[VoS] 이원용 “현장은 알고 있다…文정부의 ‘집값 상승’ 정책을”
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[VoS] 이원용 “현장은 알고 있다…文정부의 ‘집값 상승’ 정책을”
  • 박근홍 기자
  • 승인 2022.02.27 10:00
  • 댓글 2
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'Voice of the Site', 2022 '현장의 목소리'를 전합니다
이원용 부동산연구소 소장 인터뷰

[시사오늘·시사ON·시사온= 박근홍 기자]

우리나라의 정책실패는 정책 수립 과정에서 '무엇을', '왜' 등에 집중한 나머지 '어떻게'를 가볍게 여겨 발생하는 경우가 다반사다. 가치판단과 이해관계에만 과도하게 신경쓰다 보니 일선 현장에 정말 필요한 내용들은 빠지고, 불필요한 사항들이 들어가면서 되레 현장의 혼란을 야기하는 것이다. 이른바 탁상공론·전시행정으로 인한 정책실패다. 정책의 궁극적 목적인 공공목표 달성과 공공문제 해결을 이루기 위한 답은 언제나 현장에 있다. 〈시사오늘〉은 2022년 연중기획 'VoS'(Voice of the Site)를 통해 '현장의 목소리'를 전하고자 한다. 탁상공론이 아닌 현장의 애로사항을 해소할 수 있는 진짜 정책들이 나오는 데에 조금이나마 기여했으면 한다.


"집값 주춤 원인은 금리 아닌 전세 하락…오는 5월 매매가 상승"
"서울 외곽·경기권 가격 빠진 건 맞아…토지조성원가연동제 때문"

〈시사오늘〉은 지난 2월 23일 본지 사무실에서 이원용 부동산연구소 소장과 [VoS] 인터뷰를 진행했다 ⓒ 시사오늘
〈시사오늘〉은 지난 2월 23일 본지 사무실에서 이원용 부동산연구소 소장과 [VoS] 인터뷰를 진행했다 ⓒ 시사오늘

"주택가격 하락 전환은 일시적 현상이 아니라 시장의 추세 전환으로 보는 게 합리적이다", "주택시장이 이제 변곡점을 지나 추세적 하향 안정 국면에 진입했다는 인식이 광범위하게 확산되고 있다." 부동산 정책 책임자인 노형욱 국토교통부 장관, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 발언이다. 문재인 정부는 최근 강도 높은 대출 규제와 기준금리 인상 등으로 주택 거래량이 급감하고 집값 상승세가 주춤하는 현상이 발생한 것에 대해 '추세적 하락기'에 진입했다고 분석하고 있다. 근거는 '지표', 홍 부총리는 한국부동산원의 통계를 인용하며 "부동산 매매시장의 하향 안정세가 뚜렷하고 빠르게 확산되는 모습"이라고 평가했다. 하지만 이를 바라보는 국민들의 시선은 차갑다. 정권 초기 대비 체감 집값이 2배 이상 오른 상황에서 찔끔 떨어진 걸 놓고 자화자찬한다는 이유에서다.

아울러 현장에서는 정부의 분석과 전혀 다른 목소리도 나온다. 지난 23일 〈시사오늘〉과 본지 사무실에서 만난 이원용 부동산연구소 소장은 지금 현 정권이 보내는 부동산 하락 신호는 조만간 치를 대선을 염두에 둔 선거용 선전이라고 규정했다. 이 소장은 수십년 동안 국내 부동산 현장을 직접 누벼온 부동산·금융 실전투자전문가다. 그는 현재 집값이 주춤하는 흐름을 보이는 건 전통적 비수기에 전세가가 하락했고, 여기에 대출 규제, 기준금리 인상 등 공포 정책이 더해지면서 수요 심리가 불안해져 거래 자체가 얼어붙었기 때문이라며 전세 수요가 살아나는 오는 5월을 기점으로 다시 상승할 가능성이 높다고 내다봤다. 또한 문재인 정부가 집값을 잡을 수 있는 정책이 무엇인지 이미 인지하고 있음에도 이를 실행에 옮기지 않고 있으며, 오히려 자신들의 정치적 목적을 이루기 위한 수단으로 집값 상승 대책을 지속적으로 내놓고 있다고 주장했다.

