(시사오늘, 시사ON, 시사온=장대한 기자)
'청주 지웰시티' 개발시행사인 '신영'이 1차부터 3차까지 개발 과정상에서 '사기분양' 논란과 차 수별 분양가 차액으로 인한 입주자들과 마찰 등 잡음이 끊이지 않은 것으로 <시사오늘> 취재결과 드러났다.
특히 지웰시티는 그간 인구 과밀화와 인프라 부족, 기존 입주민들의 재산상 피해 등이 연이어 발생, 신영과 건설사만 득을 봤다는 비난에 시달려왔다.
<시사오늘>은 청주 지웰시티 개발史를 되짚어 보며, 신영의 사업 성공 이면에 감춰진 그늘을 낱낱이 파헤쳤다.
신영, 모델하우스에만 80억 원 들여가며 홍보
종합 부동산 회사 신영의 청주 지웰시티 개발은 지난 2004년으로 거슬러 올라간다. 신영은 청주 내 15만 평 공장 부지를 보유한 대농을 인수한 뒤 공장 터(대농지구)에 복합개발단지 사업을 추진했다.
신영은 대농지구에 아파트 뿐만 아니라 △오피스텔 △상업시설 △문화시설 △업무시설 등 도시 대표 시설들을 함께 기획함으로써 해당 지역이 최대 상권으로 떠오를 수 있을 것으로 판단했다.
개발 사업은 순항을 거듭해 2006년 지구단위 계획이 확정됐으며 2007년 지웰시티 1차 분양이 본격적으로 시작되기에 이른다. 이 때까지 신영은 분양 흥행에 대한 기대감을 키우며 단꿈에 젖는다.
해당 단지의 평당 분양가가 충북도내 사상 최고액인 1280만원으로 책정된 사실만 봐도 신영의 분양 흥행에 대한 자신감을 엿볼 수 있다. 다만 분양가 거품 우려와 함께 청주시가 1140만 원을 적정 분양가로 권고함에 따라 신영은 이를 수용, 분양 승인을 받아낸다.
지웰시티는 '한국판 록본기힐즈'라는 수식어가 붙은 다기능 복합단지로써 실수요자들의 눈길을 한몸에 받기 충분했다. 신영은 모델하우스에만 80억 원을 들여가며 홍보에 집중했고 방문객 역시 3일 동안 6만 명에 이르는 등 화제가 됐다.
신영의 부서진 꿈, 1차 미분양에 2차 사업 지연…입주예정자들 '사기분양' 비난
예상과 달리 신영의 꿈은 첫 단추부터 잘못 끼워졌다. 2007년 3월 말 진행된 청주 지웰시티 1차의 1~3순위 청약접수 결과 총 2164가구 모집에 1160명이 신청, 평균 0.54:1의 경쟁률을 기록한 것.
이에 행정수도 이전 호재로 들썩였던 충청권 분양 시장은 급속도로 얼어붙었고, 신영은 당초 같은해 9월 지웰시티 2차분 1950여 가구를 분양하려 했다가 계획을 수정하게 된다.
특히 미분양 사태를 겪은 1차 물량은 금융위기 여파로 3년 가까이 주인을 찾지 못하는 상황에 빠진다. 실제로 2009년 11월 말 기준 지웰시티 1차의 분양률은 80%에도 못 미친 것으로 나타났다.
신영은 지웰시티가 들어선 청주가 지역적 한계를 지닌데다 부동산 시장 침체 등을 고려하면 선방했다는 입장이었지만, 지웰시티 2차 분양이 2012년 4월에서야 이뤄진 점을 미루어 볼 때 1차 분양 실패가 자신감 넘쳤던 신영의 도시 개발 사업 도전에 상당한 부담으로 작용했다는 평가다.
게다가 신영은 이 시기에 지웰시티 1차 입주 예정자들과도 분쟁을 겪게 된다.
입주 예정자들은 신영이 1차 분양을 하면서 같은해인 2007년 지웰시티 2차를 분양한다고 홍보했으나 2차 분양이 지연되고 있는 등 허위 광고로 피해를 끼쳤다는 것이다. 또 인근 현대백화점 건립 공사 역시 2007년 하반기 시작될 것처럼 말했으나 입점 자체가 불투명해 사기 분양이라는 지적까지 나왔다.
