(시사오늘, 시사ON, 시사온=안철현 자유기고가)

부동산매매를 하다보면 매도인과 매수인 사이에 분쟁도 발생하지만 부동산중개업자와 사이의 분쟁도 심심치 않게 일어난다.  그와 관련된 아래 사례를 통해 피해를 본 당사자가 어떻게 조치하고 주의해야 할 점은 무엇인지 살펴보도록 하자.

염 씨는 ‘대박공인중개사’를 운영하는 공인중개사다.  이 사무실은 염 씨의 처가 실장이라는 직함으로 내근하면서 거래 부동산등기부등본을 확인하고 권리를 분석해서 보조원인 남 씨에게 계약당사자에게 설명해주어야 할 중요한 사항을 알려주면 남 씨가 계약당사자에게 그러한 사항을 전해주고, 계약서에 당자사의 날인을 받아왔다.  그 밖에도 주로 남 씨가 현장을 안내하여 설명하는 업무를 담당했다.

한편 윤 씨는 대박공인중개사에 전화해서 염 씨에게 임대차계약의 중개를 의뢰했다.  남 씨는 그 때 매물로 나와 있는 최 씨의 10가구가 있는 다가구주택 중 4층 402호 건물을 중개했다.  그런데 문제는 중개사무실에서 건물에 설정된 채권최고액 5억 원의 근저당권설정등기 외에도 토지에 채권최고액 2억 원의 근저당권설정등기가 있는 사실을 간과했다.  ‘중개대상물 확인설명서’에도 그 사실을 누락하고, 윤 씨에게 아무런 설명도 못해 주었다.

이 뿐만 아니라 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인들의 임차보증금과 임대기간 등에 관해서도 아무런 설명을 하지 않았다.  또 최 씨는 윤 씨에게 전세권을 설정해 주기로 약속했는데도 이행되지 않자 오히려 남 씨는 다가구주택의 시가에 비추어 보면 잔금을 지급하더라도 전혀 문제될 것이 없다고 윤 씨를 설득했다.  이에 윤 씨는 설마 하는 심정으로 그대로 믿고 전세권설정등기에 필요한 서류를 교부받지도 않고 잔금을 모두 지급했다.  그러는 사이에 근저당권자인 은행이 토지와 다가구주택에 관하여 경매를 신청했고, 윤 씨는 순위에 밀려 아무런 배당도 받지 못했다.  이쯤 되면 윤 씨가 날려버린 임대보증금 상당의 손해를 염 씨가 배상해야 된다는 것은 충분히 짐작할 수 있다.

중개를 의뢰하는 사람의 최대 관심사 중 하나는 임대차계약이 종료되었을 때 임대차보증금을 무리 없이 받을 수 있느냐에 있다.  중개인은 그것을 판단하는데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 필요한 자료를 제공할 의무가 있다.  뿐만 아니라 임대인에게 다가구주택 내에 살고 있는 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대기간 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 한다. 

공인중개사법에도 ‘중개대상물 확설명서’에 ‘물건에 대한 실체 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항‘란에 그 내용을 기재하여 교부하도록 하고 있다.  만일 임대인이 다른 세입자의 임대차보증금이나 임대기간 등에 관한 자료요구에 응하지 않는 경우에 그 내용까지도 위 서류에 기재하도록 하고 있다.

사실이 이 정도라면 윤 씨로서는 당연히 중개인의 과실이 인정되기 때문에 염 씨에게 손해배상책임을 물을 수 있다.  그리고 또 하나 알아두어야 할 것은 통상 중개인은 손해배상책임을 담보하기 위해 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결하기 때문에 위 협회에 대해서도 책임을 물을 수 있다는 점이다.

이와 반대로 법원에서는 과연 윤 씨에게는 과실이 없는지도 함께 살펴본다는 것도 염두에 두어야 한다.  윤 씨로서는 임차하는 건물이 다가구주택이라는 점을 알고 있었으니 당연히 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 사실을 충분히 알 수 있었고, 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있다는 것을 알았다면 무조건 중개인을 믿을 것이 아니라 더 적극적으로 다가구주택의 시가, 선순위 근저당권, 임차보증금의 액수, 임대인의 재정상태 등을 확인했어야 한다는 점이다.  그렇기에 법원에서는 피해자인 윤 씨의 과실도 일부 인정하여 과실상계 하는 경우가 많기 때문에 반드시 직접 권리관계를 챙길 줄도 알아야만 한다.<안철현 법무법인 로투스 대표변호사>