[6·17 대책後] 김현미 “대출 규제 소급적용 안 된다” vs. 수요자들 “뻔뻔한 거짓말”
[6·17 대책後] 김현미 “대출 규제 소급적용 안 된다” vs. 수요자들 “뻔뻔한 거짓말”
  • 박근홍 기자
  • 승인 2020.06.26 14:21
  • 댓글 85
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잔금대출 시 '중도금대출 범위 내' 기존 LTV 적용…"이런 규정 없었다"

(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

김현미 국토교통부 장관이 17일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 주택시장 과열요인 관리방안에 대해 브리핑을하고 있다. 김 장관은 주택 시장 안정화 정책과 관련해 “이번 조치로 경기 인천 대전 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정한다” 며 “필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 밝혔다. ⓒ 시사오늘 권희정 기자
김현미 국토교통부 장관이 지난 17일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 주택시장 과열요인 관리방안에 대해 브리핑을하고 있다. 김 장관은 주택 시장 안정화 정책과 관련해 “이번 조치로 경기 인천 대전 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정한다”며 “필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 밝혔다. ⓒ 시사오늘 권희정 기자

문재인 정부의 6·17 부동산대책에 따른 대출 규제를 두고 소급적용 논란이 일고 있다. 정부와 금융권이 실수요자의 경우 소급적용이 안 돼 안심해도 된다는 입장을 밝혔지만 시장에서는 납득하기 어렵다는 반응이 주를 이룬다.

26일 김현미 국토교통부 장관은 MBC〈김종배의 시선집중〉에 출연해 '6·17 대책이 소급적용 되느냐 안 되느냐를 두고 여러 해석이 나오고 있다'는 질문에 "(6·17 대책은) 집을 계약했던 사람들은 해당되지 않는다고 우리가 이미 다 말씀을 드렸다"고 답했다. 재차 진행자가 '(6·17 대책 발표 전에) 이미 계약서까지 쓴 경우에는 소급적용되는 게 아니라는 의미냐'라고 묻자, 김 장관은 "예"라고 단언했다.

김 장관의 이 같은 답변은 지난 23일 국토부, 금융위원회, 금융감독원 등이 내놓은 '신규 규제지역 내 분양주택 집단대출에 대한 LTV 적용 관련 보도참고자료'에 기반을 둔 것으로 보인다.

해당 자료에서 정부와 금융당국은 "무주택 세대와 기존 주택 처분 약정을 체결한 1주택 세대는 신규 규제지역 지정효과 발생일인 지난 19일 전 청약당첨이 됐거나, 계약금 납입을 완료했을 시 중도금대출을 받는 경우 종전과 같이 비규제지역 LTV(70%)가 적용된다"고 밝혔다.

또한 "잔금대출은 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 규제가 적용되지만, 이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안해 '중도금대출을 받은 범위 내'에서 종전의 LTV를 적용할 수 있다"며 "다만 2주택 이상 다주택 세대, 지난 19일 이후 청약당첨 세대 등은 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 규제가 적용된다"고 설명했다.

6·17 대책 전 실수요 목적 수분양자에게는 신규 규제지역 지정에 따른 대출 규제가 소급적용되지 않는다는 것이다.

이어 지난 24일 내놓은 신규 규제지역 내 분양주택 집단대출에 대한 LTV 적용 관련 '보도해명자료'에서는 "잔금대출의 경우 이미 분양받은 기대이익을 감안하여 중도금대출을 받은 금액이 시세 기준으로 산정되는 조정대상지역, 투기과열지구의 LTV 규제에 따른 대출가능 금액을 초과하더라도 '중도금대출을 받은 금액 범위 내'에서는 잔금대출을 받을 수 있다"고 설명했다.