-요즘 부동산시장이 어떻게 돌아가고 있습니까. 현장 상황을 좀 알려주시죠.

"부동산시장은 서울·수도권을 보면 전국이 다 보이죠. 정부에선 대출 규제와 기준금리 인상 영향으로 하락 전환했다고 하는데요. 일단 서울 중심을 봅시다. 지금 강남을 주축으로 그 위쪽 성동, 마포, 용산 등이 약보합세인데 그걸 하락이라고 말하긴 어려워요. 특히 강남의 경우 2019년 12월에 15억 원 초과 고가주택에 대해선 아예 대출을 금지시켰잖아요. 그럼 2020년부터는 아예 대출 없이 매매가 이뤄졌다는 거죠. 지금의 약보합 흐름은 기준금리 인상이랑 전혀 관계가 없다는 의미입니다."

-그럼 왜 약보합을 보이는 건가요.

"진짜 원인은 전세가 하락이에요. 지금 전셋값이 좀 떨어졌어요. 보통 연말에 전세가격이 좀 빠지고, 봄이 되면 다시 전세가가 회복되는데요. 지난해 이맘때도 전세가가 하락하면서 매매가도 같이 주춤했다가 회복했었죠. 거의 매년 그렇습니다. 서울·수도권에 신혼부부나 1~2인 가구가 편입하면서 가구 수 증가가 나타나는 게 3월입니다. 연말부터 3월 전까지는 통상적으로 매매가 대비 전세가가 10% 가량 빠지는 현상이 발생하는데, 이게 매매가에 일부 영향을 주는 겁니다."

-서울 외곽과 수도권이 주춤하는 배경은 뭡니까.

"서울 외곽, 경기권 일부 지역은 좀 빠진 게 맞아요. 하지만 그 이유도 대출 규제나 금리가 올라가서가 아닙니다. 현재 2기 신도시 공급이 이뤄지고 있잖아요. 거긴 제도적으로 토지조성원가연동제 하에 분양이 이뤄지게 돼 있어요. 대표적으로 얼마 전에 경기 파주 운정신도시에서 우미린 아파트가 약 4억5000만 원대에 공급돼 청약통장이 엄청 몰렸잖아요. 거기 주변 시세가 원래 9억 원 정도 했어요. 그런데 우미린이 분양공고 전부터 화제가 되니까 이게 8억5000만 원 아래까지 빠집니다. 인천 검단신도시도 보면 지금 1순위 청약에서 가점 45점이 당첨됐거든요. 민간 사전청약까지 하면서 물량이 확대됐기 때문이에요. 그러니까 당연히 가격이 빠지죠. 이게 서울 외곽으로 전이되고요. 사람들이 비싼 매매시장에 뭐하러 나서겠습니까. 

집을 사려는 사람은 분양가하고 기존 아파트 매매가하고 저울질을 하게 되는데, 분양가가 자꾸 올라가면 기존 아파트 오른 가격이 이상해 보이지 않겠죠. 하지만 토지조성원가연동제로 기존 아파트 가격이 너무 비싸다고 인식되게끔 하니까 매매가가 하락하는 겁니다. 그럼 전세가도 떨어지고, 그리고 또다시 매매가가 빠지겠죠."

-대출 규제나 금리 인상 영향이 전혀 없진 않을 텐데요. 규제 시점과 기준금리 인상 전후로 매매량이 급감하지 않았습니까.

"현장에서 보건대, 대출 규제와 금리 인상은 주된 원인이 아니라는 겁니다. 대출 규제는 일종의 공포에 가깝습니다. 공포는 공포인데 공갈포에요. 대출 70%(LTV) 돼요. 조정대상지역(50%)도 연봉에 따라 20%를 더 줘요. 그리고 DSR하면 마치 저승사자처럼 여겨지고 있는데, 지금 DSR 하에서 부부합산 소득 5000만 원이면 한도가 4억 원까지 나와요. 소득이 모자라도 신용카드 내역 감안해서 잡아줘요. 여기에 자산 1~2억 원 보태고, 여기저기서 돈 좀 구하고 하면 아파트 살 수 있잖아요. 불안한 건 맞죠. 불안해서 집 구매 자체를 포기하기도 하죠. 공포입니다. 다들 겁내면서 문의합니다. 대출이 잘 나오겠냐고요. 그런데 공갈포라는 거에요. 정말 어렵거나 소득이 불투명하지 않은 이상 대부분 해결됩니다. 영향이 아예 없는 건 아니지만 큰 영향은 아니라는 겁니다.

