(시사오늘, 시사ON, 시사온=박시형 기자)
내년부터 수도권에서 주택담보대출을 받을 때는 거치기간 없이 원금과 이자를 모두 분할상환해야 한다.
대출자에게는 금리 변동 가능성을 반영한 가산금리(상승가능금리, Stress rate)가 적용되고, 대출 후에도 중간 점검 차원에서 모든 부채의 원리금 상환액까지 고려한 총부채 원리금상환비율(DSR) 평가시스템이 도입된다.
은행연합회는 이러한 내용을 담은 '여신심사 선진화 가이드라인'을 마련해 수도권은 내년 2월 1일부터, 비수도권은 내년 5월 2일부터 적용한다고 14일 밝혔다.
이날 가이드라인은 정부의 가계부채 대책을 구체화한 후속조치다.
가이드라인은 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았다.
우선 채무상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 주택대출신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악한다.
소득증빙은 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득을 제출하는 것을 원칙으로 했다.
증빙소득으로 확인이 어려울 경우 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 소득(신고소득)을 활용한다.
총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 많았으나 최저생계비는 집단대출, 소액대출(3000만 원 이하)에 한해 영업장 관리하에 제한적으로 허용키로 했다.
주택 구입자금을 위한 대출은 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식(비거치식 분할상환)만 가능해진다.
원칙적으로 비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 △신규 주택구입용 대출 △주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) △주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우 △신고소득을 적용한 대출 등이다.
다만 재건축 아파트의 중도금 집단대출이나 불가피한 채무인수, 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 경우는 예외로 인정된다. 또 의료비·학자금 등 불가피한 생활자금도 원칙에서 배제된다.
신규로 변동금리부 주택담보대출을 받을 때는 상승가능금리를 추가로 적용해 대출한도 산정에 활용하기로 했다.
상승가능금리는 한국은행이 발표하는 신규취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시하기로 했다.
은행권은 상승가능금리를 토대로 산정한 STI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리대출로 유도하거나 80%를 초과하지 않는 선에서 대출규모를 안내하도록 할 방침이다.
이 외 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영하기로 했다.
대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)이 은행에서 판단하는 적정수준을 초과하는 대출에 대해서는 자체적으로 사후관리대상으로 선정해 부실화를 예방하기 위한 모니터링을 진행하기로 했다.
손병두 금융위 금융정책국장은 "DTI 규제가 적용되고 있지 않은 비수도권의 경우 소득증빙 강화 관행이 자연스럽게 안착할 시간이 필요해 시행 시기를 5월로 정했다"며 "가이드라인 적용과 관련한 은행 영업점 창구 질의와 고객 민원에 신속히 대응하도록 할 방침"이라고 말했다.
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