[시사오늘·시사ON·시사온=전재천 자유기고가)

지금에 주택시장을 판단하려면 지난 30년간 주택시장의 동향에 대하여 알아보면 알 수가 있다. 1980년 초부터 재개발 (노후불량주택) 붐이 시작되었다. 서울시 경우 100여 곳이 넘게 지금까지 아파트단지로 전환되면서 많은 변화를 가져왔다. 30년 전이나 현재도 주택을 마련하기는 매우 어려운 것이 사실이다. 일반인이 대학졸업 후 군대에 다녀오고 나면 20대 후반에 직장을 잡고 돈이 모이면 결혼자금 마련하기가 빠듯하다.

결혼 후에는 출산 등으로 10여년이 흘러 30대후반 - 40대초에 이르러 정말 열심히 남보다 덜 쓰고 모으면 개인에 따라 다르겠지만 적게는 몇 천만 원에서 많게는 1~2억 원 정도가 모인다고 볼 수 있다. 그 돈으로 주택을 마련하기란 매우 어렵다. 결국은 주택 값에 50% 정도는 금융대출을 받고 집 마련을 한다. 지난 2005년까지는 IMF 시기를 제외하고 주택 값이 매년 10%이상 올랐기 때문에 재테크에 수단이 됐다.

그런데 현재는 어떤가. 지역 따라 30 -40%이상 주택 값이 떨어지고 나니 주택을 팔아도 남는 것이 아니라 빚을지는 형국으로 변한 것이다. 상당수에 부동산 전문가들은 ‘이제는 주택이 재테크 대상이 아니다’라고 단정하기도 한다. 설득력이 있는 말이라 할 수 있다. 하지만 선진국들 경우 주택수요가 113% ~115%대 까지 육박해도 틈새시장이 있기 마련이다. 지금같이 불황이 장기화 될 때가 오히려 기회인 것이다.

필자는 지금부터 30년 전으로 돌아가서 어떤 방식으로 주택마련을 하는 것이 바람직한지를 살펴보겠다.  역사는 순환하는 것처럼 주택시장도 지난 과거사를 잘 살펴보면 지금이 오히려 기회가 왔다고 할 수 있다. 

먼저, 재개발과 재건축이 어떻게 다른가. 재개발은 일반주택이 노후해 사람이 살 수 없는 불량주택을 말한다. 재건축은 1970년대 초부터 서울을 비롯해 대도시 중심으로 단층 아파트를 말한다.  5층 저층에서 10층 정도에 우리나라 건축기술이 아주 낮은 수준에서 건축된 아파트다. 서울 잠실 경우 서울시에서 시공한 시영아파트가 지금은 재건축으로 모두 정비가 됐다.

1970년 중반 잠실 시영아파트 가격이 13평형이 1,500만 원대 수준으로 분양이 됐고 장기주택 은행 20년 융자가 500~700만원 포함돼 실제 700~800만원에 내 집 마련이 가능했다.  그 당시 공무원 초급 월급이
17만원 정도였으니까 안 쓰고 다 모아도  5년 이상 모아야 13평 아파트 구입이 가능했다. 그렇다면 30년이 지난  현재는 어떤가. 그 시기나 별다를바가 없다   

여기서부터 실제로 주택구입을 어떻게 하는 게 가장 바람직한  방법이 있는지를 설명하고자 한다. 1970년 후반부터 산업화 붐이 일어났고 민주화 투쟁이 열기를 더할 때이다.

이때 최초에 주택구입자는 두 종류로 분리가 된다. 실패 사례는 25평형 아파트가 1985년경에 서울시 평균 분양가는 7,500~8,500만 원 선이였다. 1985년도 목표를 세우고 신혼부부가 5년 후 주택구입 예상 목표로 정말 최선을 다해 덜 먹고 안 쓰고 줄이는 수전노 같은 생활을 통해 1990년에 8,000만원 저축하였으나 이때 주택가격은 1억 원을 넘어가고 있었다. 열심히 살아온 신혼부부는 맥이 풀리는 과정을 겪는다.

또 다른  예를 보자. 필자가 당시 주택구입 방법을 예로 들겠다. 두 가지 방법을 택했었다. 

하나는 재개발지역 예로 든다면 관악구 신림2구역 정확히 신림 2동 재개발지구다. 8평 불량 노후 주택이 매매가는 700~800만원 선이였다.  전세금 250 ~300만원 제외하면 350~400만 원선에구입 가능했다. 훗날 정확히 7~8년이 지난 후 32평 아파트를 실비를 내고 분양을 받는 조건에 자격이 주어졌다. 그 당시 32평 분양가는 1억2,000만 원대로 10배 이상에 이익이 창출됐다.

또 다른 방법은 실 예로 마포 공덕동 주공아파트 13평이 그 당시 가격이 1,700~1,800만원 선이였다. 여기에 주택은행 장기대출이 500~700만원이었고 전세가는 700~800만원선이였다.  실제 500만원만 가지면 13평 아파트 구입이 가능했다.  그 당시 다주택 양도 세금이 있는 것도 아니었기에 5,000만원이면 주택 10채를 구입할 수 있는 시대였다.  10~15년 후 재건축을 통해 10~15배 이익이 창출됐다.

이처럼 돈을 모아 25평 아파트를 구입하려 한사람은 30~50% 이상 주택 값이 올라있어 구입이 불가했고 재개발 재건축을 선택한 사람들은 작은 돈으로 10배 이상 자금을 늘려 집 마련을 너무 쉽게 한 것이다. 

그렇다면 지금은 어떠한가? 지금도 가능하다. 언제든 틈새시장이 있게 마련이다.

필자가 건설하고 있는 빌라타운 경우 총 500세대 중 24평형 선착순 30세대를 6,990만원에 분양중이다. 이는 기존 시세보다 30% 낮은 가격이다. 일종의 마케팅 전략인 셈이다. 대출 5,000만원 월세 보증금 1,000만원 월 45만원의 수익이 따른다. 

실제 투자금액은 1,000만원 투자에 월 45만원 세 수입 중 이자 20만원을 제외하면 25만원 연간 30%이상 수익이 보장되고 있다. 기업의 마케팅 전략까지도 이용할 줄 아는 똑똑한 소비자로서 흔들리는 주택시장의 최대 수혜자가 되길 바란다.

주택경기가 안정되면 1억 원을 호가 할 것이다. 월 임대료는 오를 것이고 1가구당 3,000~4,000만원 수익이 발생한다. 한 예로 5,000만원을 투자하여 5가구를 분양받았다면 수년 후 1억5,000만원~2억 원에 이르는 수익이 발생 하는 것이다.

도시형생활주택인 경우 60㎡ 18평 이하이므로 아파트 24평에 해당되며 1가구 다주택에 해당이 안 된다. 또 양도차익 소득에서 제외된다. 현재는 정보화 시대라고 한다. 필자의 예를 보면 돈이 보인다. 기회는 늘 있다. <(주)한스월드, 한스빌타운  전재천 회장>