지난 24일 국토부, 금융위원회, 금융감독원 등이 내놓은 '신규 규제지역 내 분양주택 집단대출에 대한 LTV 적용 관련 보도참고자료' 중 문제의 대목 ⓒ 시사오늘
지난 24일 국토부, 금융위원회, 금융감독원 등이 내놓은 '신규 규제지역 내 분양주택 집단대출에 대한 LTV 적용 관련 보도참고자료' 중 문제의 대목 ⓒ 시사오늘

하지만 부동산시장에서는 이 같은 정부의 설명을 받아들이기 어렵다는 분위기가 조성되고 있다. 잔금대출에 대해 과거에는 없었던 '중도금대출을 받은 범위 내'라는 단서가 붙었다는 이유에서다.

신규 주택을 분양받을 경우 일반적으로 분양비용은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율로 책정된다. 실수요자들 대부분은 중도금대출을 실행해 중도금을 납입한 후 입주 시 잔금대출을 받아 중도금대출을 상환하고 자비를 더해 잔금을 치른다. 이때 잔금대출(집단대출)에는 LTV(주택가치 대비 대출 비율)가 적용되는데 통상적으로 '주택가치'는 분양가가 아닌 입주 시 시가(KB부동산, 한국감정원 등 시세)로 판단해 왔다.

그러나 앞선 정부와 금융당국의 설명에 따르면 6·17 대책으로 새롭게 규제지역으로 지정된 곳에서는 '중도금대출을 받은 범위 내'라는 조건으로 인해 입주 시 시세 대비 LTV가 적용되기 사실상 불가능하다는 평가다.

이렇게 되면 실수요자들이 자금 조달에 어려움을 겪을 수밖에 없다는 게 지배적인 견해다. 계약 당시 예상과는 달리 잔금대출 실행 시 기존 비규제지역 LTV 70%가 '중도금대출을 받은 범위 내'라는 단서가 붙어 중도금 비율인 60%로 떨어져 그 차액인 10%를 자비로 추가 준비해야 되는 데다, 해당 조건으로 인해 입주 시 시세가 아닌 분양가를 기준으로 대출이 진행되면서 대출 가능 금액이 큰폭으로 줄어 눈에 보이지 않는 부담을 안게 된다는 것이다.

또한 이 같은 점을 들어 정부와 금융당국이 제시한 '신규 규제지역 내 분양주택 집단대출에 대한 LTV 적용 관련 보도참고자료'에서 "신규 규제지역 지정에 따른 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영돼 왔다"는 설명이 잘못됐다는 비판도 나온다. '중도금대출을 받은 범위 내'라는 조건은 이전 부동산대책에서 찾아볼 수 없다는 이유에서다.

실제로 현 정권 출범 이후 발표된 부동산대책, 관계부처가 내놓은 Q&A, 참고자료 등을 살펴보면 규제지역 대출 규제와 관련해 잔금대출 한도를 '중도금대출을 받은 범위 내'라고 명시한 자료는 6·17 대책 관련 보도참고자료가 유일하다. 특히 규제 강도가 이번 대책과 비슷했던 지난해 12·16 부동산대책에는 "집단대출의 경우 2019년 12월 16일까지 입주자모집 공고된 사업장에 대해서는 종전 규정 적용 가능"하다고 적혀 있다.

지난 24일 내놓은 '보도해명자료'의 경우에는 잔금대출에 대한 규제를 소급적용했다고 해석할 수 있는 직접적인 대목도 보인다. "잔금대출의 경우에는 시세를 기준으로 규제지역 LTV가 적용되지만"이라는 문구에서 소급적용이 됐음을 시사한 뒤, 이어 "LTV 규제에 따른 대출 가능 금액을 초과해도 중도금대출을 받은 금액 범위 내에서 잔금대출을 받을 수 있다"는 문구는 '중도금대출을 받은 금액 범위 내'가 마치 실수요자들에게 혜택을 제공한 것처럼 쓰여진 것이다.

