중소 건설사, 보증공사·시중은행 자체규제 강화로 집단대출 옥죄 '울상'
(시사오늘, 시사ON, 시사온=최준선 기자)
주택담보대출 규제 강화로 부동산 시장이 위축되고 있지만 분양사업 성과에 직접적으로 연결되는 집단대출은 규제 대상에서 제외돼 건설업계가 한숨 돌리는 분위기다.
그러나 보증공사와 시중은행의 ‘선제 대응’ 앞세운 자체적 규제 강화로 인해 중소 건설사들은 울상이다. 대형사에 비해 높은 금리로 돈을 빌리게 된 것은 물론 청약미달을 막기 위한 각종 분양 마케팅에서 대형 건설사에게 뒤처질 수밖에 없기 때문이다.
대출자의 소득심사 기준을 강화한 주택담보대출 여신심사 가이드라인이 수도권에서 지난 1일부터 시행됐다. 여기에 미국발 금리인상 가능성과 공급과잉 우려까지 겹쳐 지난 1월 주택 거래량은 전년 대비 21.4% 감소했으며 매매가도 약보합세가 지속되고 있다.
올 들어 분양한 32개 사업장 가운데 47%인 15곳이 청약 미달을 기록하기도 했다. 5월부터 지방에도 여신 심사 가이드라인이 적용될 예정이어서 봄철 부동산경기 회복은 기대할 수 없다는 전망이 대부분이다.
그러나 집단대출이 대출 심사 강화 대상에서 제외된 덕에 건설사의 분양 사업은 직접적인 피해로부터 벗어난 듯 보인다.
한 대형 건설사 관계자는 “전반적으로 침체된 시장 분위기가 분양 사업에 간접적으로 부정적인 영향을 줄 수는 있겠지만 집단대출은 규제 대상이 아니기 때문에 사업에 큰 차질은 없다”고 말했다.
이는 대형 건설사가 침체된 시장 분위기로 인한 간접적인 영향을 견뎌낼 수 있는 자금조달 역량을 갖췄기 때문이다.
하지만 그렇지 못한 중소 건설사의 경우 직접적인 타격을 맞을 수밖에 없다는 우려의 목소리가 제기되고 있다. 즉 부동산 시장침체가 건설사들의 양극화를 심화시킨다는 설명이다.
한 중소건설사 관계자는 “최근 중도금 대출이 막혀 지방은행이나 제2금융권 등 새로운 대출기관을 알아보고 있다”고 말했다.
결국 가계대출 관리를 위해 지난 1일부터 도입된 ‘여신심사 선진화 가이드라인’에는 아파트 집단대출 규제가 빠졌지만, 공급과잉을 우려하는 보증공사와 시중은행이 선제적 대응 차원에서의 자체 규제로 건설사들의 집단대출을 옥죄고 있어 중소건설사의 경우 피해가 적지 않을 것이란 전망이다.
자체 신용도로 은행에서 대출을 받기 어려운 중소 건설사들은 주택도시보증공사에서 받은 보증을 통해 저금리로 자금을 조달해왔다. 그러나 최근 주택도시보증공사는 올해 중도금 집단대출 보증 심사를 강화하겠다고 밝혔다.
시중은행도 마찬가지다. 시중은행은 이미 지난해 10월부터 중도금 대출을 선별적으로 진행하고 있다. 대출요건을 강화해 대출을 어렵게 하거나 가산금리를 올리는 식이다. 시중은행 한 관계자는 “주택시장이 꺾일 가능성에 대비해 보수적으로 대출을 진행할 수밖에 없다”고 했다.
이와 관련, 지난달 말 한국주택협회가 65개 회원사를 대상으로 ‘집단대출 규제 피해 현황’을 조사한 결과 15개 건설사에서 시중은행의 대출 거부로 어려움을 겪는 현장은 3만3970가구에 달했다. 대출규모가 절반으로 축소된 경우도 있었고 신규분양 계약률 70% 이상을 조건으로 대출 협상에 임하겠다는 통보를 받는 사례도 보고됐다.
시중은행 대신 지방은행이나 제2금융권에서 대출을 받은 경우도 16만6000가구(2조8000억원)에 달했다. 시중은행으로부터 대출을 거절 받은 건설사들이 지방은행·제2금융권에서 대출계약을 체결하면서 지난해 2.5∼2.7% 수준이었던 중도금대출 금리가 현재는 3.5∼3.9%로 1%포인트 이상 높아졌다.
한국주택협회 관계자는 “최근 집단대출 심사기준이 엄격해지고 분양사업 참여에도 소극적인 은행들이 늘고 있는데, 이런 움직임은 규모가 작은 중소형 건설사에 직접적인 타격을 줄 수 있다”고 전했다.
건설사 관계자는 “보증공사와 금융권은 건설사의 규모가 아닌 입지와 계약률 등 분양의 사업성을 고려하기 때문에 대형 건설사든 중소 건설사든 집단대출에 있어 규제받는 것은 똑같다”면서도 “가산금리 인상분이나 제2금융권으로의 이탈 압박은 중소건설사가 보다 크게 느끼고 있을 것”이라고 말했다.
중도금 무이자 등 주택시장 금융혜택? “중소건설사는 엄두도 못내”
때문에 청약 철회를 막기 위한 금융혜택 제공 등 건설사들의 ‘애프터 마케팅’은 ‘대형건설사들만의 잔치’라는 볼멘소리도 들린다.
16일 건설업계에 따르면 주택담보대출 규제와 미국 금리인상 등 잇따른 악재에 건설사들이 중도금 무이자와 계약금 정액제 등의 금융혜택은 물론 유상이었던 옵션들을 무상으로 제공하거나 경품을 제공하는 등 청약자 이탈을 막기 위한 마케팅을 펼치고 있다.
중도금 무이자 혜택이란 분양가 중도금에 대한 이자를 건설사가 부담하는 방식이다.
한 부동산 전문가는 “수도권의 전용면적 84㎡형 아파트인 경우 중도금(60%) 대출 이자 비용이 가구당 1000만~1500만 원에 달한다”며 “내 집 마련을 원하는 실수요자 입장에서는 중도금 무이자가 사실상 분양가를 낮추는 효과가 있다”고 설명했다.
이에 △현대건설(파주 운정 신도시) △현대산업개발·삼성물산(반포 래미안 아이파크) △현대엔지니어링(힐스테이트 에코 송파) △GS건설(천안시티자이) △두산건설(계림2차 두산위브) △SK건설(휘경 SK VIEW) △롯데건설(원주 롯데캐슬 더퍼스트 2차) 등 대형 건설사들이 중도금 무이자 혜택을 통해 수요자들의 부담을 줄이고 있다.
그러나 줄어든 수요자들의 부담은 온전히 건설사의 몫이다. 중소 건설사들이 이러한 금융혜택을 제공하기 부담스러운 이유다. 닥터아파트에 따르면 이달 중견 건설사가 서울에서 공급하는 단지 중 중도금 무이자 금융혜택을 제공하는 곳은 한 곳도 없다.
한 중견 건설사 관계자는 “대형 건설사가 아닌 이상 서울에서의 중도금 무이자와 같은 금융혜택 제공은 엄두를 낼 수 없다”며 “금융혜택 제공보다는 사업 시작 여부가 달려있는 집단대출 문제를 해결하는 것부터가 과제”라고 지적했다.
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