[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

윤석열 대통령은 지난 1일 신년사에서 올 주택정책으로 도심지 등에 1~2인 가구에 맞는 주택을 더 공급하겠다고 밝혔다.

1인 가구 비중이 갈수록 늘어나 전체 가구의 35%가량을 차지하는 상황에서 그간 4인 가구 중심 또는 자녀를 낳은 가구 중심으로 추진된 주택공급 정책 방향을 수정하겠다는 의도로 풀이된다.

다만 소형주택 공급을 주도한 오피스텔은 착공이 더 어려워진데다 공공임대 방식은 소형에서 공실이 많이 발생한 선례가 있어 소형주택 공급 확대를 위한 추가 대책이 요구된다.

윤석열 대통령은 이날 소형주택 공급 확대를 약속했다. 윤 대통령은 “새해에는 국민들께서 새집을 찾아 도시 외곽으로 나가지 않도록 도시내에 공급을 늘리겠다”며 “1인 내지 2인 가구에 맞는 소형주택 공급도 확대하겠다”고 밝혔다.

윤 대통령 발언의 배경에는 1~2인 가구 확대 현상이 있다. 통계청에 따르면 1인 가구 비중이 지난해 34.5%까지 커졌으며 2인 가구까지 합치면 63.2%에 달한다. 1~2인 가구 비중이 2030년과 2040년 각각 70.1%, 74.4%로 더 확대될 전망이다.

하지만 이러한 가구 변화에 대책이 따라가지 못했다. 실제로 지난해 9월 정부가 발표한 9.26 공급대책에는 비아파트 지원책이 포함됐는데 자금조달 대책만 있을뿐 택지 공급은 빠졌고 전월세시장의 안정 대책은 아예 언급되지 않았다.

이런 가운데 1~2인 가구의 수요를 주로 흡수하는 비아파트 주택의 시장이 침체되는 문제까지 겹쳤다. 부동산R114에 따르면 금리 인상이 본격화되면서 1~2인 가구 비아파트 상당부문을 차지하는 오피스텔은 지난해 상반기 매매량은 전년 하반기보다 16% 감소한 1만3684건으로 집계됐다. 또한 공급량도 지난해 1만6308실로 2022년보다 38% 감소했다.

도시형생활주택 공급도 지난해 들어 급감했다. 국토부의 도시형생활주택 인허가 실적 통계를 보면 지난해 1~11월 인허가 물량은 총 9832호로 2022년 같은 기간보다 73.1% 감소했다. 이같은 인허가 감소세가 이어질 경우 향후 실제 공급량도 크게 감소하게 된다.

주택시장이 개선될 기미가 보이지 않는 점도 소형가구 수요에 맞는 주택공급을 방해하고 있다. 현 정부는 재개발·재건축 규제나 LTV·DTI, 종합부동산세 등 부동산 규제를 완화하는 방식으로 공급을 촉진했지만 공급량을 늘리기엔 역부족이었다. 실제로 지난해 1~11월 주택 분양물량은 전년동기 대비 37.3% 감소했다. 게다가 올해 공급부족과 전세시장 불안정 우려까지 나온다.

물론 그동안 1~2인 중심의 공급대책이 없었던 것은 아니다. 하지만 공공임대는 반응이 신통치 않았고 아파트를 제외한 다른 형태는 공급이 난망한 상황이다.

소형 주거의 대표적인 형태인 다세대·다가구는 전세 사기의 주요 타깃이라는 인식이 퍼지면서 전세 중심으로 수요가 감소했다. 아파트 전세가 상대적으로 보증금 보장 등 안전 장치가 갖춰져 수요가 늘어난 것과 대조된다.

실제로 소형주택의 공급 통로로 여겨지는 오피스텔 등은 착공과 거래량이 크게 감소했다. 지난해 11월 기준 아파트 착공은 전년동기대비 21.1% 증가한 2만8783호를 보였지만 비아파트는 전년동기대비 절반 가까이 준 3371호를 나타냈다.

게다가 소형 공공임대주택은 수요가 저조하다는 본질적 문제를 안고 있다.

문재인 정부 역시 LH를 내세워 공공임대 확대를 천명했지만 공실 등 제대로 된 효과를 보진 못했다. 국민의힘 이종배 의원실이 2021년 받은 자료에 따르면 같은해 6월 기준 LH의 신규 입주 공공임대에서 발생한 공실 5750채중 50㎡미만 소형 주택은 5642채를 차지했다.

임대주택 공급도 갈수록 줄었다. 2022년 임대주택 공급 물량은 2020년의 절반인 21만4204가구였다. 공공보다 민간 공급을 강조해 온 현 정부의 기조를 고려하면 2023년 물량은 더 감소했을 가능성이 높다.

여기에 임대 수요와 공급의 불일치 현상도 나타났다. 지난해 9월 더불어민주당 허영 의원실에 따르면 LH 임대주택 공실은 4만3760호나 됐는데 공공주택 예비입주 대기자늠 7월말 기준 9만713명에 달했다.

오피스텔과 도시형생활주택 등 소형가구에 맞는 주택을 더 많이 공급하도록 촉진해야 한다는 점은 전문가들 사이에서 대체적인 공감대를 이뤘지만 구체적인 방식을 두고는 다양한 견해가 나왔다.

주택산업연구원은 지난달 6일 송언석 의원 주관 세미나에서 “내년(2024년) 하반기 경부터 금리하락과 경기회복이 겹칠 경우 소형주택 위주로 주택가격과 임대료가 급상승하면서 1~2인 가구의 주거 불안이 가중될 수 있다”며 “원칙적으로 오피스텔과 노인복지주택 등 준주택의 분류체계에 충실하게 세제상 비주거용으로 일원화하고 다주택 중과 대상에서 제외하는 것이 바람직하다”고 주장했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “오피스텔은 난방 등 주거로서 최소한의 질을 갖추기 위한 규제를 회피하기 위해 만들어진 우회로이므로 오피스텔을 주택으로 편입시켜 관리해야 소형주택 공급대책으로 적절할 것”이라며 “소형주택으로서 대부분 임대 목적 부동산이 될테니 임대사업자 등록을 통해 사업자가 관리하는 임대 목적 민간 소형주택시장으로 가는 것이 정상적”이라고 말했다.

이와함께 최근 태영발(發) 부동산PF 리스크가 건설업계를 덮친 상황에서는 시장이 회복될 때까지 기다리되 시장상황이 좋지 않은 경우 1~2인 가구 공공주택을 확대해야 한다는 입장도 나왔다.

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 “부동산PF발 위기 같은 시장상황이 개선돼야 1~2인 주택 공급 확대가 가능하다”며 “공공택지 조성이나 공공임대주택 확대, 용적률 상향과 도심정비 활성화가 필요하다”고 말했다. 임 교수도 “지금과 같이 시장이 침체되면 민간은 공급에 나서지 않으므로 공공주택 확대라도 열심히 해야 한다”고 말했다.

전세 사기를 계기로 소형 임대차 수요를 위한 전월세 시장이 제도개선 등으로 신뢰를 회복해야 한다는 제언도 나왔다. 실제로 직방이 지난 11월 내놓은 주택 전세거래총액 가운데 비아파트 비중이 19.6%로 지난 2019년 이후 계속 하락하다 20%선 아래로 내려갔다.

함 실장은 “전세가율이 너무 높은 임대물량에 대해서는 제3자 중개 거래(escrow) 제도 도입과 보증보험 가입 의무화 같은 제도와 월세 소득공제 혜택 등으로 보증금을 떼이지 않을 것이라는 신뢰가 확보되면 거래 총량이 늘어날 것”이라고 말했다.