물론, 금리가 올라서 매매 심리가 위축된 부분은 확실히 있습니다. 하지만 우리나라에서 집을 사는 건 '오른다'는 판단이 섰을 때 사는 겁니다. 오른다는 생각이 중요한 거지 금리가 중요한 게 아니라는 거에요. 故 노무현 전 대통령 시절엔 금리가 6%까지 올랐는데도 다들 매수하지 않았습니까. 본질은 '오른다'는 심리를 잡는 건데 금리론 그 심리는 잡을 수 없다는 얘기입니다. 그게 바로 금리는 부동산대책이 아닌 보완책이라는 말이 있는 이유이기도 하고요." 

-그래서 지금 약보합의 원인을 전세가 일부 하락, 토지조성원가연동제로 보는 거군요.

"그렇습니다. 때문에 지금 정부에서 대통령 선거를 앞두고 주택시장이 하락 전환됐다고 말하는 건 선거용 선전이다, 그렇게 해석할 수밖에 없어요. 전세대출 규제는 여전히 이뤄지지 않고 있고, 토지조성원가연동제가 적용되는 2기 신도시 등 물량은 곧 공급이 끝나요. 서울 전셋값이 회복될 것으로 보이는 오는 5월을 시작으로 집값이 추가 상승할 가능성이 높다고 생각합니다. 이제 운정, 동탄 등 분양이 끝나잖아요. 공급마저 끝나면 본격적으로 대세 상승할 거에요."

-3기 신도시 등 사전청약 물량이 있지 않습니까.

"(단호하게) 그건 중요하지 않아요. 집값 하락 안정에 도움이 일부 되긴 하겠죠. 미리 분양을 받아두게 해서 정권 말기에 기존 집을 못 사게 하는 거 아닙니까. 정부여당도 다 알아요. 그냥 모른척하는 거죠. 문재인 정부와 더불어민주당 입장에서는 자기네 집권 기간 동안 집값이 너무 많이 올랐잖아요. 선거를 목전에 둔 지금은 여기서 약간 꺾여야 된다고 보고 저러고 있는 거에요. 그래서 실질적으로 효과가 없는 대출 규제나 금리 인상 따위를 내세우면서 집값이 하락 전환했다고 '주장'하는 거죠. 지금 주택담보대출 금리가 엄청 올랐잖아요. 현장에서 보면 예전에 있었던 은행 지점장 전결로 금리를 감면하는 거 다 없애버렸어요. 관치금융이잖아요. 은행에 지시를 내린 겁니다. 심리적으로 지금 집을 못 사게."

-결국 대출 규제, 금리 인상 등은 장기적으로 부동산시장에 영향을 주기 어렵다는 얘기군요.

"큰 영향은 없다, 어느 정도 영향은 있지만 크게 안 봅니다. 있더라도 일시적이에요. 이 정도 금리가 올랐는데 집값이 떨어졌네? 그럼 앞으로 금리가 더 오르니까 더 떨어지겠지? 이런 마음에 더 주춤하는 것도 있어요. 하지만 곧 내성이 생길 겁니다. 우리나라 부동산시장 심리가 그래요. IMF 때도, 금융위기 때도 그랬는 걸요."

-현장 중개업자 중 60%가 올해 집값이 하락할 거라고 전망하고 있다는 자료(KB경영연구소, 2022 부동산 보고서)가 있습니다만.

"(소리 내 웃으면서) 자기 먹고 사는 일이니까 그런 대답을 하죠. 중개사 분들 입장에선 미래가 아니라 현재가 중요한 거 아니겠습니까. 당장 체감하는 걸로 미래를 예측하시는 분들이에요. 거래 자체가 많이 줄었죠. 2기 신도시와 사전청약 물량 때문에 수요자들이 대기하고 있고, 사람이 집을 사고 싶은 마음이 들 때가 전셋값 올라갈 때인데 전세가도 좀 빠졌잖아요. 수입이 뚝 떨어진 거죠. 그분들은 미래를 예측하시는 분들이 아니라 현재를 살아가시는 분들이라고 봐야죠. 아파트 사고 팔아서 돈도 벌어보고, 망해도 보고, 은행이랑 싸워도 보고, 그걸 내 몸으로 느껴야 보입니다."


