[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

앞으로 공공주택사업을 시행할 수 있는 주체가 LH에서 민간으로 확대되고 설계 및 시공, 감리업체를 선정하는 권한이 전문기관으로 이전된다. 또한 건설과정에서 감리기관 선정은 건축주 대신 준공 허가권자인 지자체가 맡는 등 설계 내용의 검증 및 건설현장에 대한 감독 체계가 강화된다.

국토교통부는 12일 서울정부청사에서 이같은 내용의 ‘LH 혁신방안’과 ‘건설 카르텔 혁파방안’을 발표했다. 이날 대책은 최근 LH가 시행한 인천검단 공공주택에서 철근누락 등 감리가 제대로 이뤄지지 않고 있다는 지적과 함께 LH의 전관문제가 불거지자 제기된 것이다.  

 

민간도 공공주택 사업…업체 선정에서 LH 손 떼

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우선 LH 혁신안의 핵심은 공공주택사업에서 독점적 수준이었던 LH 권한을 나누는 것이다.

이를위해 민간기업이 단독 시행할 수 있도록 공공주택사업의 문호가 개방된다. 기존에는 공공주택특별법에 따라 LH 등 공공기관만 사업자로 나서고 민간기업은 때에 따라 합류했지만 앞으로는 민간기업도 독자적으로 공공주택사업을 할 수 있다. 국토부는 LH와 민간기업이 경쟁하는 구도로 사업환경을 재편하게 되면 공공주택의 품질이 향상될 것이라고 기대했다. 

대신 민간이 독자적으로 공공주택사업을 추진할 경우 시세보다 낮은 주택공급 기능이 훼손되는 것을 막기 위해 공공성 강화 장치를 마련키로 했다.

진현환 주택토지실장은 “민간이 LH의 역할을 똑같이 수행하고 LH에 (사업을) 제안해 부지를 받으면 설계·시공·감리 등을 건설사가 자기 책임하에서 수행함으로서 LH와 같은 공공기능에 문제가 없을 것”이라며 “공공분양 가격이 오르지 않도록 주택도시기금 대상을 민간 건설사로도 확대할 예정”이라고 말했다.

만일 발생할 수 있는 미분양으로 인한 손해에 대해서는 “처음에 LH가 주택의 일부를 매입하는 약정을 맺고 매입물량을 공공임대주택과 같은 장기임대로 활용하면 민간의 리스크를 줄일 수 있을 것”이라며 “민간이 자기 브랜드로 책임지고 지어야 하므로 품질에 대한 고려가 생길 것이고 공공주택 분양가도 절대 오르지 않을 것”이라고 설명했다.

이밖에 앞으로 LH는 설계와 시공, 감리업체를 선정하는 권한을 내려놓게 된다. 대신 조달청이 LH로부터 위탁받아 업체를 선정하고 국토부가 운영하는 민간전문가위원회가 심사방법과 기준을 마련하게 된다. 이에따라 LH는 각 업체가 맡은 일감을 제대로 수행하는지 여부만 감독하게 된다.

한편 기존에 논의됐던 LH 기능을 모회사와 여러 자회사 형태로 분할하는 방안은 사실상 철회됐다. 김오진 국토부 제1차관은 “건설시장이 여의치 않고, LH가 맡은 공공주택공급 역할이 시장에서 지대하기 때문에 당초 검토안에서 방향을 선회했다”고 말했다. 진 실장도 “조직 분할안은 오히려 인력이 더 늘고 비효율적이라고 판단했다”며 “현 체제를 유지하는 범위에서 권한과 이권이 집중된 LH의 힘을 빼는데 초점을 맞췄다”고 말했다.

전관업체 경쟁입찰 제한…LH현장 감리 전문기관이 선정

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전관 예우에 따른 부실업체 선정 문제를 개선하는 대책도 제시됐다. 2급 이상 퇴직자가 재취업 심사를 받는 규정만으로는 부족하다는 지적에 따른 것이다. 이에따라 취업심사 대상자는 앞으로 차장급인 3급이상, 심사대상 업체는 엔지니어링업체 전체와 매출액 10억원이상 건축사사무소로 각각 확대된다.

아울러 2급이상으로 퇴직한 전관이 퇴직 3년내 재취업한 업체는 LH 입찰에 참여할 수 없게 된다. 또 3급 전관이 재취업한 업체는 입찰 점수를 큰폭으로 깎는다. 기존에는 5년내 퇴직자와 수의계약만 제한할뿐 경쟁입찰과 설계공모는 자유롭게 참여할 수 있었지만 앞으로는 경쟁입찰 기준이 강화되는 것이다.

공공주택 건설관리 강화를 위한 대책도 마련된다. 이를위해 LH법이 개정돼 감리 선정과 감독은 국토안전관리원이 맡되 개정전까지는 조달청에 위탁키로 했다.

또 건축사가 구조설계를 하도급에 맡기는 사례를 막기 위해 건축사-구조기술사 컨소시엄과 계약을 체결하는 방식이 도입되며 구조설계 검증조직은 주택설계검증처로 확대 개편되고 구조검증위원회는 외부전문가로 꾸려 모든 단지의 구조 설계를 검증키로 했다. 