국내 유명 부동산 커뮤니티에서는 정부의 이번 대출 규제 방침을 비판하는 글이 쉽게 목격된다 ⓒ 시사오늘
국내 유명 부동산 커뮤니티에서는 정부의 이번 대출 규제 방침을 비판하는 글이 쉽게 목격된다 ⓒ 시사오늘

사실상 소급적용이 이뤄지고 있는 상황에서 여론 악화를 피하기 위해 손바닥으로 하늘을 가리고 있다는 식의 지적이 제기된다.

이번 대책으로 인해 투기과열지구로 신규 지정된 인천 서구 검단신도시의 한 아파트 입주예정자는 "김 장관이 라디오에서 한 말을 듣고 화가 머리끝까지 났다. 현장의 목소리, 실수요자들의 목소리는 듣지 않고 곧 있으면 뻔히 드러날 거짓말을 뻔뻔하게 늘어놓고 있으니 복장이 터질 노릇"이라며 "입주 시 부담할 현금으로 1억 원 정도를 생각했는데 최대 7000만 원 정도를 더 준비해야 하는 상황이다. 은행에 문의하니까 그마저도 확실치 않다고 하더라"고 토로했다.

또 다른 수분양자도 "내 집 마련이 간절한 실수요자들 중에 잔금을 모두 자비로 해결할 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐. 대출 받아서 입주하고 열심히 살면서 성실하게 빚 갚고 내 집으로 만드는 게 대부분"이라며 "대출 규제를 소급적용해서 실수요자들이 피눈물을 흘리는 일이 없도록 정부가 재고해줬으면 좋겠다"고 말했다.

업계의 한 관계자는 "보통 수요자들이 새 아파트를 분양받을 때 분양가에 프리미엄(웃돈)을 더한 가격을 기준으로 초기 자금조달계획을 세운다. 아무리 보수적으로 계산해도 입주 시 시세가 분양가보다 어느 정도 오를 것으로 기대하고 계획을 수립하는 건데 이번 대책으로 그 계획이 기초부터 무너진 셈"이라며 "과거 대책에서는 모집공고일을 기준으로 대출 규제를 펼쳤는데 6·17 대책에만 특수하게 중도금대출 한도라는 규정을 단 건 대출 규제를 소급적용한 것이나 다름이 없다"고 꼬집었다.

다만, 일각에서는 정부가 실제 현장에서 이뤄지는 사례를 반영해 '중도금대출을 받은 범위 내'라는 조건을 제시한 것이라는 주장도 나온다. 신규 규제지역의 경우 종전 대출 규제가 적용되는 게 원칙이지만 그간 관행적으로 은행이 LTV 적용 기준을 자체적으로 강화해 잔금대출을 실행했다는 이유에서다.

또 다른 관계자는 "비규제지역이었던 곳이 규제지역으로 새롭게 지정되면 기존 수분양자에 대해서는 종전 LTV를 적용해야 함에도 막상 은행에서는 보수적인 잣대를 들이대는 경우가 다반사였다. LTV 70%가 나와야 하는데 은행에서는 50~60%밖에 나오지 않는다고 자체적으로 대출 한도를 줄이는 식"이라며 "이번에 정부가 중도금대출 한도라는 조건을 내걸은 건 이 같은 현실을 반영한 것으로 보인다"고 말했다.

담당업무 : 건설·부동산 및 재계를 담당합니다.
좌우명 : 隨緣無作

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김용형 2020-07-04 08:18:05
대출 소급규제 위헌

2020-07-01 15:59:47
소급적용은 없다던 김현미장관은 뻔뻔한 거짓말말고 규제 전 계약자에게는 종전의 규제대로! 계약 당시의 규제대로! 소급적용하지 않겠다고 정확히 말하라!!!!

희망 2020-07-01 15:47:50
공산당 보다 못한 나라입니다
민주주의 법치국가 지켜내라
소급적용 철회!

최소미 2020-07-01 15:47:46
중도금대출도
소급적용해서 다주택자 1주택미처분자 대출안나옵니다.
무려60프로! 소급적용반대입니다

이소영 2020-07-01 15:40:39
실검축하