[시사오늘·시사ON·시사온=이병도 주필)

‘부동산 대책’ 혼선이 결국 文정부 후반기 발목을 잡고야 말 것인가. 후폭풍이 만만치 않다.

이 문제로 인한 富의 양극화 심화는 '사회 經濟正義' 회복을 국가적 과제로 다시 대두시키기에 이르렀다. 시중은행들 까지 대출 혼란에 빠져들기 시작한 정책환경 속에서 후반기 '2차 집값파동'과 '전세대란' 폭풍도 몰려올 조짐이다.

따라서, 지금 까지의 부동산 정책은 전면 해부(解剖) 규명되어야 하고, 다시 올바르게 정립(定立) 시켜야만 하게 됐다.

국민재산 80% 부동산 - 불평등 격차 심화

문재인 정부 출범 이후 나온 부동산 대책은 이번을 포함해 22차례에 달한다. 그간 쏟아진 그 많은 규제에도 집값이 잡히지 않는다는 것은 정책의 신뢰성에 실로 의문을 갖게 한다. 정작 실수요자들에게 피해가 집중되는 형국이다.

여기에다, 이 기간 서울 아파트값 52% 급등은 막대한 불로소득 거품을 형성해 사회정의에도 역행했다. 경제정의실천시민연합(경실련)에 따르면 서울 아파트값 급등은 자산가치로 약 493조원의 불로소득을 발생시켜 부의 양극화를 더욱 심화시켰다.

문 정부가 소득주도성장을 앞세웠지만, 오히려 '불로소득주도성장'에 의한 불평등과 격차 심화를 초래했다는 게 경실련 지적이다.

6ㆍ17 부동산대책에 대한 불만과 민원도 만만찮다. 정부는 ‘극약처방’에 가까운 대책을 꺼냈지만, 선의의 피해를 호소하는 목소리가 적지 않다. “집값만은 반드시 잡겠다”던 문 대통령의 약속은 지켜지지 않고 있다.

부동산정책은 정교하고 치밀해야 한다. 서민들의 주거 안정이라는 목표가 중요하지만, 국민들 전 재산의 80%가 부동산에 묶여 있는 현실도 무시해선 안 된다.

원인 진단 잘못에 국민 불만

정부는 그동안 집값 안정 대책을 내놓을 때마다 “만반의 준비가 돼 있다”고 장담했지만, 결국 빈말로 끝났다. “말장난하냐”며 분통을 터뜨리는 국민도 한둘이 아니다.

국민 불만이 쏟아지자 정부는 이번에도 대책을 내 놓은 후 나흘 만에 보완 대책을 내놓겠다고 밝혔다. 초강력 부동산 대책을 발표하고 이후 부작용이 불거지면 보완 대책을 내놓는 일이 반복되고 있다. 시장 불안의 원인 진단과 처방이 잘못됐다는 점이 큰 문제로 지적된다.

대책은 늘 뒷북이었다. 결국 집값을 억제해 서민들에게 내 집 마련의 희망을 갖게 하겠다는 정책의 본래 취지가 무색해졌다. 과도한 재산권 침해라는 비판도 많다.

현 정부는 부동산 정책에 있어 ‘노무현 정부 2기’라는 항간의 비아냥을 곱씹어 봐야 한다. 노무현 정부가 임기 5년 동안 30번의 대책으로 오히려 집값을 끌어올린 전철을 따라가고 있다는 지적이다.

수요 억제에만 의존하는 부동산정책은 한계가 있을 수밖에 없다. 여기에다, 일관성도 없었다. 다주택 소유를 억제하는 정책을 펴면서, 정작 부동산법인에 대해서는 대출과 세제 혜택을 확대해주는 어처구니없는 상황도 일어났다.

부작용 되풀이…중·장기 로드맵 근본 처방을

지난 6·17 대책은 수도권 비규제지역으로 투기가 확산하고 서울지역의 집값도 다시 꿈틀거리자 정부가 나름 강력한 추가 대책을 내놓은 것이었다.

허지만, 대책이 발표될 때마다 수도권 아파트 값은 잠시 소강상태를 보이다가 다시 급등하는 양상이 반복되고 있다. 정부 대책이 뛰는 동안 투기꾼들은 날아다니고 있는 형상에 다름 아니다.

2∼3개월꼴로 반복된 규제가 오히려 백신 주사처럼 투기 세력의 내성을 키우면서 집값만 끌어올린 게 아니냐는 비판이 나오는 이유다. ‘핀셋 규제’에 따른 부작용을 수습하기 위한 ‘두더기 잡기 규제’로 집값 상승과 규제만 계속 반복되고 있는 셈이 됐다.

