분양가상한제·금리인하로 오피스텔 풍선효과?…‘엇갈리는 전망’
분양가상한제·금리인하로 오피스텔 풍선효과?…‘엇갈리는 전망’
  • 박근홍 기자
  • 승인 2019.08.09 16:22
  • 댓글 0
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임대수익·아파트 대체 수요 ‘반사이익’ vs. 경기침체·추가규제 가능성 ‘하락세 심화’

(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

한국은행의 기준금리 인하에 이어 다음주 문재인 정부의 분양가 상한제 발표까지 예정되면서 오피스텔 시장이 풍선효과를 누릴 것이라는 전망이 쏟아지고 있다. 반면, 경기침체가 지속되고 있는 데다, 특히 부동산 시장 불투명성이 심화된 상황인 만큼, 투자에 주의를 기울여야 한다는 분석도 나온다.

9일 금융결제원 아파트투유에 따르면 9·13 부동산 대책 직후부터 올해 6월까지 서울 지역에 공급된 오피스텔(300실 이상)은 총 9개 단지로, 이중 청약 마감에 성공한 단지는 1곳에 불과하다. 하지만 김현미 국토교통부 장관이 분양가상한제를 언급한 이후 분양된 오피스텔 2개 단지는 모두 좋은 청약 성적을 거뒀다.

지난 1일 청약을 마무리한 '브라이튼 여의도' 오피스텔은 849실 모집에 총 2만2462명이 접수해 평균 26.4 대 1의 경쟁률을 보였다. 주변 시세를 훌쩍 뛰어넘는 평균 3.3㎡당 4305만 원 수준의 고분양가에도 많은 사람들이 몰린 것이다. 특히 서울 거주자에게 우선권이 제공되는 물량에 대한 경쟁이 치열했다.  지난달 31일 청약을 마친 '서울 양원지구 동원베네스트'도 302실 모집에 323명이 몰리는 성과를 이뤘다.

이 같은 분위기 변화를 주도한 건 기준금리 인하와 초읽기에 들어간 분양가 상한제라는 게 지배적인 견해다.

이처럼 금리가 낮아지면 그간 이자 비용에 대한 부담으로 부동산을 외면했던 수요자들이 다시 눈을 돌릴 가능성이 높다. 은행에 돈을 묶어두기 보다는 부동산에 투자하는 게 더 많은 불로소득을 기대할 수 있다고 판단하는 것이다. 특히 기준금리 인하 시에는 은행 이자 대비 높은 임대수익을 누릴 수 있는 오피스텔 등 수익형 부동산에 유동자금이 몰리는 경향이 있다. 

실제로 한국감정원 자료를 살펴보면 기준금리 인하 전인 2016년 상반기 주거용 건축물과 상업·업무용 건축물의 거래량은 총 87만6198건으로 집계됐으나, 기준금리가 인하된 6월 이후 하반기에는 106만1331건으로 21% 이상 늘었다. 부동산114에 따르면 기준금리가 낮았던 2016년(1.25%) 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.23%로, 2017년(5.07%)과 2018년(4.98%)에 비해 높게 집계됐다.

또한 분양가 상한제와 함께 로또 아파트 방지 등 차원에서 고강도 청약시장 규제가 병행될 가능성이 대두되면서 수요가 오피스텔로 쏠릴 여지가 있다는 점도 영향을 끼쳤다는 평가다.

업계의 한 관계자는 "부동산시장 과열 우려가 큰 지역에만 분양가 상한제를 도입하는, 이른바 핀셋 분양가 상한제 적용이 유력해 해당 지역 내 신규 공급부족에 대한 우려의 목소리가 높다"며 "아파트 당첨 문턱이 높아지면서 주거상품 품귀 현상이 발생하면 주거 대체재인 오피스텔로 수요자들이 몰릴 수 있다"고 내다봤다.

서울 수도권 지역 상업업무용 부동산 거래량. 자료 한국감정원 ⓒ 상가정보연구소
서울 수도권 지역 상업업무용 부동산 거래량. 자료 한국감정원 ⓒ 상가정보연구소

반면, 이와 정반대의 분석도 제기된다. 수익형 부동산 시장의 전반적인 상황이 좋지 않은 실정이기 때문에 오피스텔이 분양가 상한제·금리 인하에 따른 반사이익을 누리기 어려울 것이라는 이유에서다.

상가정보연구소가 한국감정원 자료를 분석해 내놓은 자료에 따르면 올해 상반기 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 14만4200건으로 2018년 상반기(19만2468건) 대비 25.1% 감소했다. 핀셋 분양가 상한제로 인한 풍선효과가 기대된다는 서울, 경기, 인천 등도 각각 22.6%, 23.7%, 26.3% 줄었다.

이와 관련, 동 연구소 조현택 연구원은 "부동산 시장이 전반적인 침체기를 겪고 있고, 오피스, 상가 등의 수익형 부동산의 공실, 수익률 감소 등의 문제가 계속되고 있어 수익형 시장만 호황을 기대하는 것은 사실상 어렵다"고 전망했다.

또 다른 업계 관계자도 "지금은 일본 경제보복 조치로 인한 범정부 차원의 총력 대응으로 업무능력이 분산돼 일단 분양가 상한제만 내놓겠다는 게 국토부 공식입장이 아닌가. 이는 다른 의미로 차후 추가 규제 가능성을 시사한 것"이라며 "금융권 분위기도 좋지 않고, 아파트가 어렵다고 오피스텔로 수요가 몰린다는 것도 상식적으로 어려운 일"이라고 말했다.

한편, 건설업계에서는 풍선효과에 대한 기대감으로 수도권 주요 지역에 오피스텔 공급을 계획 중이다.

현대건설은 경기 과천 중앙동 일대에 '힐스테이트 과천 중앙'을 이달 중 공급할 예정이다. 힐스테이트 과천 중앙 오피스텔은 지하 5층~지상 24·25층, 2개동, 전용면적 69·84㎡, 총 319실 규모로 꾸며진다. 같은 달 대림산업은 경기 고양 일산서구 일산동 일원에 전용면적 66~83㎡, 총 225실 규모 'e편한세상 일산 어반스카이' 오피스텔을 분양할 계획이다. 또한 현대엔지니어링은 오는 10월께 경기 고양 덕양구 덕은지구 업무시설 2, 3블록에 총 1153실 규모 오피스텔을 선보인다는 방침이다.

담당업무 : 건설·부동산 및 재계를 담당합니다.
좌우명 : 隨緣無作

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