(시사오늘, 시사ON, 시사온=전재천 칼럼니스트)

그동안 부동산 투자에 있어 투자의 원칙과 부동산 법의 규제 및 세제에 대한 제언을 주로 했다면 앞으로는 부동산 투자 과정에 발생되는 법적인 문제들 관련, 실 사례를 들어보고자 한다. 실제 누구나 투자과정에 일어날 수 있는 사례들을 통해 독자를께서도 겪었거나 앞으로 겪을 수 있는 내용들을 살펴보면 도움 될 것이다. 

법적인 문제는 조금 복잡할수 있다. 하지만 정상적인 부동산 투자는 공급과 수요가 맞물려 가기 때문에 수익성이 낮으며 약간의 위험성이 있는 부동산에 투자 할 경우 위험성만 피할수 있다면 반면 수익이 높을 수 밖에 없다.

그렇다면 필자의 투자 예를 들거나 필자 주변에서 투자하여 고수익 내지는 실패한 경우 등을 열거하므로 독자들께서는 문학을 통해 간접 체험을 하듯 부동산투자 또한 간접 경험을 통해 독자들께서 직접 투자 시 도움이 되었으면 한다. 

우선 필자의 예를 들어 보겠다. 필자는 2010. 11월 경기도 성남시 분당구 이매동 전철역 인근인 (성남아트 센터) 입구 대로 인접 한 곳인 4m 도로 확보된 지목상 임야 2,400평을 매입하였다. 위 토지 입구에 토지주가 아닌 제 2 건물주가 따로 있는 건축물대장 (등재) 된 즉 토지와 건물주가 다른 경우이다.

대다수 일반인들은 토지매입을 꺼리게 되어 있다. 토지를 매입하더라도 건물을 매입하지 못할 경우 속칭 알박이인 주택으로 인한 개발이 어렵기 때문이다. 

이럴 경우 토지 매입을 하기 전에 주택을 매입 할 수 있다는 확정이 있고 나서 토지를 매입하는 것이다. 토지를 아무리 낮은 가격에 매입을 하더라도 주택을 매입하지 못할 경우 그 토지는 개발이 불가하기 때문인 것이다.

필자는 사전에 주택을 매입 할 수 있다는 확정을 하고 나서 토지주와 계약을 체결하였고 계약 체결 과정에 총매매가 속에 주택 매입가격을 정하여 매매대금에서 차감한다 라고 명시하므로 계약 및 중도금의 성격을 띄게 하였다.

계약 후 토지 경계측량 결과 인접한 식당 건물이 불법으로 증축하여 일직선상 70여평이 침범해 있음을 알게 됐다. 결국은 토지매도자와 불법점유자 간에 토지 인도 소송으로 2년여 끝에 2013. 7월 이달 매듭이 확정되어 소송이 종료대는 대로 잔금 지급과 함께 토지를 이전 받게 된다.

계약일로부터 3년 가까이 시간을 지체하였고 필자는 제 2의 소송을 있을 것을 대비하여 본 토지 內 주택으로 이사하여 현재까지 살고 있다. 불법점유에 대한 임료 측정으로 토지 감정원에 감정 결과 필자가 매입한 가격에 비해 감정가는 3배이상 감정이 되므로 매우 성공적인 투자라 할 수 있다. 일반적인 면에서 본다면 매우 위험한 투자라 할 수 있었다.

첫째는 주택을 매입 못했다면 수억원에 계약금만 떼이는 결과를 가져왔을 것이다. 또한 불법점유 사실을 지역 주민들은 모두 알고 있었다는 사실을 필자는 모르고 있었기에 계약을 했었다. 계약 후 3년이 걸릴 정도에 인내력을 가지기란 쉽지않기 때문에 중도 포기하는 경우가 많다. 

하지만 필자는 60여년이 지난 구옥 주택으로 이사까지 와서 살면서 내 토지로 만들어 왔던 것이다. 2010년도 이 토지를 계약했을 때 지역 주민들 일부는 필자가 속았다고 안타까워 했다는 소문을 들었으나 지금은 지역 주민들께서 필자를 가리켜 부동산전문가는 정말 다르다면서 칭찬을 아끼지 않는다.

부동산투자란 너도 나도 모두 아는 투자는 수익이 없다. 약간에 위험이있더라도 대처 할 수 있는지 여부에 따라 투자 결정을 하면 반드시 성공한다. 주변에 전문가가 있으면 가끔 막걸리 친구가 되어 보라.