전세대란 우려까지 커지게 됐다. 저금리 때문에 전세를 월세로 돌린 집주인들이 많고, 내년 서울의 아파트 입주물량이 올해의 절반 수준이라는 점 때문에 서울의 아파트 전셋값은 이미 50주 연속 올랐다.

최저임금으로 아파트를 구입하는데 걸리는 기간도 현 정부 출범 초반 37년에서 현재 43년으로 무려 6년이나 길어졌다.

땜질 처방으론 성공하기 어렵다. 정책 전반을 되돌아보고 보다 근본적인 처방이 필요하다. 적어도 10년 이상 앞을 내다보고 주거 안정과 투기 근절을 함께 이뤄낼 수 있는 중장기 로드맵을 만들어 일관되게 집행해야 한다.

허점 투성이 엇박자 후유증 증폭

문재인 정부 들어 무려 22 차례의 부동산 대책에도 불구, 서울 집값은 오히려 52%나 급등한 것으로 나타났다. 경실련이 문재인·박근혜·이명박 정부 재임 기간 중 전국·서울 아파트 중위가격을 분석해 내놓은 결과다.

경실련이 발표한 ‘서울 아파트값 상승실태 분석’에 따르면 지난 3년 간 서울 중위가격 아파트값은 3억1,000만원이 올라 52%의 상승률을 기록했다. 이는 이명박 정부 기간에 -3%, 박근혜 정부 기간 29%에 비해 엄청나게 웃도는 수치다.

이명박·박근혜 정부 8년간 평균 26% 오른 것과 비교하면 절반도 안 되는 기간에 상승률은 두 배를 기록한 셈이다.

그 뿐 아니다. 부동산114의 ‘주택시장 전망’ 설문 조사에 따르면 올 하반기에도 소비자와 전문가는 2명 중 1명꼴로 집값 상승세가 이어질 것으로 전망했다.

정부의 수요 억제 중심의 규제책은 허점 투성이였고, 그나마도 다른 부동산정책과 수시로 엇박자를 내면서 부작용만 증폭된 셈이다.

실제로 지난 2018년 9.13대책과 2019년 12.16 대책 발표 이후 수도권 주택시장이 수요 억제 정책에 따라 일시적으로 부동산 거래가 위축되면서 안정세를 유지했으나, 일정한 기간이 지나면서 규제의 내성에 따라 다시 오르는 양상이 반복되었다.

집값이 많이 오른 특정 지역을 규제하면 이후 비규제지역으로 집값 상승세가 확산되는 풍선효과가 나타나면서 규제 지역이 계속 늘어나다 보니, 결국 전국이 다 규제로 묶이게 된 셈이다. 그게 다시 서울 집값을 견인하는 악순환이 빚어졌다. 한쪽에선 수요 억제책을 내놓고, 다른 쪽에선 도심 개발호재들이 돌출하는 엇박자 정책의 부작용도 컸다.

실패한 정책, 국민이 혹독 체감

대표적으로, 정부가 21번의 대책을 내놓는 내내 “근절하겠다”고 공언한 ‘투기수요’도 실체가 모호하다.

법인을 세워 갭투자로 자본차익을 노리는 세력도 물론 있겠지만, 당장 돈이 모자라 전세를 끼고 미리 집을 산뒤 열심히 저축해 입주하려는 실수요자가 훨씬 많을 것이다.

규제지역으로 추가 지정된 지역은 이 조치 이후 일단은, 과열 양상이 일부 진정되고, 매수 심리도 단기적으로 소강상태를 보이기는 한다. 그러나 부작용이 더 크다.

갭투자를 차단하기 위해 3억원 넘는 집을 구입할 경우 기존 전세대출을 회수하기로 한 조치의 경우 실수요자 피해 논란이 커지고 있다. 세입자 상당수가 교육 목적 등으로 일시적 전세살이를 하는데, 세입자를 둔 집주인이라면 집을 파는 게 원천적으로 차단되는 상황에 몰릴 가능성이 매우 높기 때문이다.

'집값 안정'과 '투기 차단'을 내세운 정부의 정책 의지가 제대로 구현되도록 대책의 근간을 다시 세우는 한편, 신속히 허점을 보완할 필요가 있다.

그럼에도, 실패한 정책들을 바꾸지는 않고 문 정부는 무차별적인 '세금 살포'에 목을 매고 있다. 한 번도 경험하지 못한 경제 실패와 그에 따른 고통을 국민이 혹독하게 체감할 수 밖에 없다.

눈덩이처럼 굴러다니는 시중 유동성을 건전한 투자로 돌릴 수 있는 범정부적 노력이 시급하다. 공급 불안 심리도 잠재울 필요가 있다.