"문재인 정부는 주택가격을 하락시킬 마음이 없었다"

ⓒ 시사오늘 장대한 기자
ⓒ 시사오늘 장대한 기자

이원용 소장은 앞서 2019년 본지와 진행한 인터뷰에서 문재인 정부가 현장을 잘 모르고 무장적 정책을 내놓으면서 집값이 크게 뛰었고, 시장 혼란이 커졌다고 지적했다. 당시 그는 "이번 정부가 집값을 잡겠다고 많은 노력을 하고 있는 건 분명한 사실이다. 정부가 알면서도 그런다는 건 너무 서글픈 현실이 아닌가. 정부여당이 현장을 몰라도 너무 모른다. 정부와 민주당이 간과한 건 현장의 목소리다.현 정부가 집값을 잡겠다고 많은 노력을 했는데 실질적으로는 현장의 목소리를 듣지 않고 그냥 너무 과거에 했던 것, 머릿속에 든 것만으로 정책을 펼쳤다. 책만 보면, 책상 앞에만 있으면 아무 것도 안 나온다. 답은 현장에 있다"고 말했다.

그러나 3년이 흐른 지금 이 소장은 생각이 바뀌었다고 한다. 현 정권이 집값을 떨어뜨릴 마음이 없으며, 나아가 주택시장을 띄우려는 의도를 갖고 있는 것 같다는 판단이다. 이는 이 소장만의 생각이 아니다. 부동산 현장 곳곳에서 제기되고 있는 의혹이다. 물론, 정부는 이를 부인한다. 이호승 청와대 정책실장은 최근 〈한겨레〉와의 인터뷰에서 "(현 정권이 일부러 집값을 폭등시켰다는 주장은) 내가 가진 상식으로 참 코멘트 하기가 어려운 내용이다. 문재인 정부가 부동산시장 불안정으로 엄청난 고통을 겪었다. 비판도 많이 받았고, 정치적인 부담도 많이 졌다. 그런데 그걸 일부러 기획했다는 주장이니까"라고 언급한 바 있다. 그럼에도 이 소장은 2가지 측면에서 문재인 정부는 주택가격을 하락시킬 마음이 없다고 주장했다.

-근거가 있습니까.

"두 가지가 있습니다. 문재인 정부는 전세대출을 규제하면 매매가가 자연스럽게 떨어질 거란 걸 알고 있어요. 전세가격이 매매가격을 떠받치는 구조에 대해선 김현미 전 국토교통부 장관도, 고승범 금융위원장도 다 알고 있어요. 실무진들도 모두 인지하고 있겠죠."

김현미 전 장관은 경질되기 한 달 전인 2020년 11월 4일 국회 예산결산특별위원회 종합정책질의에 참석해 "전세자금 대출 금액이 늘어나니까 수요자들은 돈을 더 많이 빌려 좋은 곳으로 이동하고, 임대인들은 경쟁이 치열하니 전셋값 상승 요인이 생겼다. 전세대출에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 관리가 필요하다"고 말했다. 하지만 이 같은 제안은 수용되지 않았다. 관계부처 중 핵심인 금융위원회가 '선의의 피해자'가 발생할 수 있다며 전세대출 규제에 난색을 표해서다. 고승범 위원장은 9억 원 이상 전세에 대해 대출 규제를 검토하겠다고 했다가 발을 뺐다. 그리고 이듬해인 2021년 전국 아파트 매매가와 전세가는 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 

이 소장은 말을 이어갔다.

"아까 심리가 중요하다고 했죠. 집값이 빠지려면 대출 규제, 금리 인상 등으로 집이 없는 사람들에게 공포를 줘선 안 됩니다. 집을 사는 수요보다 집을 갖고 있는 사람들 심리가 더 중요합니다. 그리고 집 1채 갖고 있는 사람들 흔들어도 집값 절대 안 빠지죠. 시세랑 아무 상관 없는 실수요자 겁줘서 뭐합니까. 집값을 떨어뜨리려면 주택 2채, 3채 있는 사람들을 힘들게 해야 돼요. 그 사람들의 심리를 흔들어야죠. 2채, 3채 있는 사람들 힘들게 하는 게 뭡니까. 세금? 아니죠. 전세가격 하락입니다. 10억 원에 전세 주고 있는 집, 전세대출 막아서 이걸 5억 원으로 떨어뜨려야죠. 그럼 당장 집주인이 5억 원을 어디서 마련해야 되잖아요. 그럴 때 가격이 빠지는 겁니다. DSR 적용하겠다던 김 전 장관, 고가 전세 규제하겠다던 고 위원장, 왜 그랬겠습니까. 다 알고 있다는 증거죠."

