구청에 시공사 선정신고를 하였다. 다시 말하면, 건설3사는 2개의 조합에 2개의 공사도급계약서를 체결했다. 가능한 일인가
삼성물산(대표 이상대)이 2000년 3월 16일 당시 주택조합(조합장 주영렬)에게 써준 이행각서가 우리나라의 재개발?재건축의 문제점을 잘 대변해주고 있다. 재건축사업과 관련하여 일어날 수 있는 일을 정확히 잘 묘사하고 있다. 그 구체적인 내용을 살펴보면 다음과 같다.
7항에 따르면 ‘당사(삼성물산)가 본 재건축사업의 공동사업단으로 선정될 경우, 만일 재건축사업 관련 각 시공사와 담합 및 협의를 거쳐 조합 및 건설사업관리가 인정하지 않는 공사비 등의 요구를 하지 않겠으며, 조합과 건설사업 관리자에게 위해를 가하는 행위를 하였을 경우는 공동사업단으로 선정된 것을 포기하고 그동안의 경비 및 공사비는 일체 청구하지 않겠음’이라고 밝히고 있다.
또한 9항은 ‘당사는 재건축사업을 방해하는 단체 및 개인을 지원하거나 조직하여 유언비어 유포, 과대선전 등의 행위를 하는 등 조합원의 단결을 저해하고 조합업무에 지장을 초래하는 행위를 일체하지 않겠음’이라고 하고 있으며, 10항에는 ‘위 각 사항의 위반과 관련하여 당사에 대한 시공사 선정의 취소, 구성된 공동사업단에 대한 시공참여권의 박탈, 민사상의 소의 제기 및 형사상의 고발 등 조합의 어떠한 제재에도 일체의 이의를 제기하지 아니하고 따를 것입니다.’라고 적혀 있다.
국회는 삼성물산이 가락시영아파트재건축조합에 써준 이행각서 내용이 실지 일어났는 지, 아닌 지를 살펴보면 가락시영아파트 재건축사업의 현실을 잘 알 수 있다.
가락시영아파트재건축사업은 국내 최초로 건설관리가 도입한 재건축사업이었다. 2000년 8월 2일 당시 주택조합(조합장 주영렬)과 주)호승C.M.C(대표 이택근) 사이에 건설사업관리 용역(용역비 300억원)을 체결해 원가관리를 통해 공사비를 절감할 수 있는 사업이었다. 한국의 재건축공사 문화에 있어서 획기적인 일이었다.
기존의 총액 입찰제 방식의 공사비 산출방식에서, 시공사로부터 공사비 산출에 대한 항목별 산출근거를 제시하게 하여 공사비에 대한 투명성을 확보하는 내역입찰제방식을 도입하여 인근 재건축 단지의 평당 공사비와 비교하였을 때 평당 30~40만원 가량한 저렴한 공사비로 총 2,000억원의 공사비를 절감할 수 있었다. 이것은 세대당 평균 3,000만원 가량의 이익이 발생하도록 한 것이었다.
정부는 공공건설사업의 경우 원가 공개를 자주 언급한다. 재개발?재건축사업도 원가 공개를 통해 공사비를 절감할 수 있다. 그것은 2000년 주택조합과 건설관리 용역을 맺은 주)호승C.M.C 사례에서도 잘 나타난다.
재개발?재건축사업에 있어서의 합법적인 법집행, 관리 감독관청의 관리 감독 강화, 그리고 원가 공개와 건설관리를 통한 공사비 절감, 잦은 설계 변경으로 인한 공사비 인상를 억제할 수 있는 법적?제도적인 장치 마련 등 국회가 해야 할 일이 아직도 많이 남아 있다. 그러나 국회는 침묵하고 있다.
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