이를 위해 층고나 용적률 규제 완화, 도심의 노후 주택 밀집 지역 재개발·재건축 활성화 등 동원 가능한 정책을 모두 검토해야 한다. 근원적인 처방이 빠진 땜질식 정책으로는 애꿎은 피해자만 양산할 수 있다는 것을 명심해야 한다.

소득 상·하위 구매기간 차이 - 역대 최대 62년

경실련은 최저임금으로, 또 소득 상·하위 20% 계층이 서울 아파트를 사는 데 걸리는 시간을 정권별로 각각 따졌다.

문재인 정부가 가장 길었다. 최저임금으로는 43년이, 소득 하위 20%는 72년이 걸렸다. 소득 상·하위 20%의 구매기간 차이는 무려 62년이나 됐다. 과거 이명박·박근혜 두 정부는 이 기간이 30년 안팎으로 계산됐다.

여기에다, 현재 서울에서 3억원 이하 아파트는 전체 125만 가구 중 3.5%에 불과한 4만3,501가구로 20·30대 무주택자가 규제를 피해 대출을 받아 주택 구입하기가 거의 불가능하다는 불만이 파다하다.

전문가들은 상승 요인으로 서울 등 수도권 아파트 가격 상승(43.07%), 상대적으로 가격이 덜 오른 지역에 대한 풍선효과 유입(27.11%), 서울 도심의 공급 부족 심화, 아파트 분양시장 활성화(9.04%) 등을 꼽았다.

정부 대책이 공급 확대를 통한 집값 안정에 무게를 두기보다 수요를 위축시켜 즉각적인 효과를 내는 쪽에 초점을 맞추는 한 단기 효과·중장기 부작용이 반복적으로 나타날 가능성이 크다.

이와 관련, 서울 아파트 전세 시장은 최근 50주 연속 상승세를 이어가는 등 불안한 조짐을 보여왔는데, 이번 대책이 기름을 부을 경우 전세 매물이 줄어들고 가격이 치솟으면서 전세대란으로 번질 수도 있다.

부동산114 조사에서 전세 가격 전망도 상승 답변이 압도적이었다. 소비자 63.96%, 전문가 76.47%가 상승할 것으로 내다봤다. 대출 규제가 강화되면서, 실수요자도 매매보다 전세를 선택할 것으로 전망되기 때문이다. 또 전‧월세 상한제 등 임대차 3법, 청약 당첨자 의무거주기간 확대, 임대사업자 혜택 축소도 상승 요인으로 거론됐다.

투기 악순환, 안심할 수 없는 상황

전세대출을 받아 전셋집을 늘려가다가 주택담보대출을 받아 첫 집을 사는 건 한국인의 보편적인 내 집 마련 방식이다.

하지만 국토교통부는 서울 주택 매매의 절반 정도가 전세 낀 거래라는 점을 들어 갭 투자를 아파트 값을 흔드는 주범으로 봤다.

그러나, 정작 각종 대책 이후에도 집값 급등은 여전히 최대 현안이다. 대책이 나오면 잠시 주춤하던 집값은 금세 틈새를 비집고 다시 치솟아 오르는 양상이 반복되면서, 서울지역의 중위 아파트 가격은 3년 만에 50% 이상 올라 9억원을 훌쩍 넘었다.

강남을 규제하니 비강남의 중저가 주택 가격이 뛰고, 서울 전역을 규제하자 수도권의 비규제지역과 지방으로 투기가 번지는 악순환이 이어지고 있다.

정부는 ‘6ㆍ17 대책’에서 부동산법인 혜택을 대폭 축소하고, 사실상 서울 강남 지역에 부동산거래허가제를 적용하는 등 ‘극약처방’까지 동원했다. 하지만 막대한 시중 유동성 등을 감안하면 안심할 수 없는 상황이다.

선의의 피해자 속출

경실련 발표와 관련, 국토교통부는 국가 통계인 한국감정원 자료 기준으로는 서울 아파트값이 문재인 정부 3년 동안 52%가 아니라 14.2%만 올랐다고 변명했다.

그러나, 정부가 6·17 조치 후 나흘 만에 후속 대책을 거론한 것은 무주택자와 실수요자의 불만이 빗발친 탓이다. 규제지역의 집을 사면 기존 전세대출을 회수하도록 하는 등 지나친 규제로 선의의 피해자가 속출하는 실정이다.

이번 대책에 들어간 주택 매입 후 6개월 내 강제전입 규정은 사실상 재산권 행사를 못하게 막아버리는 부작용이 훨씬 크다는 지적이다.

