[분양's 왓] ‘별내자이 더 스타’, 바람 불어도 청약은 ‘냉철하게’
[분양's 왓] ‘별내자이 더 스타’, 바람 불어도 청약은 ‘냉철하게’
  • 박근홍 기자
  • 승인 2020.10.21 16:54
  • 댓글 2
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(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

최근 집값·전셋값 급등, 정부의 강도 높은 규제에 따른 똘똘한 한채 열풍으로 신축 아파트에 대한 관심이 높아지면서 청약시장에 수요자들이 몰리고 있다. 실제로 올해 들어 서울 지역 아파트 평균 청약 경쟁률은 집계가 시작된 2002년 이후 가장 높다고 한다.

이 같은 흐름 가운데 〈시사오늘〉은 청약시장에서 내 집 마련을 원하는 수요자들에게 조금이나마 도움을 주고자 'SWOT 기법'(S-strength 강점, W-weakness 약점, O-opportunity 기회, T-threat 위협) 분양 아파트 분석 코너 '분양's 왓'을 연재한다. 분양's 왓을 통해 수요자들이 객관적인 정보를 얻길 바란다.

별내자이 더 스타 ⓒ 지에스건설
별내자이 더 스타 ⓒ 지에스건설

현재 수도권 분양시장에서 가장 '핫'한 아파트가 다음주 청약을 개시한다. GS건설이 경기 남양주 별내택지개발지구 주상복합 1블록 일대에 공급하는 주상복합단지 '별내자이 더 스타'(이하 별내자이)는 아파트 지하 3층~지상 최고 46층, 5개동, 전용면적 84·99㎡ 총 740세대, 오피스텔 지하 1층~지상 26층, 1개동, 전용면적 47·49㎡ 총 192실 등 규모로 꾸며진다. 청약일정은 아파트의 경우 오는 26일 특별공급, 27일 1순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 다음달 3일이며, 같은 달 16~20일 정당계약이 이뤄진다. 오피스텔은 오는 11월 3~4일 청약접수, 5일 당첨자 발표, 6일 정당계약 순이다.

S- '트리플 역세권' 기대할 수 있는 내 집 마련 '기회의 땅'

별내자이는 상대적으로 내 집 마련 기회가 열려 있는 상품이다. 수도권(서울·경기·인천) 모든 지역에서 1순위 청약 접수가 가능한 데다, 전용면적 84㎡는 일반공급 물량 중 25%, 99㎡는 일반공급 물량 중 70%를 추첨제로 당첨자를 가린다. 가점이 낮은 수요자들도 당첨을 노려볼 만한 것이다. 1주택자도 기존 주택 처분 조건 하에 청약을 넣을 수 있다. 최근 수도권 수요자들 사이에서 별내자이 광풍이 부는 이유다. 경쟁이 무척 치열할 것으로 보인다.

입지도 제법 탄탄한 편이다. 단지가 조성되는 주상복합 1블록에서 도보로 약 5분 거리에 경춘선 별내역이 위치해 교통성이 뛰어나다는 평가다. 향후 지하철 8호선 연장선(별내선, 오는 2023년 9월 개통 예정, 현 공정률 약 55%)이 연결되면 교통환경이 더욱 개선될 것으로 보인다. 여기에 비록 언제 개통될진 알 수 없으나 GTX-B노선(계획)까지 들어선다면 '트리플 역세권' 입지를 갖추게 된다.

기존 별내신도시 생활 인프라를 누릴 수 있다는 점도 강점으로 부각된다. 이마트 별내점과 가깝고, 일반상업지구에 있는 은행, 관공서, 식당 등으로의 이동도 편리하다. 단지 건너편에 불암천이 흐르고 있다는 것도 눈에 띈다. 아울러 단지 내 대규모 판매시설이 조성될 예정이어서 아파트 밖으로 나가지 않아도 다양한 상업·문화 시설들을 이용할 수 있을 전망이다.

W- 교육환경 취약한 주상복합…서울 출퇴근도 힘들어

별내자이의 취약점은 자녀 교육여건이다. 인근에 유치원이 부족하고, 초등학교와 중학교도 안전 통학이 어려운 편이다. 거리상으로는 도보 10분 내에 초중교가 위치해 있으나, 큰길을 수차례 건너야 한다 ⓒ 네이버 지도
별내자이의 취약점은 자녀 교육여건이다. 인근에 유치원이 부족하고, 초등학교와 중학교도 안전 통학이 어려운 편이다. 거리상으로는 도보 10분 내에 초중교가 위치해 있으나, 큰길을 수차례 건너야 한다 ⓒ 네이버 지도

자녀를 둔 학부모 수요자들에게는 추천하기 어렵다. 근거리에 있는 유치원이 1곳(한별초 병설유치원)에 불과하고, 초등학교와 중학교도 한별초, 한별중뿐이기 때문이다. 더욱이 두 학교 모두 큰길을 여러 차례 건너야 하기에 저학년은 물론이고, 고학년과 중학생들도 안심 통학은 불가능하다. 단지 인근에 위치한 고등학교가 도보로 약 15분 거리에 있는 별내고밖에 없다는 점도 감안해야 한다. 주상복합에 학군마저 빈약하니 교육환경 측면에서는 최악이라고 해도 과언이 아닐 정도다.

