[시사오늘·시사ON·시사온= 박근홍 기자]

올 한해 서울·수도권, 지방을 가릴 것 없이 집값·전셋값이 동반 폭등하면서 오는 2021년에도 이 같은 흐름이 지속될지 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 특히 주택 구매 적기가 과연 언제일까 궁금해하는 실수요자들이 많은 분위기다. 

〈시사오늘〉은 이 같은 궁금증을 해소하는 데에 조금이나마 도움을 주고자 분양 아파트 분석 코너 '분양's 왓' 특별편을 준비했다. 내 집 마련에 긍정적인 부분을 'S-strength 강점', 'O-opportunity 기회'로, 부정적인 부분을 'W-weakness 약점', 'T-threat 위협'으로 간주, 새해 부동산 시장을 'SWOT 기법'을 통해 분석·전망해 본다.

S- 6월 전 시세 대비 저렴한 급매 출현 가능성

집값 상승은 새해에도 이어질 가능성이 높다는 게 전문가들의 지배적인 견해다. 한국은행은 '11월 경제전망 보고서'에서 "오는 2021년 주택 매매가는 입주물량 감소와 전셋값 상승 등 영향으로 오름세를 보일 것"이라고 내다봤다. 대한건설정책연구원도 '정부 규제→풍선효과→더 강한 규제→풍선효과'의 악순환으로 내년 전국 매매가와 전세가가 각각 2.0%, 4.0% 상승할 것이라고 전망했다.

그러나 투자 또는 투기 목적이 아닌 실거주 목적 수요자 입장에서는 상반기 중 주택 구입을 검토하는 게 내 집 마련에 좋은 방법이 될 수도 있을 것으로 보인다. 오는 2021년 6월부터 부동산 세제 강화가 본격 시행되기 때문이다. 대표적으로 6월 이후 다주택자가 매각하는 주택에 대한 양도세율이 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%로 인상된다. 또한 분양권 양도세율은 지역과 무관하게 1년 미만 보유 시 70%, 그밖에 60%로 오른다. 이를 피하기 위한 급매가 6월 전에 나올 공산이 있다.

다만, 임대사업자발(發) 매물이 최소 오는 2022, 2023년은 돼야 대량으로 시장에 나올 것이고, 일부 다주택자들의 경우 매각이 아닌 상승심리에 따른 버티기에 들어갈 수 있기 때문에 시세 대비 저렴한 급매물이 많진 않을 전망이다.

W- 공급 부족 본격화…전세가 더 오를듯 

공급 부족 현상이 내년부터 본격화된다는 점은 실수요자들의 발목을 잡을 것으로 보인다. 부동산빅데이터분석업체 부동산지인에 따르면 전국 공동주택(아파트, 오피스텔 등) 입주량은 2020년 40만3108가구에서 오는 2021년 26만6898가구로 33.79% 감소하며, 이후에도 2022년 26만4978가구, 2023년 21만3739가구 등으로 계속 줄어든다. 특히 서울 지역 입주 물량은 올해 7만8786가구에서 오는 2021년 3만4906가구, 2022년 2만6196가구, 2023년 2만4404가구 등으로 감소폭이 무척 크다.

이처럼 공급 부족이 심화되면 전세시장에 부정적인 영향을 줄 가능성이 높다. 올해 하반기 조짐이 있었던 전세 수급 불균형이 확대될 수 있기 때문이다. 나아가 전셋값 상승이 매매시장으로 전이되고 집값 상승을 야기, 이것이 다시 전세시장에 영향을 끼치는 악순환이 발생할 여지도 있다. 이 같은 전세가 상승은 갈아타기를 희망하는 일부 1주택자에게는 제한적(대출 규제 등)으로 유리하게 작용할 수도 있겠으나, 실수요자 입장에서는 최악의 시나리오가 될 것이며 '패닉 바잉'으로 이어질 경우에는 급격한 버블 형성도 우려된다.

우려의 목소리가 높아지자 문재인 정부는 오는 2021년 전국에 주택 총 46만 호를 공급하겠다고 지난 22일 밝혔다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "평년 수준을 상회하는 입주 물량이 공급돼 시장 안정에 도움이 될 것으로 기대한다"고 설명했다. 그러나 구체적인 계획이 나오지 않았기에 시장에서는 정부의 공언을 신뢰하기 어렵다는 반응이 주를 이루고 있다. 대표적으로 서울 지역 8만3000호 공급 계획에 대한 불신이 깊은 분위기다.

O- 3기 신도시 사전청약…특별공급 소득요건 완화

신혼부부·생애최초 특별공급 소득요건이 완화되는 건 실수요자들에게 상당한 기회로 작용할 전망이다. 오는 2021년 1월부터 민영주택 신혼부부 특별공급 소득요건은 기존 도시근로자 월평균 소득의 120~130%에서 140~160%로, 공공주택은 100~120%에서 130~140%로 변경되며, 생애최초 특별공급 소득기준도 민영주택은 100%에서 130%로, 공공주택은 130%에서 160%로 완화된다. 청약시장에서 상대적으로 가점 경쟁력이 떨어지는 젊은 세대에게 도움이 될 것으로 보인다.

또한 7월께부터 서울 지역 공공택지, 3기 신도시 등에서 사전청약을 진행하는 부분도 주목할 필요가 있다. 사전청약이 시행되는 곳은 인천 계양, 남양주 진접·왕숙, 부천 대장, 하남 교산, 고양 창릉, 과천, 서울 노량진역 인근 군부지 등으로, 실수요자들이 선호하는 지역이 많이 포진됐다.

그러나 실제 아파트 공급이 언제 이뤄질지 의구심이 존재한다는 점, 당첨 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 한다는 점 등에서 시장에 충분한 공급 신호를 주지 못할 것이라는 비판이 제기된다.

T- 경기 침체에 대출 규제 심화…대기수요 늘 수도

새해부터 부동산 시장과 가계부채를 관리하려는 문재인 정부의 대출 규제가 본격적으로 추진돼, 시기적으로 내 집 마련이 정말 필요한 실수요자들이 어려움을 호소할 수 있어 보인다.

국토교통부는 최근 사실상 전국을 부동산 규제지역으로 지정하는 조치를 내렸다. LTV·DTI 규제가 전국으로 확대되는 셈이다. 여기에 최근 금융당국은 오는 2021년 주택담보대출 상환능력 심사에 DSR를 순차적으로 적용해 가계부채 관리 선진화를 꾀하겠다는 방침을 밝혔으며, 지난달에는 신용대출 규제를 단행하기도 했다. 투자자 또는 투기꾼이든, 실거주 목적 수요자든 집을 구매할 수 있는 자금줄이 좁아진 것이다. 매매시장에서 자금을 확보하지 못해 불가피하게 대기하는 수요가 늘어날 수 있다. 공급 부족 현상과 공존할 시 집값 강보합이 예상되는 대목이다.

다만, 코로나19 사태 장기화에 따른 경기 침체, 가계소득 감소가 지속될 가능성이 높은 상황에서 대출 규제가 본격화될 시 집값이 하락 전환할 가능성도 있어 보인다. 이 상태에서 만약 외부에서 큰 경제충격이 올 경우 부동산 시장 자체가 흔들릴 수도 있다. 여기부터는 정말 '신의 영역'이다.