2년 이상 거주한 조합원만 분양 신청을 할 수 있도록 한 실거주 요건이 6·17 부동산 대책에 담기면서 후폭풍이 거세다. 전세계약 만료 시 입주하거나 아예 집을 비워둔 채 거주 요건을 채우겠다는 집주인들이 나오고 있어 전세 시장 불안감이 커지고 있다.

6·17 대책이 전세자금대출 문턱을 크게 높인 바람에 실수요자들 사이에선 “무주택자는 영원히 월세나 전세로만 살라는 것이냐”는 비판이 끊이지 않고 있다.

장기적으로는 득(得)보다 실(失)

교육 수요 때문에 전세를 살고 있는 이들이 직격탄을 맞을 가능성이 커졌다. 정부가 투기세력을 잡겠다며 재건축 실거주 요건을 도입한 것이 엉뚱하게 세입자들에게 불똥이 튀고 있는 것이다.

내 집 마련을 꿈꾸던 무주택 서민의 불만이 폭발하는 것은 아랑곳하지 않고 추가 부동산 대책을 예고한 것도 심각한 방향 착오다. 서울 아파트의 97%가 3억원을 초과하는데, 시가 3억원(종전 9억원) 이상 주택의 전세대출 제한 조치를 내놨으니 전세 끼고 집을 살 엄두도 내지 말라는 얘기나 다름없다. 서민들이 어떻게 집을 마련하는지에 대한 무지와 편견으로 인해 선의의 피해자만 양산한 꼴이다.

대지 지분이 일정 규모를 넘을 때 구청장 허가를 받아 주택을 매매하게 하고, 매입 후엔 2년간 매매·임대를 금지하는 조치도 행정당국이 거래를 직접 단속하도록 하는 것이어서 시장 내 당사자 간 거래를 위축시킬 게 분명하다.

투기 세력의 발호에는 단호하게 맞서야 하지만 집값 상승을 유발할 수 있다는 불안감에 도심 지역, 인기 지역의 주택 공급 확대를 주저하는 것이 장기적으로는 득보다 실이 될 수 있다. 더 나은 환경, 더 좋은 집에서 살고자 하는 욕구를 충족하는 정책만이 지속 가능하다는 평범한 사실을 직시해야 한다.

정책 일관성으로 선의의 피해 최소화를

잘못된 정책을 보완하는 것은 당연하다. 하지만 일부의 우려에 곧바로 규제 완화로 대응하는 것은 옳지 않다. 정책의 일관성이 무너지면 그 틈을 투기·투자 세력이 파고든다. 그 피해는 집을 마련하지 못한 서민들이 당한다.

이례적 고강도 대책이 나온 만큼, 정책 신뢰도 제고를 위해서도 면밀한 현장조사를 통해 선의의 피해를 최소화하는 당국의 노력이 절실하다. 필요하다면 종합부동산세를 포함한 보유세 강화 방안도 검토해야 한다.

시중 유동성을 돌릴 수만 있다면 일자리와 자금의 선순환이라는 일석이조의 효과를 기대할 수 있을 것이다. 디지털 벤처 등 미래산업으로 유동성을 흡수할 수 있는 아이디어도 찾아야 한다.

서민의 내 집 마련 꿈을 짓밟고 불로소득을 추구하는 부동산 투기수요는 뿌리 뽑아야 한다. 그러려면 정부가 투기 세력과 결코 타협하지 않겠다는 신호를 시장에 분명하고도 지속적으로 줘야 한다. 다주택 투기 세력에는 불리하고 실수요자에게 유리한 주택정책을 흔들림 없이 추진해야 할 것이다.

잠재적 투기 수요 차단이 기본

집을 사고파는 물건이 아닌 ‘사는 곳(residence)’으로 보는 철학이 담긴 정책을 일관성 있게 실천해야 한다.

지금과 같은 사후적인 ‘충격 요법’으로는 집값 안정을 이룰 수 없다. 낮은 보유세를 올리고 과도한 거래세를 내리며, 양질의 장기공공임대주택의 공급을 대폭 확대하기 위한 중장기 로드맵 마련이 절실하다.

집값의 상승 기조 속에서 저소득층이나 청년층의 주거 불안을 해소하기 위한 임대주택의 공격적 확대도 서둘러야 한다.

주택보급률이 100%를 확 넘도록 대대적으로 공급을 확대한다는 선제적 자세로 잠재적 투기 수요를 차단하는 작업이 기본적으로 중요하다.

 

이병도는…

 
1952년 경남 진양에서 출생했고 서강대 신문방송학과를 졸업, 1979년 동양통신 기자로 언론계에 입문한 후 1981년 연합뉴스로 자리를 옮겨 정치부 야당출입 기자로 오랫동안 활동해 왔다. 저서로는, <6공해제>, <97년 대선 최후의 승자는> 등이 있다.