(시사오늘, 시사ON, 시사온=전재천 칼럼니스트)

지난 칼럼에 이어 전·월세 가격 폭등에 대한 원인과 그 해결책을 짚어 보겠다. 해결과제 1에서는 수익성에 대한 데이터 분석과 금융대출 완하 기준 등을 들었다. 해결과제 2에서는 현재 정부안에서 제시되고 있는 세금 문제다.  취득세 50% 감면 정책은 바람직하다. 다주택자 양도세 중과 폐지론에 대해서는 야당의 반대에 부딪친 상황이다. 필자도 폐지 쪽보다 완하정책이 실효성이 더 있을 것으로 본다. 폐지할 경우 부익부빈익빈 현상을 우려하지 않을수 없다.

세수를 일정 한도까지 비과세하되 중과세를 차등 과세 방향으로 간다면 다주택자의 경우에도 불만이 해소되고 임대사업을 위해 바닥을 치고 있는 현 시점에서도 매수 방향으로 선회 할 것이다. 야당이 주장하는 골자는 전·월세 상환제 인데 이는 규정하기 쉽지 않다고 본다.  현행제도 보완이 2년 기한후 임차인이 원할 경우 2년 재연장 안에 마련되었고 9%이하로 상승을 못 받고 있다. 

주택가격이란 경기 흐름에 따라 낙폭의 변동이 심한 만큼 투자자의 경우를 고려해야 한다. 시장경제란 자율에 맡기는 것이다.  지나친 통제는 흐름을 왜곡시키는 결과만 초래하기 때문이다. 6월 국회에서 입법처리가 늦어진 것에 원인이 있다.  9월 국회에서 반듯이 입법처리 해 주는것이 가을 이사철을 앞두고 매수쪽으로 유도하는 방향이 될 것이다. 여러차례 주문하지만 수요와 공급은 가장 중요한 흐름이다.

수요와 공급에 불균형이 아님에도 소형주택의 공급에 불균형이 온 것이다.  급작스런 세대분리 현상이다. 결혼 연령이 30대로 늦어지면서 소형 단독세대 공급을 요하는 것이다. 부모 슬하에 자식이 성장후 분리. 분가가  대세가 되었다. 전체 공급은 문제가 없다. 결국은 소형 1~2인 가구 주택 공급에 따른 수요증가이다.  현재 대형 평수 아파트 경우 40평 이상 1기 신도시 1990년대초 입주했으므로 20년 이상 되었다.  건설 공기업에서 특정지역을 매입하여 리모델링을 통해 1가구를 2가구에서 3가구씩 분리하여 전·월세로 공급한다면 별도의 수급 (건설)을 하지 않아도 전. 월세 수급에 큰 도움이 될 것이다.

가능한 것이 현재 가격이 상한가 대비 60%대 가격으로 폭락을 했어도 수요가 없다는데 있다.  대부분 역세권에 속해있음에도 매매가 전무한 실정이다. 공기업에서 세대확대 분리후 제분양. 전세. 월세 수요자를 찾기가 어렵지 않을 것이다.  수급을 맞추기 위해 소형주택 위주의 공급에 맞출 경우 대형주택은 끝없는 추락이 계속 될 것이다.  실거래가는 평당 1000만원대이다. 리모델링 비용이 평당 100만원대 이상 투자가 되더라도 신규분양가 보다 낮게 분양 가능하기 때문이다. 

전문가들이 상식선에서 문제 해결책을 찾다 보니 다람쥐 체바퀴 돌듯 그 자리에서 공론만 난무하고 있다.  상식을 뛰어 넘는 방향에서 새 모델을 찾으라는 것이다. 필자의 제안은 두가지 효과 이상을 의미한다.  대형평수를 줄일수 있고 앞으로 원하는 소형평수 공급을 원할이 할수있으며 매매와 전·월세 수급이 가능해지므로 부동산 시장의 새로운 흐름을 찾아주는 것이다.

끝으로 양도세 50% 정도는 하향조정이 절실하다.  토지시장을 살리는 방향의 정책이 지금부터 함께 고민했음 한다. 시장에 자금이 유통되려면 투자가 되어야 한다.  수익이 어느정도 판단이 되어야 매수를 할 것이 아닌가. 토지시장을 살리기 위함도 양도세 50% 감면 조치도 함께 검토하길 바란다. 필자의 결론은 백약이 무효인 정책은 공론에 불과하니 신도시 1기 대형평을 2~ 3 세대로 리모델링후 제분양 전·월세 공급으로 방향을 잡으라는 제안이다.