[시사오늘·시사ON·시사온=안철현 자유기고가)

김모 씨는 2003년 3월5일 성남시 분당구에 소재하는 부동산에 관하여 최모 씨와 전세보증금 5000만 원, 전세기간 2년으로 하는 전세권설정계약을 체결했고, 이에 관한 전세권설정등기까지 마쳤다. 2009년 5월10일 강모 씨는 김 씨로부터 위 부동산에 관한 전세권을 양수받아 그 양수에 따른 전세권이전등기를 마쳤다. 그런데 그 사이 최 씨는 2003년 6월20일 위 부동산을 엄모 씨에게 매도했고, 엄 씨는 다시 2004년 8월30일 주식회사 창민에게 매도하여 각각 매매계약에 따른 소유권이전등기를 마쳤다.

강 씨는 전세권설정계약이 만료된 다음 누구로부터 전세보증금을 돌려받아야 하는지 알 수 없어 최 씨와 주식회사 창민에게 연락해 전세보증금을 돌려줄 것을 요구해 봤지만 서로 책임을 떠넘기기에만 급급했다. 여기에서 과연 전세권자인 강 씨는 최 씨, 엄 씨, 그리고 주식회사 창민 중 누구에게 전세보증금반환을 청구할 수 있고, 누가 전세보증금을 반환해줄 의무가 있는 것일까?

주택임차인의 경우에는 임차인의 보호를 위해 주택임대차보호법에서 명시적으로 규정해 놓았다. 즉, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하여 위와 같은 사례에서 주식회사 창민이 당연히 임대인으로서 임대차보증금을 강 씨에게 반환해 줄 의무가 있게 된다. 그런데 강 씨와 같은 전세권자의 경우에는 주택임대차관계가 아니라 물권이기 때문에 주택임대차보호법이 적용되지 않아 누구에게 전세보증금을 청구할 수 있는지 의문이 남게 된다.

이와 같이 전세권이 성립된 후 목적물의 소유권이 이전되는 경우 전세권관계가 전세권자와 전세권설정자인 종전 소유자 간에 계속 존속되는 것인지 아니면 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 간에 동일한 내용으로 존속되는 것인지 얼핏 판단하기가 쉽지 않다.

우리의 민법에서는 전세권에 관한 여러 조항을 두고 있지만 이와 같은 경우를 예상해서 명시적으로 규정해 놓지 않았기 때문이다. 그리고 전세제도는 우리나라에만 존재하는 제도이기도 하다.

이와 관련하여 우리 법원은 비록 법에 명시적인 규정은 없으나 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 민법이 전세권 관계로부터 생기는 법률관계의 당사자로 규정하고 있는 전세권설정자 또는 소유자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자로 생길 수밖에 없다고 해석하고 있다. 다시 말해 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다고 본다.

따라서 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담하게 된다. 한편 구 소유자는 전세권설정자의 지위를 상실하여 전세금반환의무를 면하게 된다고 봐야 한다.

그렇다면 위 부동산에 관한 소유권이 최 씨에서 엄 씨로, 다시 엄 씨에서 주식회사 창민으로 이전함에 따라 부동산에 관한 구 소유자였던 최 씨와 엄 씨는 전세금반환의무가 소멸되고, 그 의무가 현 소유자인 주식회사 창민에게 이전된다.

그와 같이 해석하는 이유에 대한 설명은 다분히 법률적이고 논리적인 것이라 어렵다. 아무튼 전세권이 전세금채권을 담보하는 담보물권적 성질을 가지고 있다고 해도 전세권은 전세금이 존재하지 않으면 독립하여 존재할 수 없는 용익물권으로서 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소이므로 전세권 관계로 생기는 법률 관계가 신 소유자에게 이전되었다고 보는 이상 전세금채권 관계만 따로 분리되어 전 소유자와 사이에 남아 있다고 할 수 없는 것이고, 당연히 신 소유자에게 이전되었다고 보는 것이 옳다는 것이 우리 법원의 설명이다.