文정부 ‘집값 대세 하락’이라는데…분양시장은 ‘활황’, 왜?
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文정부 ‘집값 대세 하락’이라는데…분양시장은 ‘활황’, 왜?
  • 박근홍 기자
  • 승인 2021.12.28 16:06
  • 댓글 0
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대출 규제 시행·매매 대비 저렴·전세 거래 감소·공급대책 불투명성
"청약 과열, 現정권 이전으로 집값 돌아갈 가능성 없다는 확신 때문"

(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

문재인 정부가 집값 안정을 호언장담했음에도 분양시장 수요자들은 이와 정반대 움직임을 보이며 청약에 적극적으로 나서고 있다.

지난 27일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국세청 등은 '2022년 부동산시장안정 업무계획' 브리핑을 진행하고 "공급, 유동성, 인구 등 주요 변수 모두가 주택시장 하방압력으로 작용하는 상황이어서 추세적 하락국면 진입이 불가피하다"며 "통화정책 단계적 정상화, 주택공급 확대가 차질 없이 이행될 경우 중장기적으로 주택시장 안정세는 더욱 견고해질 것"이라고 내다봤다.

노형욱 국토부 장관은 "모든 시장지표가 시장이 안정되는 징후를 아주 강하게 나타내고 있다. 거래 가격으로 보나 내수심리로 보나 또 거래량으로 보나 강한 하향 안정세의 지표를 나타내고 있다"며 "다음해 이후 중장기적 전망 수치를 봐도 집값의 추세적인 하락 국면은 불가피해 보인다"며 '집값 대세 하락'을 전망했다.

실제로 지난 23일 한국부동산원이 공개한 주간아파트가격동향을 살펴보면 12월 3주차(지난 20일 기준) 전국 아파트 매매가 상승률은 전주보다 0.02%p 꺾인 0.07%로 집계됐다. 수도권 지역 상승폭이 0.03%p 축소됐고, 5대 광역시와 8개도 지역도 각각 0.01%p씩 상승폭이 줄었다. 특히 같은 기간 서울 은평구 아파트값 증감률은 0.05%에서 -0.03%로, 한때 무서운 상승세를 보이던 경기 수원 영통구도 0.08%에서 -0.01%로 각각 하락전환했다. 서울 금천구·관악구(0%) 등도 보합세에 진입했다.

하지만 분양시장은 전통적 비수기인 연말 겨울철임에도 활황이다. 부동산전문리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석해 28일 공개한 자료에 따르면 이달(24일 기준)에 사용된 1순위 청약통장 수는 29만2127개를 기록했다. 이는 지난 11월 24만9415개 대비 17.1% 늘어난 수치다. 또한 지난 7월(39만3662건) 이후 가장 많은 1순위 청약통장이 몰린 것이기도 하다.

정부가 집값 고점론을 펼치고 있음에도 청약시장이 뜨거운 이유는 크게 네 가지로 분류된다.

우선, 다음해부터 본격 시행될 대출 규제다. 리얼투데이 측은 "정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화를 오는 2022년 1월로 앞당겨 시행키로 하면서 연말 분양시장이 달아오르고 있다. 대출 문턱이 높아지기 전에 내 집 장만을 서두르는 수요가 늘고 있기 때문"이라며 "연내 입주자모집공고를 받는 경우 아파트와 오피스텔 모두 중도금은 물론 잔금 대출 실행 시에도 차주 단위 DSR의 적용을 받지 않는다. 그래서 12월 분양시장이 계절적 비수기임에도 식을 줄 모르는 것"이라고 분석했다.

분양가 상한제 등이 적용되는 아파트 청약(오피스텔 제외)에 당첨된다면 일반 매매가 대비 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 점도 큰 영향을 끼친 것으로 보인다. 부동산114가 공개한 자료를 살펴보면 올해 1~8월 전국에 공급된 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1290만 원, 평균 매매가는 2050만 원으로 그 격차가 760만 원에 달한다. 같은 곳에서 조사한 지난해 아파트 분양가와 매매가 차이가 294만 원이었음을 감안하면 1년도 안 돼 2.6배 가량 격차가 벌어진 셈이다.

전월셋값 급등, 임대차3법 등 영향으로 전월세 거래가 뜸해진 것도 영향을 끼친 것으로 보인다. 지난 8월부터 이달(28일 15시)까지 국토교통부 실거래가공개시스템에 신고된 전국 아파트 전월세 거래 건수는 22만8069건으로 전년 동기(34만287건) 대비 10만 건 이상(32.97% 감소) 줄었다. 전월세 매물 품귀 현상이 전셋값, 월셋값을 끌어올렸고, 전월세난이 해소될 공산이 적다고 판단한 세입자들이 신규 분양시장으로 몰리고 있다고 해석할 수 있는 대목이다. 없는 사람들, 무주택 실수요자들 간 경쟁이 치열해진 셈이다.

아울러 문재인 정부가 펼치고 있는 공급대책에 대한 불신도 한몫 했다는 평가다. 국토부와 LH한국토지주택공사에 따르면 현재 3기 신도시 공공주택지구 6곳 가운데 토지보상을 완료한 지구는 하나도 없다. 이 같은 문제가 제기되자 정부는 "차질 없이 진행 중"이라는 입장을 내놨으며, LH한국토지주택공사는 "3기 신도시 5곳 가운데 현재 4곳에 대한 보상을 진행하고 있으며, 고양창릉은 다음해 상반기 보상을 시작해 2022년 안에 전체 3기 신도시 보상을 마무리할 것"이라는 방침을 밝혔다. 하지만 고분양가 논란에 사업 지연 가능성까지 대두되면서 수요자들은 정부의 이 같은 해명을 믿지 못하고 있는 모양새다.

이와 관련, 업계의 한 관계자는 "정부가 집값이 떨어진다고 강력하게 신호를 보내고 있음에도 청약시장이 과열 현상을 보이는 건 집값이 현 정권 이전 시세로 돌아갈 수 없다는 강한 확신 때문"이라며 "대세 하락을 예상하는 전문가들도 최대 하락폭을 -30%로 보고 있는데, 이건 현재 매매가와 분양가 차이에도 못 미친다. 집값이 소폭 떨어져도 분양을 받는 게 더 이익이라는 판단이 깔려서 청약통장을 쓰는 것"이라고 말했다.

담당업무 : 건설·부동산 및 유통을 담당합니다.
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