-또 다른 근거는 무엇입니까.

"이재명 민주당 대선 후보와 추미애 전 법무부 장관, 그리고 민주당 강병원 최고위원입니다. 이 후보는 경선 과정에서 감정가연동제 대신 택지조성원가연동제를 전면 도입하겠다고 얘기했었죠. 추 전 장관도 SNS에서 공공택지에서 조성원가를 민간 분양에 연동시켜 분양가를 낮춰야 한다고 했습니다. 강 최고위원은 3기 신도시에 원가연동제를 도입해야 한다고 주장했고요. 토지조성원가연동제로 분양가를 낮게 잡아 공급해야 기존 주택 집값이 떨어진다는 걸 이미 알고 있는 겁니다. 그런데 문재인 정부와 민주당은 집권 내내 이걸 안 했어요. 그리고 지금 대선 앞두고 이 후보를 비롯해서 원가연동제 아무도 언급하지 않고 있지 않습니까. 이거 뭐 국회에서 법 통과시키고 그럴 필요도 없거든요. 그냥 대통령 의지만 있으면 되는 일이에요."

-왜 하지 않았을까요.

"원치 않으니까요. 건설사, 언론사, 금융권 등과의 관계도 있을 거고요. 무엇보다 정부여당이 자신들의 정치적 목적을 위해 집값 상승 정책을 펼친 거 같다는 의심이 듭니다. 대표적인 게 뭐냐면 2020년에 전세대출을 일부 규제하긴 했어요. 서울 투기과열지구는 전세대출 받은 사람의 경우 집을 못 사게 했어요. 그런데 경기, 인천 지역은 대부분 조정대상지역이잖아요. 거긴 그냥 놔둔 거에요. 아니, 막을 거면 다 했어야죠. 외곽은 전세대출 완화시킨 거나 다름이 없어요. 그 결과 지난해 경기랑 인천 지역 집값이 서울보다 뛴 겁니다. 빌라도 마찬가지죠. 아파트만 묶으니까 빌라는 또 올라버리는 거에요."

-어떤 정치적 목적이라고 의심하십니까.

"항상 진보세력이 정권을 잡으면 진보 시민단체들의 목소리가 커지죠. 진보세력의 핵심 지지층이기도 하고요. 그런데 그분들의 생각은, 이상은 국가가 토지를 소유하는 토지공개념입니다. 부동산 때문에 국민들이 고통받으니까 모든 사람이 평등하게 임대 아파트를 살아야 된다는 거죠. 그러니까 공급에 인색해요. 그리고 분양가가 싸지게 되면 사람들이 임대 아파트에 관심이 없잖아요. 실제로 시민단체들 주장을 보면 분양가를 저렴하게 하자는 얘긴 잘 안 해요. 원가만 공개하라고 그러죠. 그냥 분양하는 것 자체를 싫어하는 그런 느낌이 있어요. 여기에 옛날에 김수현 전 청와대 정책실장이 자기 책에서 그랬잖아요. 임대 아파트에 살고 집이 없는 사람들이 진보를 지지하고, 그 사람들이 집을 갖게 되면 보수로 간다고요. 분양가를 싸게 하면 무주택자들이 다 자가할 거 아닙니까. 그럼 보수로 바뀐다는 얘기가 되는 거에요.

전략이 투트랙이에요. 집 없는 사람들은 무주택자로 그대로 묶어 놓고, 기존 1주택자들은 집값을 올려주는 겁니다. 거래 활성화도 원하지 않아요. 이렇게 집값이 상승하면 세금 많이 걷고, 세금 많이 걷어서 집 없는 사람들한테 돈 나눠주고 임대 아파트 지어줘요. 그리고 1주택자는 자산가치 뛰니까 좋죠. 부동산 가치 높여서 경기 띄우는 효과는 덤이고요."

