[시사오늘·시사ON·시사온= 박근홍 기자]

문재인 정부가 분양가 상한제 카드를 꺼냈다.

12일 국토교통부는 더불어민주당과의 당정 협의 후 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표했다. 국민들의 내 집 마련 부담을 줄여 부동산 시장을 실수요자 위조로 재편함과 동시에, 분양가 상한제 부작용을 야기하는 투기세력을 정조준한 방안이라는 평가다.

우선, 주택법 시행령을 개정해 분양가 상한제 적용 지역을 기존 '주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 완화한다. 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 전역, 경기 과천, 성남 분당, 하남, 광명, 대구 수성, 세종 등 전국 31곳이다.

또한 재건축·재개발 사업의 분양가 상한제 적용 시점을 '관리처분계획인가 신청'에서 '최초 입주자모집 승인'으로 변경한다. HUG주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양제 등으로 선회하는 꼼수 사례를 막고, 기존에 사업을 추진 중인 재건축·재개발 단지에도 소급 적용하겠다는 것이다. 후분양 건축공정 기준도 강화한다. 분양보증 없이 후분양이 가능한 건축공정 기준을 공정률 약 80% 수준의 '지상층 골조공사 완료'로 바꾼다.

이 대목에서 향후 예측되는 소급 적용 논란에 대해 국토부 측은 "분양승인을 받기 전까지는 분양에 대한 사실관계가 확정된 게 아니다. 분양가나 사업가치는 법률상 보호되는 재산가치가 아니라 기대이익"이라며 "이보다는 국민의 주거안정이라는 공익적 가치가 크다고 본다"고 말했다. 공급자의 이익보다 수요자의 주거권 실현·보장에 무게를 뒀다는 설명이다.

아울러, 분양가 상한제에 따른 주요 부작용인 로또 아파트를 방지하는 차원에서 수도권 투기과열지구 내 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 현행 3~4년에서 5~10년으로 늘린다. 단기간 전매가 사실상 차단되는 셈이다. 시세 차익을 노리고 들어오는 투기세력을 막겠다는 의중이 엿보인다.

나아가 국토부는 현재 수도권 공공분양주택에 적용 중인 최대 5년 거주의무의무 부과를 향후 분양가 상한제 주택에도 도입할 예정이라는 방침도 밝혔다. 다만, 거주의무 부과는 시행령이 아니라 주택법 개정이 필요한 사안인 만큼, 시간이 걸릴 것으로 보인다.

국토부는 "(분양가 상한제가) 과열 지역에 대해 선별적으로 적용되고, 기본형건축비와 가산비 등을 통해 사업이익이 보장될 것"며 "상한제로 인해 주택 공급과 경기가 위축되는 것이 아니냐는 일각의 우려에 대해 충분히 대비하고 있다"고 말했다.

이와 관련, 업계의 한 관계자는 "서민들의 내 집 마련 부담을 줄이면서 투기세력 유입에 따른 분양가 상한제 부작용을 막겠다는 방안으로 해석된다. 시장이 납득할 수 있는 분양가 산정 기준을 어떻게 설정할지, 재건축·재개발 조합들의 반반을 어떻게 달랠지, 음성적으로 이뤄지는 불법 전매 거래를 어떻게 효과적으로 단속할지가 관건"이라며 "아무래도 후속 조치로는 분양원가 전면 공개 등이 이뤄지지 않겠느냐. 분양원가가 전 국민들에게 공개돼야 정부의 분양가 산정이 객관성을 확보할 수 있기 때문"이라고 내다봤다.

한편, 정부가 이날 내놓은 방안은 오는 14일부터 다음달 23일까지 입법예고, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 오는 10월께 시행될 예정이다.