[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

서울 압구정동 재건축 사업지중 하나인 압구정3구역이 정비계획을 입안하기 위해 오는 16일 주민설명회를 개최합니다. 이날 설명회에서는 신속통합기획으로 나온 안보다 준주거 용지가 다소 줄어든 변경안이 제시되는 것으로 전해집니다. 지난해 일반주거지역을 준주거로 전환하는 방안에 대해 의견이 분분했던 만큼 조합이 주민설명회를 통해 복잡한 이해관계를 풀수 있을지 주목됩니다.

압구정3구역 재건축조합이 최근 내놓은 정비계획 변경안에 따르면 준주거지역이 4만4184.5㎡에서 2만8970.6㎡로 3분의 1가량 줄어듭니다. 축소된 만큼 3종일반주거지역으로 전환되며 세대수도 5800여세대에서 5000세대 아래로 줍니다.

이번 변경안은 준주거 면적을 줄이고 일반주거지를 늘리는 게 핵심입니다. 상업시설과 주상복합을 줄이고 아파트를 늘리려는 의도로 풀이됩니다. 조합원 사이에서 준주거에 대한 의견이 엇갈리는 모습이 지난해 하반기 이후 나타났기 때문입니다. 특히 준주거지역에 사는 6·7차 주민들이 부정적인 입장입니다. 준주거지역에는 주상복합이 들어설 가능성이 높아 3종일반주거에 들어서는 아파트보다 밀도가 높고 부동산 가치도 덜할 것이란 우려에서 입니다.

준주거지역이 쟁점으로 떠오른 계기는 지난해 7월 서울시가 제시한 신속통합기획안 때문입니다. 압구정3구역은 대부분 3종일반주거지역으로 용도를 상향하면서 압구정역과 가깝고 압구정로와 인접한 곳을 준주거로 지정하는 계획안이 나왔습니다. 3종일반주거지역으로 종상향한 2·4·5구역과 다른 지점입니다.

서울시는 당시 압구정3구역의 경우 압구정역에 가까운 일부분을 3종에서 준주거로 상향해 상업·업무·문화 등 다양한 복합기능을 유도해 역세권 활성화에 기여하겠다는 목표를 제시했습니다.

준주거 용도에는 일반주거지역보다 폭넓은 상업용 시설이 들어설 수 있고 용적률도 법정 상한선이 436%로 높습니다. 세대수를 추가하는 만큼 일반분양을 더 늘리수 있고 상업용시설도 분양하면 추가 이익을 얻을 수 있습니다.

다만 아파트 재건축시 준주거 용도를 포함하는 경우는 드뭅니다. 아파트는 일반주거지역에 들어서는 것이 일반적이기 때문입니다. 일반주거지역에서 근린생활시설로 분류되지 않는 상업시설은 들어설 수 없고 용적률도 법적으로 최대 300%까지만 높일 수 있습니다. 압구정 현대아파트가 들어선 곳도 1~3종 일반주거용도로 지정됐습니다.

게다가 분양차수별 대지지분이 다른 점도 엇갈린 이해관계의 한 요인입니다. 대지지분은 각 세대를 제외한 아파트 단지의 공용공간 소유권을 각 세대별로 나눈 것을 말합니다. 공용공간은 아파트 소유자 모두가 공동으로 소유하기 때문에 나타난 개념입니다.

압구정 현대아파트의 대지지분은 제각각입니다. 평형이 32평부터 80평까지 다양해 평형에 따라 대지지분이 크게 차이가 납니다. 또 대지가 규격화돼 있지 않기 때문에 차수별로도 차이가 나는 편입니다. 예를 들어 현대아파트 4차 44평짜리 는 대지지분이 36.66평인데 이는 6·7차 80평형 가구의 대지지분 37.75평보다 조금 작은 수준입니다. 대지지분을 둘러싼 이해관계가 복잡한 상황에서 이들을 하나로 묶어 재건축을 하기 때문에 조율이 어려울 수밖에 없습니다.

대신 압구정과 성수동을 잇는 한강보행교와 함께 단지를 남북으로 관통하는 공공통행로가 같이 빠진 점은 조합원들에게 긍정적입니다. 지난해 제안됐던 압구정동과 성수동을 잇는 보행교는 짓지 않는 것으로 알려졌습니다. 기부채납하는 지하차도 규모도 절반 가까이 줄였습니다.

하지만 서울시의 건축심의가 변수입니다. 지난해에도 한강보행교 기부채납을 두고 서울시와 아파트 주민간 입장이 엇갈렸습니다. 서울시는 조합원들의 의견을 들어 보행교를 설계안에 추가했다는 입장이지만 조합은 협의한 적이 없다며 반발하고 있습니다.

이번에 준주거 면적을 3분의1가량 줄이고 한강보행교를 제외하며 타협책을 내놓았지만 아직 갈 길이 멀어보입니다. 설계안에 대해 조합원 의견을 듣고 서울시의 심의를 통과해야 비로소 재건축이 가시화될 수 있어서 입니다.

압구정3구역 정비조합 관계자는 “설계안이 서울시 심의를 통과하려면 보통 1년가량 잡기 때문에 시공사 선정은 2025년초에나 가능할 것”이라고 말했습니다.

조합과 주민들은 재건축을 원활히 진행하기 위해 16일 설명회에서 준주거 쟁점의 타협점을 찾아야 하는 과제를 안게 됐습니다.