-의도적으로 집값 상승 정책을 펼쳤다?

"제가 볼 때는 그렇습니다. 확실하게 집값 떨어뜨릴 정책을 알고도 안 내놓잖아요. 전세대출 규제 왜 안 하죠? 토지조성원가연동제는 국회 동의 필요도 없는데, 당장 내일 아침 시행해도 되는데 그걸 왜 안 할까요. 분양가 상한제도 말이 안 돼요. '핀셋 규제'라는 허울만 좋은 표현 앞세워 지역을 선별해서 적용하고 있는데, 할 거면 다 해야죠. 집값을 잡겠다고 하는 사람들이 가장 기초가 되는 분양가 상한제를 안 하고 있는 겁니다. 그리고 집값 잡겠다면서 공공택지에서 왜 분양가 산정을 주변 시세로 결정합니까. 어처구니가 없는 일입니다."


"임대 아닌 아파트 공급·원가연동제 도입하면 이재명 집값 잡아"
"그렇지 않으면 민간분양 강조하는 윤석열이 더 나은 결과 불러올 것"

ⓒ 시사오늘
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-차기 대선이라는 大변수가 부동산시장에 생겼습니다.

"말씀드리기 조심스럽지만 이재명 민주당 대선 후보가 애당초 공약대로 공공택지에 원가연동제를 다 적용한다면 집값이 하락할 수 있다고도 봐요. 다만, 기본주택 공약 수정이 병행되지 않는다면 효과는 크게 떨어질 겁니다."

-어떤 면에서 그렇습니까.

"결국 임대 아파트를 많이 공급하겠다는 의미잖아요. 방금도 말했지만 임대 아파트를 지으면 아무리 수십만, 수백만 가구를 공급해도 집값은 더 오르게 돼 있어요. 기존 아파트 값을 떨어뜨리려면 임대가 아니라 분양 아파트를 많이 만들어야 됩니다. 싸게. 사람들은 임대 아파트에 관심이 없어요. 임대 아파트가 늘어나면 그만큼 사람들은 자꾸 자기 집을 사고 싶어져요. 그게 당연한 겁니다. 임대 아닌 분양 물량이 줄면 자산 격차가 벌어져 양극화 현상이 발생하게 됩니다. 뭐, 그게 민주당의 정치적 목적이라면 할 말이 없겠지만."

-기본주택 공약을 어떤 식으로 수정해야 한다고 봅니까.

"원가연동제 도입하는 동시에 기본주택을 분양전환임대주택으로 공급해야죠. 단, 초기에 분양가를 확정해줘야 합니다. 최근에 LH한국토지주택공사에서 공급한 분양전환임대주택에서 논란이 참 많았잖아요. 분양전환 시 집값을 현 시세로 잡아버려서요. 판교에 분양전환아파트 들어갔을 때 4억~5억 원 했는데 지금은 뭐 한 20억 원 하잖아요. 이것도 정부 차원에서 자산 격차를 벌리는 거나 다름이 없어요. 전체 집값도 뛰게 만드는 거고요. 원가연동제 도입하고, 기본주택을 분양전환아파트로 지으면 이 후보의 공약이, 민주당이 낫죠. MB(이명박 전 대통령)도 강남 공공택지 발표할 때 평당 얼마라고 딱 못을 박았으니까 집값이 안정됐거든요. 윤석열 국민의힘 대선 후보는 임대차3법도 폐지한다고 하잖아요. 지금은, 이제 와서는, 임대차3법은 그대로 유지하는 게 집값 안정에 도움이 됩니다."

이 대목에서 이 소장은 말을 덧붙였다.

"사실 임대차3법도요. 정부여당에서 제대로 했으면 더 효과적이었을 텐데, 항상 문재인 정권은 정책에서 뭐 하나를 빼요. 전월세 상한제를 애초에 같이 시행했으면 부작용이 참 덜했을 거에요. 그리고 요즘 집주인들이 실거주하겠다고 세입자를 내모는 일이 많잖아요. 그리고 집주인 실거주 입증은 세입자가 해야 돼요. 정부에서 해야죠. 최소 6개월 모니터링해서 집주인이 이사하는 일이 발생하면 벌금을 강하게 때려야죠."

