[시사오늘·시사ON·시사온=안철현 자유기고가)

재건축조합의 임원이 재건축조합이 부담하는 채무에 연대보증을 했을 때 모든 경우에 보증책임을 부담해야 할까? 질문 자체에 뭔가 그렇지 않다는 뉘앙스가 이미 감지될 것이다. 

시공사인 베어즈 주식회사와 재건축조합은 2009년 7월경 재건축사업의 공동사업주체가 되어 재건축사업을 추진한다는 내용의 공사계약을 체결했다. 그리고 재건축조합의 임원들은 재건축조합의 계약채무 이행 또는 불이행에 따른 채무에 대해 연대하여 책임을 지기로 하고 위 계약서에 연대보증인으로 서명·날인을 했다.

그 후 재건축조합은 2010년 6월경 관할 구청에 주택재건축사업인가신청을 했으나 관할 구청은 주민들의 재건축 동의율이 저조하다는 이유로 인가신청을 반려했다. 때문에 베어즈와 재건축조합은 2011년 3월경 쌍방 합의에 의해 공사계약을 해제하기로 합의했다.

그런데 그 동안 베어즈가 재건축조합에게 매달 시행사 행사비, 컨설팅사 용역비 등 재건축조합에 소요되는 운영비를 지급해 왔다. 베어즈는 위와 같이 공사계약이 합의에 의해 해제되자 재건축조합과 공사계약 상 연대보증인으로 서명·날인한 임원들을 상대로 대여금반환을 요구했다.
 
이에 대해 재건축조합은 “베어즈는 재건축사업의 공동사업주체로서 재건축사업으로 인한 수익은 베어즈가 갖는 것이므로 사업시행을 위한 경비도 스스로 분담해야 할 투자금 또는 사업비에 해당하기 하기에 대여금이 아니므로 응할 수 없다”고 주장했다. 

그리고 재건축조합의 임원들은 “우리는 재건축조합의 임원들이라는 이유로 공사계약의 이행에 따른 채무에 대하여 연대보증 했을 뿐, 공사계약의 해제에 따른 재건축조합의 원상회복채무에 대해서까지 연대보증책임을 질 이유가 없다”고 주장했다.

먼저 베어즈가 지급한 금원의 성격이 대여금이 아니라는 재건축조합의 주장은 다음과 같은 이유로 받아들여지기 힘들다. 첫째, 공사계약서 상 베어즈가 공동사업시행자로 기재돼 있으나 도시 및 주거환경정비법 상 베어즈의 실질적인 지위는 시공사에 불과하고 재건축사업의 주체는 여전히 재건축조합이라는 점.

둘째, 원래 재건축사업의 시행주체로서 재건축조합이 지출해야 할 비용이지만 재건축조합의 자력이 없는 관계로 시공사인 베어즈가 우선 이를 대여해 준 것으로 보는 것이 타당한 점.

셋째, 베어즈가 지출한 금원의 사용내역을 보더라도 시공사가 공사를 하기 위해 지출한 비용이 아니라, 인가요건을 갖추기 위해 소요된 비용이나 조합 운영을 위해 필요한 비용으로서 궁극적으로 재건축조합이 베어즈에 상환해야 할 성격의 비용인 점.

넷째, 건설업계의 관례에 의하더라도 중도에 시공사가 공사를 중단 또는 포기하게 되는 경우 통상 새로운 시공사가 기존의 시공사가 지출한 비용을 조합을 대신해 주고, 사업 완료 후 이를 조합으로부터 상환 받는 형식으로 원상회복이 이루어지는 점이다.
 
그렇다면 재건축조합이 공사계약의 합의해제에 따라 위 대여금을 반환해야 할 때 임원들이 연대보증을 했다는 이유로 그에 따른 책임을 함께 부담해야 하는지에 의문을 가질 수 있다. 왜냐하면 공사계약서 상 임원들은 재건축조합의 계약채무 이행 또는 불이행에 따른 채무에 대해 연대 책임을 져야하기 때문이다. 

즉, 보증채무라는 것은 주 채무의 이행을 담보하는 것을 목적으로 하기 때문에 주 채무자의 귀책사유로 인한 채무불이행을 이유로 계약관계가 소멸된 경우에는 당사자의 반대의사표시가 없는 한 보증인은 여전히 책임을 부담한다고 봐야 한다. 

그러나 주 채무자의 귀책사유가 없는 상태에서 계약 당사자 간의 합의로 계약이 해제된 경우에는 보증채무가 미치지 않고, 이러한 경우까지 확장해 보증인에게 책임을 물을 수 없다고 봐야 마땅하다. 이는 필자만의 생각이 아니라 우리 법원이 위와 같이 판단하였기에 여기서 소개한다. <안철현 법무법인 로투스 대표변호사>