[시사오늘·시사ON·시사온=박지훈 기자]

공인중개사 출신인 김윤재 세대별 주거전략연구소장(부동산학 박사)이 지난 15일 열린 토정포럼에서 지금의 부동산 시장을 위기라고 진단했다.

김 소장은 지난 10일 윤석열 정부가 발표한 부동산 대책이 확정된 사안은 아니지만 총선 등에 대비해 선언적 의미를 담고 있다며 부동산 수요 진작을 위한 정책이라고 정의했다. 

“부동산 가격이 오를지 내릴지는 알 수 없어요. 정부가 심판처럼 얘기한 정책을 보면 수요 진작 정책이 현 상황을 얘기해 주는 겁니다.”

김 소장은 최근 발생한 태영건설 워크아웃 사태를 예로 들며 부동산PF 문제를 언급했다. 

“태영건설 부동산 PF 문제는 그전부터 얘기가 나왔어요. 태영건설뿐 아니라 타 건설사들도 줄을 섰어요. 

건설시장은 아파트나 건물을 지을때 분양을 통해 수익이 완성되는데 분양도 어렵고 분양이 돼도 잔금에 미납상태가 나올 수 있어요. 그나마 아파트시장은 미분양이 별로 없지만 지방은 미분양도 많고 예측이 안됩니다. 서울 같은 곳도 비주거형 오피스텔이나 지산 등은 마이너스피도 많습니다.”

김 소장은 근본적인 문제로 ‘금리’를 꼽았다.

“과거 1%대 였던 금리가 지금은 3.5%입니다. 금리가 가장 큰 문제고 물가와 무역 적자 등 여러가지 상황이 겹쳐 부동산 시장이 악화됐다고 봅니다. 정부 입장에서도 이를 해결하려면 막대한 공적자금을 투입해야 하지만 그러기 어렵습니다. 결국 개미(일반 소비자)들이 소화를 해줘야 무리없이 가는데 지금 상황에서는 쉽지 않을 것이라는 생각이 듭니다. 따라서 현 부동산 상황은 정부의 수요진작 정책을 통해 확인을 할 수 있는 거죠.”

김 소장은 지난 문재인 정부의 가장 큰 실책으로 부동산 정책을 꼽았다. 부동산 시장이 요동치면서 주거 안정 확보에 실패했다고 설명했다. 대북 문제 등 여러 긍정적 요소가 있었지만 국민의 피부에 가장 와 닿는 부동산 문제가 가장 뼈아픈 실책이었다고 분석했다.

“결정적으로 부동산 문제에서 국민들한테 책이 잡혀 정권을 내려놓은 거거든요. 어설픈 정책을 편 측면도 있죠. 문재인 정부 입장에서는 그게 유엔이 권고고 서민을 위한다고 했지만, 부동산 자산이 없는 사람은 부동산에 관심이 없어요.

결국은 부동산 실소유자들과 현실에 대입한 적절한 소통으로 해결책을 모색했어야 하는데 너무 일방적으로 몰아붙였어요. 문제는 이 정부도 예외가 아니라는 점이에요. 집값이 천정부지로 올라가는 것도 문제지만 가파르게 하락하는 것도 큰 문제입니다.”

김 소장은 부동산 시장을 누가 점유하고 있는지를 먼저 봐야 한다고 지적했다. 

“우리나라에서 부동산을 갖고 있는 사람은 대개 연령이 높습니다. 젊은 사람들이 영끌을 이야기 하지만 소유하고 있는 이는 거의 없어요. 재산이 축적된 형태가 부동산으로 나타나거든요. 

윤 정부에서 세금을 주거에 한해 낮춰놨어요. 올라가는 걸 잠재워 부동산 자산가와 중산층을 자극하지 말자는 생각에 조심하는데 세금을 무한대 깎아줄 수도 없는 노릇이죠. 그래서 세금을 조금 깎은 건데 경기가 안 좋아지면서 부동산을 갖고 있는 사람들은 임대소득이 안 늘어나니 불만이 많은 거죠.”

김 소장은 전세제도의 허점도 지적했다.

“우리나라의 전세제도는 세계에서 유일한 제도입니다. 전세사기 문제가 나오는데 진짜 사기꾼들은 사실 몇명 없어요. 제도의 허점이거든요.”

김 소장은 5년간 중개업을 했던 경험에 빗대어 이를 설명했다.

“분양가가 2억인데 전세가도 2억이 나가요. 근데 인기가 좋으니까 바로 분양가보다 호가가 3000만원까량 뛰어요. 가격이 오르는 집을 가진 소유주는 거래를 안 하거든요. 더 오를 때까지 기다리죠. 그럼 집값은 2억3000만원이 되는 겁니다. 매매가가 2억3000만원이면 전세를 1억8500만원에 줘도 들어와요. 더구나 1억8500만원이 없어도 정부의 전세자금 대출로 융통이 가능하죠.

집주인들은 전세금으로 다른 것도 할 수 있고 사업자 등록을 하면 환급도 돼요. 어떻게 보면 재테크 수단이 된 거죠. 문제는 전세가격이 올라가지 않고 조정이 되거나 안 좋을때 멈춰버리면 탈이 나는 겁니다. 전세는 받는 순간 이게 돌려줘야 할 채무 아닙니까? 

또한 전세자금 대출이 손쉽게 이뤄지면서 주택거래가 늘어나 부동산 가격이 높아질 수밖에 없었죠.”

대신 김 소장은 부동산 시장의 침체는 기회라고 내다봤다.

“지금의 부동산 침체기는 올 하반기까지 이어질 가능성이 높아요. 선거가 지나면 그동안 못했던 것도 심판을 받기 때문에 결과가 어찌됐든 정부는 건전재정으로 돌아가야 하고 문제가 있는 기업들은 그냥 정리하는 수준밖에 갈 수 없을 것이고 그럼 경제는 더 안 좋아지겠죠.

지금 부동산 경매 물건이 사상 최대로 쌓이고 있어요. 근데 참여율이 낮아요. 왜냐면 대출이 돼야 되는데 은행이 멈칫하고 있거든요. 그래서 계속 유찰만 되는 거죠.”

김 소장은 IMF와 서브프라임 모기지를 언급했다.

“부동산으로 떼돈을 벌었던 시기가 있었어요. 바로 IMF시대입니다. 현금을 잔뜩 갖고 있던 사람들은 대박이 났죠. 2008년도 마찬가지입니다. 회복은 빨리 했지만 그때 거품이 있었던 물건들이 나오기 시작해 현금을 갖고 있는 사람은 재미를 봤는데 지금도 여유롭게 기다리면 기회가 올 겁니다.” 

마지막으로 김 소장은 알뜰한 주부의 살림에 비유하며 희망찬 메시지를 던졌다.

“알뜰한 어머니들은 살림 잘하잖아요. 예쁘고 멋있는 과일은 비싸요. 근데 상처 나고 이런 거는 하자가 없지만 싸요. 잘 고르는 생활 습관이 생기면 그게 모여서 집이 되는 거예요. 우리는 생활 속에서 너무 큰 꿈을 갖지 말고 내가 실천할 수 있는 걸 잘 하고, 불필요한 걸 버리다 보면 충분히 부동산을 통해 내 삶에 보탬이 될 수 있을 겁니다.”