신영의 두번째 도전, 두산 브랜드 업고 절반의 성공…입주민 피해는 '눈덩이'
첫 도전에서 고배를 마신 신영은 6년 만에 지웰시티 2차 분양에 나선다. 이때 신영은 지웰시티 2차의 시공사를 '두산 위브' 브랜드 파워를 가진 두산건설로 선정하는가 하면 2차 평균 분양가도 872만 원으로 1차 대비 대폭 낮춤으로써 미분양 예방에 나섰다.
결국 2012년 4월 진행된 '청주 두산위브 지웰시티'(이하 지웰시티 2차)의 분양은 성공적으로 끝이 난다. 1948가구 분양에 4903명이 청약했고 경쟁률은 2.51:1로 집계되는 등 1차와는 상반된 결과를 이끌었다.
그러나 1차에서 평당 분양가를 1140만 원 받았던 신영이 2차는 872만 원을 책정함에 따라 기존 1차를 고가에 분양받은 입주민들은 평당 차액만큼의 피해를 고스란히 보게 된 것. 신영은 1차 미분양 물량을 마저 털어내기 위해 2012년 연말에는 195㎡형 분양가를 30% 내리는 등 파격 할인을 실시하며 기존 입주자들을 두번 울렸다.
이에 기존 입주민들은 신규 입주자들의 이사를 막고 천막농성을 벌이는 등 거세게 반발했고, 신영은 2차 분양 성공이라는 타이틀에도 불구하고 마냥 웃을 수 만은 없는 상황에 빠졌다.
신영, 1·2차 입주민 반대에도 3차 사업 강행…분양만 성공하면 '장땡'
신영은 1·2차 분양 과정에서 입주민들의 피해를 초래했음에도 불구하고, 그 누구도 반기지 않는 지웰시티 3차 사업을 밀어부친다.
특히 3차분의 경우 청주 산업단지 내 SK 하이닉스 3공장 100m 앞에 들어선다는 점에서 지난 2014년부터 주민, 청주시, 신영, 산단 등 이해 관계자들간의 갑론을박이 이어졌다.
산업 시설과 주거 시설인 아파트 자체가 공존하기 어렵다는 점에서 양쪽 모두의 민원과 피해가 예상됐기 때문이다. 일각에서는 개발시행사인 신영의 무리한 사업 추진도 문제지만 청주시 자체에서도 사업 허가를 내줬다는 점에서 책임론이 쏟아졌다.
이에 대해 신영 측은 개발 사업은 빛이 있으면 한쪽에서는 어둠도 존재한다는 입장을 밝히며 개발 토지의 53%가 시에 기부채납되거나 기반시설 조성에 쓰인다는 점을 강조했다.
다만 입주민들의 걱정은 눈덩이처럼 불어났다. 산단과의 거리로 인한 피해도 문제지만 지웰시티 자체가 교육시설이 부족하다는 점을 지적하며 3차 사업이 진행될 경우 인구과밀화와 인프라 부족 문제가 심화될 것으로 내다 봤다.
이처럼 2년 간 설왕설래가 이어진 지웰시티 3차 건립은 올해 1월에서야 청주시의 승인을 통해 사업 진행이 확정됐다. 지구단위계획 변경으로 학교용지 확보는 물론 12월 건축·교통 심의를 거쳐 신영이 교통영향평가개선대책을 이행하는 조건으로 아파트 건축을 승인한 것.
수많은 우려를 자아냈던 3차 사업은 4월 말 422가구 분양이 이뤄졌다. 대우건설이 시공에 나서 '청주 지웰시티 푸르지오'라는 브랜드 파워를 갖춘데다 신영 지웰시티 사업의 마지막 퍼즐이라는 점에서 평균 청약 경쟁률은 11.56:1을 기록했다.
결과적으로 신영은 2·3차 사업의 분양 흥행을 이루며 지웰시티 사업을 성공으로 이끌었다는 성적표를 받아들게 됐다. 그러나 10년 가까이 입주민들에 끼쳤던 피해와 불편을 생각한다면 오로지 이윤 창출에만 몰두한 부동산 개발사의 한계를 뛰어넘지 못했다는 평가다.
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