[시사오늘·시사ON·시사온=안철현 변호사)

김씨는 2010년 8월2일 주식회사 와이번스로부터 오피스텔을 대금 2억원에 분양받기로 하는 계약을 와이번스를 대리한 주식회사 자이언츠와 체결했다. 계약금은 그 날 자이언츠를 통해 와이번스에게 지급했다.
 
한편 김씨는 이씨에게 나머지 중도금, 잔금으로 합계 금 1억 8000만원을 교부해 피고에게 지급하도록 했으나 이씨는 돈을 와이번스에게 건네주지 않았다. 와이번스는 분양대금을 못 받았으니 오피스텔의 소유권을 김씨에게 넘겨주지 않았고, 김씨는 와이번스에 대해 이씨가 와이번스의 대리인이라고 믿고 위 대금을 지급한 것이므로 위 대금의 지급은 피고에 대해 효력이 있다고 주장하면서 소유권이전등기를 청구했다.

그 이유는 와이번스가 이씨에게 오피스텔에서 분양사무실을 차려놓고 분양계약권과는 구별되는 와이번스측의 분양업무를 중개하도록 한 것과 이씨가 임의로 분양사업본부의 대표이사라는 명함을 사용한 점이었다.

대리권이 없이 행해진 법률행위에는 당연히 법률효과를 발생시킬 수 없다. 그러나 대리권의 유무나 그 범위는 본인과 대리인 사이의 내부관계이기에 상대방이 이를 쉽고 명확하게 알 수 있는 것이 아니다. 그렇기 때문에 민법에서는 대리인에게 대리권이 없음에도 불구하고 마치 그것이 있는 것과 같은 외관이 있고, 그러한 외관의 발생에 본인이 어느 정도의 원인을 주고 있는 경우에는 본인에게 책임을 부담시키고 있다.

김씨의 청구가 받아들여질 것인가는 와이번스에게 책임을 돌릴 수 있을 만큼 대리권을 준 것과 같은 외관을 발생시키는데 원인을 제공했는지가 관건이다. 여기에서 하나 필요한 것은 김씨가 이씨에게 대리권이 있다고 믿는데 과실이 없어야 한다는 점이다.

사실관계를 더 상세히 살펴보면 먼저 이씨는 오피스텔의 분양업무를 대리하고 있던 자이언츠에게 오피스텔의 분양 희망자를 중개해 주고 그 대가로 자이언츠로부터 수수료만을 지급받기로 했다. 그리고 분양계약서의 작성 및 분양대금수납은 자이언츠에서 직접 관리해 왔다.

그런데 김씨가 이씨에게 지급한 매매대금에 대한 영수증이 와이번스나 자이언츠의 명의로 발행되지 않고 이씨 명의로 발행됐다.  또 이씨는 오피스텔을 분양받고자 하는 자가 있으면 그를 오피스텔 내에 있는 자이언츠 분양사무소에 데리고 가서 분양대금을 지급하고 와이번스 명의의 계약서를 작성해 받아오는 방식을 취했으며 와이번스의 매매계약서도 그러한 방식으로 작성됐다.

먼저 와이번스가 이씨에게 오피스텔에서 분양사무실을 차려놓고 분양계약권과는 구별되는 와이번스측의 분양업무를 중개하도록 한 것이나 이씨가 임의로 분양사업본부의 대표이사라는 명함을 사용한 사정만으로 와이번스가 이씨에게 분양계약체결 및 분양대금 수령의 대리권을 수여했다고는 볼 수 없다. 한마디로 와이번스측에서 이씨에게 오피스텔의 분양중개를 부탁한 것만을 가지고 오피스텔 분양에 관련한 어떤 대리권을 수여한 것이라고 볼 수 없다는 것이다.

뿐만 아니라 위와 같은 사정에 비춰 보면 오피스텔을 분양받으려는 김씨로서는 와이번스나 자이언츠 등에게 이씨의 대리권 유무를 확인해 봤더라면 그가 단순한 중개인에 불과하고 오피스텔의 매매대금을 수령할 대리권이 없다는 점을 쉽게 알 수 있었다고 봐야 한다.

그러니 김씨는 주의의무를 게을리 한 과실이 있어 대리행위의 법률효과를 와이번스에게 주장하기는 어렵게 된다. 계약을 체결할 때든 돈을 지급할 때든 계약의 직접 상대방이 아닐 경우에는 대리인이라 자칭하는 자가 대리권이 있는지 여부는 어떤 형태로든 확인해야 한다는 것을 유념해야 한다.

이런 확인을 거치지 않아 낭패를 보는 사례는 주위에 널리고 널려 있다. 계약 상대방에 대한 확인은 절대 소홀히 해서는 안 되는 필수사항이라 자꾸 이야기하게 된다.