-이재명 후보가 공약을 수정하지 않는다면요.

"그럼 보수가 차라리 낫습니다."

-윤석열 후보는 규제 완화 기조가 뚜렷하고, 특히 원가연동제 공약이 없는데요.

"그래도요. 왜냐면 보수는 집값을 띄울 수가 없어요. 띄워도 많이 못 띄워요. 시민단체나 진보언론에서 가만히 안 놔두고 마구 흔들잖아요. 그리고 보수 입장에서 지금은 다시 지지 기반을 확대해야 하는 시기에요. 정권을 잡아도 국회에서 어려움을 겪을 거고요. 민간분양이든 뭐든 어쨌든 분양 확대해서 무주택자들에게 집을 살 기회를 많이 주게 되면 지지세력을 확대할 수 있는 여지가 그만큼 많아지거든요. 아마 분양가도 그리 비싸게 내놓지 않게끔 정책을 펼칠 거라고 봅니다."


"선거·정책 변수 없는 한 강남 집값 굳건…대세 상승"
"전세대출 전면 금지·원가연동제 전면 도입해야 집값 하락"

ⓒ 시사오늘
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이원용 소장은 2019년 본지와의 인터뷰에서 "전세대출 전면 중단해야 집값 잡는다"고 주장했다. 그는 이를 아직도 확신하고 있다고 말했다. 

-대선, 그리고 지방선거가 끝난 후 부동산시장은 어떻게 될 거라고 보십니까.

"그건 예상하기 어렵죠. 정책이 바뀔 가능성이 높으니까요. 문재인 정부가 LTV 규제 강화했다가 실수요자들에게 10% 완화한 적이 있죠. 부동산시장 분위기가 확 바뀌었어요. 백날 연구 발표해봐야 또 대체적으로든 살짝이든 바뀌면 시장이 완전 바뀝니다. 예측을 하려면 현재 분양가 정책하고 대출 정책은 바뀌지 않는다는 전제를 깔아야 돼요. 안 그럼 다 틀려요."

-그럼 다소 의미는 없겠습니다만, 지금의 정책과 금융 규제, 세제 등이 그대로 유지된다고 가정하면요.

"정책이 바뀌지 않으면 아까도 말했지만 오는 5월 전셋값이 상승하면서, 그리고 2기 신도시 등 공급 물량이 소진되는 게 보이면서 추가 상승할 수 있다고 봐요. 지금 다소 주춤한다지만 일단 강남이 굳건하잖아요. 강남이 흔들리지 않으면 전국 부동산시장도 흔들리지 않아요. 그리고 임대차3법 과도기가 끝나고 나면 집주인들이 새로운 세입자를 받을 수 있지 않습니까. 그땐 수억 씩 더 올릴 거 아닙니까. 지난해처럼 확 뛰는 일은 없더라도 추가 상승한다고 봅니다."

-2019년 전세대출을 전면 중단해야 집값을 잡는다고 주장했습니다. 그건 아직도 유효합니까.

"100% 유효합니다. 전세대출 전면 중단 6개월만 하면 강남 집값도 잡습니다."

-그때와는 다소 시장 상황이 다른 게, 지금은 '전세의 월세화' 현상이 확대되고 있는데요.

"하나만 여쭤보겠습니다. 보증금 10억 원에 월 임대료 10만 원이 월세입니까?

-아니라고 봅니다. 그건 반전세죠.

"맞아요. 그건 전세에 가깝죠. 현재 '전세의 월세화' 현상은 '전세의 반전세화'입니다. 집주인들이 월세를 준다는 건 그만큼 자금력이 있는 집주인이라는 거에요. 실제 현장에서 그런 사람들 별로 못 봤어요. 월세라고 하는 거 다 반전세입니다. 전세가격이 오른 것만큼 전세로 받는 게 아니라 그걸 월세로 환산해서 받는, 반전세인 거죠. 그런데 그걸 통계나 언론에선 월세라고 명칭하는 거에요. 무늬만 월세입니다. 시장 상황은 3년 전과 그리 다르지 않아요."

-월세가 좀 올라간 부분도 있습니다. 월세가 올라서 힘들어진 무주택자들도 늘었고요. 이거 보완 없이 전세대출을 무작정 폐지하면 부작용이 클 거 같은데요.