광화문, 여의도, 강남 등 서울 3대 업무지구로의 접근성이 좋지 않다는 부분도 고민할 필요가 있어 보인다. 단지가 들어서는 별내택지개발지구 주상복합 1블록에서 서울 3대 업무지구까지 네이버 길찾기 기준(자차 이용 시) 약 1시간 가량 소요되는데, 거치는 길 대부분이 출퇴근 시간 정체가 심각한 구간이다. 통근 가능하지만 몹시 고통스러울 것으로 보인다. 여기에 앞서 거론했듯 교육환경이 열악한 만큼, 자녀 등하교 시 자차를 이용하는 세대가 많을 것으로 예상된다. 향후 단지 앞 교통난이 우려되는 대목이다.

O- 상대적으로 저렴한 분양가, 차익 실현 가능성 높아

별내자이 광풍이 일고 있는 또 하나의 이유는 분양가다. 공급금액(아파트)은 최저 4억8700만 원(전용면적 84㎡A타입 2층)에서 최고 6억4710만 원(전용면적 99㎡B 30층 이상)으로, 기준층 기준 3.3㎡당 1500만 원대라는 시세 대비 저렴한 가격에 책정됐다. 발코니 확장비(657만~970만 원)도 나쁘지 않다는 평가다. 바닥 마감재, 드레스룸, 붙박이장, 팬트리, 보조주방, 현관창고 등 유상옵션(전 타입 또는 일부 타입)이 너무 많은 점은 아쉽지만 요즘 건설사들이 다들 그렇다. 모든 옵션을 다 포함하면 기존 분양가에서 4000만 원에서 5000만 원 가량 더 지출해야 한다.

단지 가까이에 있는 '별내신도시 쌍용예가', '별내 우미린1차' 등(모두 2012년 준공)은 최근 7억 원 후반에서 8억 원대(전용면적 101㎡ 기준)에 거래가 이뤄진 바 있다. 호가는 3.3㎡당 2000만 원 초반대에 형성되고 있다. 산술적으로만 따지면 별내자이는 최소 1억 원에서 2억 원 가량의 시세차익을 실현할 수 있는 셈이다. 여기에 신축 아파트 프리미엄과 미래가치도 향후 가격에 반영될 가능성이 높아 보인다.

T- 총알 준비 없이 덤볐다간 낭패…공급과잉 우려도

바람에 휘둘려선 결코 안 된다. 청약통장은 신중하고 냉철하게 사용해야 한다. 장단점을 철저히 분석해 자신에게 꼭 맞는 '똘똘한 한 채'를 구해야 하는 환경이다. 별내자이는 계약금 10%(4870만 원~6471만 원)에 중도금 이자후불제가 적용되지 않는 중도금 6차분(4870만 원~6471만 원), 여기에 발코니 확장비와 각종 유상옵션, 그리고 기타 비용 등을 더해 최소 1억5000만 원에서 2억 원 가량의 현금이 필요한 단지다. 이것도 최대한 진보적(?)으로 계산한 것이며, 향후 중도금대출을 주택담보대출로 전환했을 경우를 감안해 전체 분양가의 50% 이상을 준비함이 합리적이다. 보수적으로 계산하면 이것도 모자라다.

'일단 당첨만 되면 어떻게든 해결된다', '분양가가 아니라 시세 대비 50%이기 때문에 괜찮다'는 지인들의 말에 휘둘리다가 큰코다친다. 자금조달계획서 증빙자료를 제출하기 때문에 지인이 아니라 가족에게도 도움을 받기 어렵다. 요즘 청약시장에 젊은층이 많이 유입됐는데, 누구도 나를 대신해 책임져 주지 않음을 명심해야 한다. 또한 입주 때 집값이 분양가 대비 떨어질지, 오를지는 '신의 영역'이다. 문재인 정부의 강도 높은 규제가 이어지고 있기에 50%가 나오지 않을 공산이 있음도 고려할 필요가 있다. 전매제한 기간은 당첨자 발표일로부터 3년이지만 양도소득세 비과세 혜택을 누리기 위해서는 2년 이상 실거주해야 함도 기억해야 한다.

공급과잉 우려도 눈여겨볼 대목이다. 빅데이터 부동산정보서비스 부동산지인에 따르면 남양주 지역은 지난해 공급과잉, 올해는 공급초과였으며, 오는 2021년에는 다시 수요량보다 입주량이 월등하게 많은 공급과잉 상태가 된다. 오는 2023년에 이르러서야 공급부족으로 전환되는데, 문제는 국토교통부가 3기 신도시인 왕숙지구를 비롯해 남양주 일대에 대규모 주택 공급을 예고했다는 점이다. 남양주보다 서울 접근성이 우수한 태릉CC 관련 주택 공급계획 향방도 지켜봐야 한다. 

담당업무 : 건설·부동산 및 재계를 담당합니다.
좌우명 : 隨緣無作

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노희태 2020-10-23 18:08:32
분석 잘하셨네요.

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