(시사오늘, 시사ON, 시사온=최준선 기자)
정부는 최근 기업형임대주택(뉴스테이) 공급량을 확대하겠다고 밝혔다. 이에 사업 다각화를 모색하던 건설사들이 적극 뛰어들고 있어 사업이 흥행에 성공하고 있다는 평이다. 하지만 과도한 임대료와 공급과잉 우려 등 사업 장기 흥행의 발목을 잡을 수 있는 요소들이 아직 산재해 향후 뉴스테이 정책의 경과가 주목된다.
지난달 정부는 ‘경제활성화를 위한 주거안정 강화와 민간 투자 활성화 방안’에서 뉴스테이사업 확대에 방점을 찍었다. 올해 공급 목표량을 지난해의 2배 수준인 5만가구로 확대한 것이다. 영업인가 기준으로는 2만5000가구를 공급하고 입주자는 1만2000가구를 대상으로 모집할 예정이다.
건설사들은 대체적으로 환영하는 분위기다. 지난해 뜨거웠던 부동산 시장의 열기가 식고 있는 가운데 공공임대에 기반한 뉴스테이는 경기위축기에 안정적인 수익을 올릴 수 있는 대안이 될 수 있을 것이라는 전망 때문이다.
업계 관계자는 “뉴스테이는 향후 건설사의 새로운 수입원이 될 수 있어 임대주택을 꾸준히 관리하는 팀도 만들고 있다”고 전했다.
실제로 뉴스테이법이 공포된 지 6개월이 접어든 현재까지 4차에 걸친 한국토지주택공사 사업자 공모에 185개사가 참여했다. 현재 10위권 내 건설사 중에서는 △현대건설 △GS건설 △대우건설 △롯데건설 △대림산업 △현대엔지니어링 등 6개사가 뉴스테이 사업에 참여하고 있다.
하지만 뉴스테이 사업이 초반 흥행을 넘어 지속적인 성공을 거두기에는 발목을 잡는 요소들이 아직 산재해있다는 우려가 지속적으로 제기되고 있다. '금수저 임대주택'이라는 비판이 제기될 정도로 높은 임대료와 공급과잉 우려 등이 그것이다.
과도한 뉴스테이 임대료…향후 주변 시세보다 높게 책정될 수도
우선 높은 임대료에 대한 수요자들의 부담이 크다는 것이 사업의 한계점으로 지적된다. 뉴스테이 임대료가 과도해 실제로 중산층 주거 안정에 대한 기여하는 정도는 낮을 것이라는 전망이다.
15일 업계에 따르면 올해 첫 뉴스테이 공급 사업이었던 대림산업의 ‘e편한세상 테라스 위례’의 경우 전용면적 84㎡의 임대료는 보증금 4억5000만 원에 월 40만 원 수준이다. 전셋값으로 환산하면(전환율 6%) 약 5억3000만 원으로 주변 평균 전셋값(4억7300만 원)의 110%가 넘는 수준이다.
반도건설이 중구 신당동에 짓는 뉴스테이의 경우 24㎡, 30㎡, 59㎡ 규모 아파트를 기준으로 보증금 1000만 원에 월세 65만 원, 보증금 4000만 원에 월세 75만 원, 보증금 1억에 월세 100만 원으로 책정됐다. 주변 지역 35㎡형이 보증금 1000만 원에 월 100만 원인 것을 기준으로 삼았다.
이처럼 뉴스테이 임대료는 주변 시세에 비해 저렴하지 않다. 중산층의 주거안정화 대책 치고는 세입자 부담이 적지 않다는 평이다. 아울러 일반아파트처럼 선공급하는 형식을 취하기 때문에 보증금을 중도금 납부방식으로 마련해야하지만 대출지원책도 미비해 뉴스테이에 대한 수요가 지속되기 힘들 것이라는 우려의 목소리가 지속적으로 나오고 있다.
부동산 관계자는 “중산층의 소득을 고려했을 때 일반적으로 보는 한계임대료가 85만 원에서 100만 원 사이”라며 “한계임대료를 넘을 경우 중산층의 대부분은 전세나 임대아파트등을 택할 것”이라고 말했다. 실수요자를 고려한 임대료 상한선에 대한 논의가 추가로 필요하다는 입장이다.
뉴스테이 임대료가 향후 주변 시세보다 높아질 수 있다는 우려도 제기된다. 임차인의 전세 선호가 커서 월세가격이 떨어지고 있는 반면 뉴스테이 사업자들은 어떻게든 임대료 상승률 상한(연 5%)을 유지할 가능성이 크기 때문이다.
한 부동산학과 교수는 “월세 상승률이 점차 안정되는 추세라 향후 뉴스테이 임대료가 주변 아파트 월세보다 더 비싸질 수 있다”고 말했다.
2~3 후 공급과잉 본격화…뉴스테이 공급까지 겹쳐 시장 혼란 우려
2017년까지 6만 가구의 뉴스테이를 공급하는 계획이 공급 과잉 등의 문제를 심화시키는 것이 아니냐는 지적도 나온다. 뉴스테이 입주시기가 민간 아파트 공급과잉 예정시기와 맞물리기 때문이다.
지난해 12월 기준 미분양주택은 총 6만1512가구로 전월 대비 23.7%(1만1788가구) 증가했다. 분양시장 호황에 건설사들이 밀어내기 식으로 분양을 한 결과로 풀이된다. 올해 인허가 물량도 70만 가구에 달한다.
이렇게 공급과잉 우려가 계속되는 가운데 뉴스테이 물량까지 더해진다면 실제 입주 물량이 대거 집중될 2~3년 뒤 분양가 폭락 뿐 아니라 미분양으로 인한 건설사들의 부도까지 일어날 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
함영진 부동산114 리서치팀장은 “임대주택 확대는 바람직한 방향이지만 2∼3년 뒤 아파트 공급과잉이 우려되는 가운데 뉴스테이 공급까지 겹치게 되면 시장에 혼란이 일어날 수 있다”며 “현재 주거대책이 전세 수요를 흡수할 수 없기 때문에 다른 주택정책이 병행돼야 한다”고 말했다.
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