"전세대출 규제에 반대하는 쪽에서 주로 걸고 넘어지는 게 바로 그건데 그렇지 않아요. 현장에서 월세를 산정하는 기준은 매매가가 아니라 전셋값이에요. 전세 보증금이 10억 원이고, 월세를 1억 원당 30만 원으로 잡아요. 그럼 월세가 300만 원이 되는데 그게 보통 강남이죠. 그런데 전세가가 5억 원으로 빠지면 월세도 150만 원으로 떨어지는 거에요. 전세대출 규제하면 월세가 오른다? 현실은 반대죠. 월세가 오를 수가 없어요. 10억 원짜리 전세를 월세로 돌리려면 집주인에게 10억 원이 있어야 돼요. 하지만 그런 자금력이 있는 집주인은 그리 많지 않습니다."

-전세대출 전면 중단에 원가연동제까지 도입도 병행해야 된다는 입장이죠.

"그렇습니다."

-하지만 원가연동제의 경우 서울에 적용하긴 좀 어렵지 않습니까.

"맞아요. 택지 자체가 별로 없어요. 그건 이런 식으로 적용할 수 있습니다. 현재 정비사업에선 토지가격 산정을 분양승인할 때 봐요. 이걸 관리처분인가 과정에서 토지가격을 산정하게끔 바꿔주면 돼요. 왜냐면 그때부터 그 사람들은 조합원 지위를 인정받아 여러 혜택을 받거든요. 예를 들어 2주택 중 하나는 재건축 물건인데 관리처분인가가 나면 은행은 그때부터 그 사람을 1주택자로 봐요. 세금도 안 내고, 전세대출도 받을 수 있어요. 조합원 지위가 나오기 전에 토지가격을 보는 게 맞는 거죠. 그럼 사실상 우회적으로 연동제가 적용된 것과 마찬가지고, 결국 분양가도 확 낮아진단 말이죠."

이는 이 소장만의 주장이 아니다. 참여연대는 2021년 4월 기자회견을 열고 서울 서초구 소재 '래미안 원베일리'를 사례로 들면서 "일반 분양분 택지비 평가는 사업시행계획 인가 고시일 2~3년 후 일반분양자를 모집하기 직전인 감정평가 신청일을 기준으로 하고 있다. 재건축 사업 진행에 따라 크게 상승하는 개발이익이 택지비에 그대로 반영되도록 특혜를 주고 있다"며 "래미안 원베일리의 감정평가 기준일을 사업시행인가 고시일로 했을 시 택지비가 최대 26.3% 낮아진다"는 분석을 내놓은 바 있다.

-수도권에 원가연동제를 도입하는 것 자체가 서울 집값에 큰 영향을 줄 수도 있겠습니다.

"지금 경기도에 땅 좋은 지역이 많습니다. 그런 곳에 원가연동제 적용해서 분양가 낮게 계속 공급하면 됩니다. 그럼 서울도 영향을 받을 수밖에 없고, 결국 장기적으로는 강남에까지 영향이 가게 될 겁니다."

-마지막으로 독자들을 위한 질문입니다. 현장의 관점에서 봤을 때 올해는 내 집 마련의 적기입니까.

"매매시장으로 가지 말고 분양가가 좀 저렴하게 나오는 신규 물량을 노리는 전략을 세우시는 게 적절하다고 봅니다. 1주택자의 경우도 마찬가지입니다. 기존 주택이 있는 분들은 그대로 보유하시면서 청약 당첨을 노려야 합니다."

-투자자에겐 어떻습니까.

"(허허허 웃으며) 그분들은 양심적으로 이제 더 이상 집을 사시면 안 되죠. 뭐, 선거가 끝나면 정책들이 많이 바뀔 수도 있고요."

담당업무 : 건설·부동산을 중심으로 산업계 전반을 담당합니다
좌우명 : 隨緣無作

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박장순 2022-02-28 08:58:07
아주 예리한 지적이네요.
건강한 상식이 통하는 사회가 되기를 바랍니다.

ddfweffwf 2022-02-27 13:23:00
한은도 금리인하가 주택 가격을 폭등시킬거라고 미리 짐작 했을거라고,국토연에서 발표(매경)
문재인도 알고 있었고,알면서도 일부러 고의 폭등리 맞다