(시사오늘, 시사ON, 시사온=전재천 칼럼니스트)
필자는 2013. 7. 23일자 칼럼에 정부가 부동산 세제 개편에서 하나를 놓치고 있다고 지적 한 바 있다. 자가주택에는 각종 세금이 부과되는데 고가의 전세입자에게도 세금을 부과하는 것이 조세형평이 바람직하지 않겠는가? 의견을 제시한 바 있다. 게시판 댓글 관련 세제 문제에 대한 독자들에 다양한 의견에 대해 다시 한 번 필자의 의견을 제시한다.
1980년대 부동산시장이 붐을 이룰 때 국민전체가 부동산 투자에 뛰어 들었다. 서민들은 하다못해 재개발 세입에게 발행한 건물 철거확인서 일명 딱지까지 기백만원에서부터 2000~3000만원에 이르기까지 온통 투기가 뭔지도 모르고 너도나도 주택을 구입하려고 했고 정부정책 또한 국가발전에 걸맞게 서민용 공공임대 주택을 비롯 사기업까지도 주택건설 붐을 이루어 온 것이다.
그 과정에 전 국토의 토지까지 가격이 폭등하는 과정에서 지나친 소득원이 발생되므로 결국 투기라는 결론에 이른다. 크게 보면 투기는 정책에 문제가 있었다고 봐야한다. 사전투기 방지책을 만들지 않고 개발계획이 수립되어있고 결국 공기업과 대기업이 엄청난 수익이 만들어지고 나면 일반부동산을 통해 발빠른 국민들이 참여하는 형국이었다. 일반 국민들이 대거 투자에 몰입된 상황에서 규제법들이 발의되곤 했다.
사전에 법안이 발의되었다면 투기가 아닌 투자쪽으로 자연스런 유도가 되었을 것이다. 그런데 문제가 발생되면 규제 법안이 만들어 지고 그 후유증은 지금까지 나타나고 있다. 국회 장관 청문회를 보고 있노라면 위장전입, 좋은 학군을 비롯 미등기전매, 사전정보 입수에 의한 투기목적 투자 등 고위급 후보자중 상당수가 문제가 되고 있다.
국민 전체가 부도덕 불감증을 가지고 있는 듯 내몰린다. 극한 표현중에 고양이에게 생선을 맡기지 말라는 격언이 있다. 무슨 뜻인가. 상황을 만들지 말라는 것이다. 돈이 눈앞에 보이는데 성인군자가 아니 다음에야 눈길이 가는것이 당연한 것이다. 지금의 부동산시장은 절벽으로 내몰려 있다. 반복하지만 병자의 비유를 한다면 중증환자이다.
수술을 해야하는 환자를 두고 약물치료만 하고 있는 격이다. 결국은 병을 더욱 악화시키는 결과이다. 수술이 위험은 따르겠지만 방법이 둘이 아니라면 선택의 여지가 없지 않은가? 이제 국민들은 높은 상승을 기대하지 않는다. 수요와 공급에 과부화인 지금 특별한 호재 또한 존재하지 않는다.
중요한 것은 거래량이다. 많은 거래가 이루어져야 시장에 자금회전이 돌고 그 자금은 또 다시 투자로 이어지게 된다. 박근혜 정부 정책에서 수도권을 비롯한 지방산업단지 증설에 있어 큰 폭 규제완화 정책은 대단히 환영할만 하다. 그것이 수술인 것이다. 일시적인 취득 감면으로 시장을 살리는 것은 한계란 얘기다.
소비자는 투자 대비 일정수익이 난다는 생각이 들어야 투자를 한다. 일정 기한을 정해서라도 주택 뿐 아니라 토지시장에도 양도세를 획기적으로 낮추어 주면 빠른 속도로 시장은 움직일 것이다. 그것이 국민전체가 중산층으로 갈수 있다는 기대감을 극대화 할 수 있다.
필자가 위에서 언급한 세재개편에 대해 고가의 전세입자 세금부과를 제안 한 것은 사실적으로 형평이 안 맞기 때문이다. 예를 들어 강남학군 좋은 곳에 40평대 아파트가 전세금이 10억원대이다. 집주인은 각종 세금을 내고 있다. 사실 매매를 하고 싶어도 개인에 따라 사정은 다르겠지만 대략 두 세가지 이유가 있다고 본다.
첫째는 상한가때 가격이 15억~17억원대 하던 아파트가 10억원대로 내렸다. 둘째, 내린 가격에도 실매수자는 눈치를 보고 있다. 가격 상승에 대한 기대 심리가 없으므로 셋째 세금이 문제되는 것이다. 고가주택으로 분류 되어 있어 양도세가 문제가 되고 있다.
가령 5년전에 40평대 아파트를 8억원대에 매입을 하였다면 상한가격이 15억원이상 할 때는 100% 올랐다고 기대에 부풀었다. 지금 가격을 보면 외형으로는 그래도 2억원이상 올랐다고 생각할 수 있다. 아니라는 것이다.
취·등록세와 부동산수수료 및 최소 5억원이상 금융대출을 안고 있고 금융이자 부담을 계산한다면 오히려 마이너스가 될 확률이 높다. 그런데도 차액에 대한 양도차익의 세금은 내야 한다는 것이다. 전세를 놓고 있는 경우 매매를 하더라도 손에 쥐는 돈은 없고 경우에 따라 매매 후 빚을 지는 결과이다. 매매가 이루어 지겠는가? 정부나 국민모두 부동산 경기 활성화 거래량 증가 등을 원하고 있다.