끝으로 LH 현장에서 안전사항을 위반한 경우 ‘원스트라이크 아웃’ 제도가 적용된다. 철근 배근 시공 불량과 설계와 다른 시공 등으로 벌점을 받으면 일정기간 입찰자격을 잃게 된다. 또 감점기준은 상향되고, 벌점구간은 세분화된다.

이번에 발표한 LH 혁신안은 내년 3월 본격 추진된다. 

지자체가 감리 선정하고 검증 강화…공공이 현장 감독·검증

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잇따른 부실공사에 대한 건설업 개선방안은 △건설감리 독립성과 △설계·시공 검증 강화 △제재 부여 등에 초점이 맞춰졌다.

주요 내용을 보면 앞으로 30세대이상 주택뿐아니라 모든 공동주택과 다중이용 건축물은 지자체가 선정한 기관이 감리를 맡게 된다. 국토부는 감리자가 시공사에 공사중지를 요청할때 건축주뿐아니라 지자체 등 인허가청에도 보고함으로써 공사중지권의 실효성을 높이기로 했다. 이에따라 LH 등이 지은 공공주택은 발주기관 대신 국토안전원이 감리업체와 직접 계약을 맺게 되며 국가인증 감리자, 감리전문법인제도가 도입되는 등 감리 전문성이 강화된다.

국토부 관계자는 "그간 300세대 미만은 주상복합은 감리업체 선정과정에서 적격심사를 거치지 않고 다중이용시설을 비롯한 기타건축물은 건축주가 감리자를 선정할뿐아니라 적격심사를 거치지 않아도 돼 부실감리의 뿌리라는 지적이 나왔다"며 "1인기관이 전체 건축감리자의 절반 가까이를 차지하는 등 영세감리업체가 많아 감리가 제대로 이뤄지기 어려웠다"고 제도 강화이유를 설명했다.

설계와 시공의 검증체계를 강화하는 방안도 제시됐다. 이에따라 인허가 과정의 구조안전 심의는 앞으로 구조안전 전문가로만 구성된 ‘구조분야 전문 건축위원회’에서 맡게 된다. 공사가 착공에 들어가면 구조전문가의 검토를 거쳐야만 건축물 기초와 주요 부분의 설계를 변경할 수 있게 되며 현장을 임의로 골라 설계 오류를 점검하는 대상과 건수도 늘어나게 된다. 또한 구조도면 작성은 구조기술가 등 구조전문가에게 맡기며 건축구조기사 자격도 신설된다.

시공감독은 공공이 직접 현장을 검증하는 방식으로 이뤄진다. 철근 배근을 확인하기 위해 원칙적인 점검 시점을 콘크리트 타설 전으로 잡는다. 골재는 불량이 현장에서 쓰이는 일을 막기 위해 채취부터 현장 납품까지 이력관리시스템을 구축하고 자재품질시험 결과와 시험업체 계약내역을 건설공사 안전관리 종합정보망(CSI)을 활용해 관리키로 했다.

끝으로 발주과정에서 적정공기와 대가가 산정되도록 공기 가이드라인을 마련하고 분양가상한제가 적용되는 경우 부족한 감리비를 추가비용에 반영키로 했다. 또한 건축위원회 심의과정에서 공기와 대가의 적합성을 검토하는 제도를 마련하고 턴키(기술형 입찰)의 경우 입찰비리 신고포상 제도를 도입키로 했다.

품질·안전 성적 공제 보증료율에 반영…징벌적 배상도 도입

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시공안전과 품질관리 수준에 따라 건설사의 유불리에 영향을 미치는 장치도 마련된다. 건설사 시공능력평가에 안전과 품질을 반영하는 비중이 시공실적의 50%까지 확대된며 하자이력과 부실벌점, 안전사고 현황 등을 시공사별로 CSI에 공개하게 된다. 또한 건설공제조합의 시공사별 보증료율 차등시에는 행정처분뿐아니라 부실벌점과 사고율까지 산정키로 했으며 국토안전원과 지역건축안전센터를 중심으로 건설현장 안전감독을 강화키로 했다.

특히 불법에 대해서는 최대 5배까지 징벌적 손해배상을 적용함으로써 불법적 요소를 발본색원키로 했다. 김상문 건설정책국장은 “현재 불법하도급과 부실시공, 사망사고 발생시 징벌적 손해배상 구성요건을 마련하는 작업을 우선적으로 추진하고 있으며 사망자에 대해 배상의 최대치인 5배가 적용된다”고 말했다. 이어 “추가적으로 수분양자까지 청구 주체를 확대하고 붕괴 이외의 사고 범위 등을 단계적 확대할 계획”이라고 설명했다.

김 차관은 “그간 건설분야에 만연해 온 이권 카르텔도 뿌리째 뽑아 민간 건설업계에 새로운 활력을 불어넣는 도약의 계기가 되도록 노력하겠다”고 말했다.